Обобщение судебной практики по рассмотрению гражданских дел, связанных с долевым строительством многоквартирного жилья 18 ноября 2022 года

Обобщение судебной практики по рассмотрению гражданских дел, связанных с долевым строительством многоквартирного жилья

18 ноября 2022 года г. Бишкек

В соответствии с планом работы Верховного суда Кыргызской Республики на 1 полугодие 2022 года судебной коллегией по гражданским и экономическим делам и отделом по обобщению судебной практики, анализу судебной статистики и обеспечения работы Пленума проведено изучение судебной практики по гражданским делам, связанных с долевым строительством многоквартирного жилья, рассмотренным районными (городскими) судами республики в период с 2019 по 2021 годы. Нормативно-правовую базу для проведения данного обобщения составляют нижеследующие нормативно-правовые акты:

- Конституция Кыргызской Республики;

- Гражданский кодекс Кыргызской Республики;

- Жилищный кодекс Кыргызской Республики;

- Закон Кыргызской Республики «О защите прав потребителей»; - Закон Кыргызской Республики «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- Закон Кыргызской Республики «О градостроительстве и архитектуре Кыргызской Республики»;

- Положение о порядке выдачи разрешительных документов на проектирование, строительство и иные изменения объектов недвижимости и порядке приемки в эксплуатацию завершенных строительством объектов в Кыргызской Республике, утвержденное постановлением Правительства КР от 30.05.2008 года №252;

- Положение о порядке и условиях долевого строительства (создания) многоквартирных жилых домов в городе Бишкек, утвержденное постановлением Бишкекского городского Кенеша депутатов от 27 ноября 2008 года №20.

В соответствии со ст.45 Конституции Кыргызской Республики каждый имеет право на жилище. Это право обеспечивается развитием государственного, муниципального и индивидуального жилищного фонда, жилищного фонда организаций, содействием гражданам в приобретении жилья на условиях и в порядке, установленных законодательством. Одним из способов реализации гражданами Кыргызской Республики конституционного права на жилище является их участие в строительстве жилья на долевых началах. В последние годы институт долевого жилищного строительства получил в стране широкое развитие и распространение в силу того, что будущему собственнику квартиры не требуется сиюминутно найти необходимые средства для полной оплаты стоимости приобретаемого жилья, а у строительных и инвестиционных компаний есть возможность привлекать средства дольщиков (инвесторов) для возведения многоквартирных жилых домов. В условиях роста цен на рынке строительных материалов, а равно и на недвижимость, данные факторы являются выгодными как для граждан, нуждающихся в жилье, так и для предпринимателей, занятых в сфере жилищного строительства. Однако, к отрицательным сторонам для участников долевого строительства жилья можно отнести затягивание сроков сдачи объекта долевого строительства под самоотделку, отсутствие в договоре ответственности застройщика за просрочку сроков сдачи и гарантии качества объекта долевого строительства, банкротство застройщика, нерешенные земельные вопросы по участку, где производится строительство, а также изначально мошеннические действия со стороны некоторых застройщиков. Застройщик, который привлекает долевое финансирование, как правило, имеет эскизный проект. Это означает, что на момент объявления застройщиком о продаже квартир, эти квартиры существуют только в эскизном проекте. Соответственно, компания-застройщик после привлечения первых денег дольщиков, параллельно осуществляет закрепление права пользования эксплуатации участка, как правило, либо, имея его в собственности (это в лучшем случае), либо арендуя его (это риски) у муниципалитета (право аренды подразумевает владение участком на срок от 1 года до 5, 10, 15, 30-49 лет), либо по договору бартера или по тому же договору долевого участия, имея в партнерах хозяина участка, который, в свою очередь, имеет либо полное право собственности на это участок с государственным актом, либо тоже может быть владельцем права аренды на определенный фиксированный государством срок. В таких случаях пользователь или собственник земельного участка заключает договор совместного строительства. Отношения по данному виду договора в Гражданском кодексе Кыргызской Республики регулируются главой 47 ГК КР «Простое товарищество»: по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или более лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной цели, не противоречащей закону. Договор простого товарищества должен быть заключен в письменной форме (ст.970 ГК КР). Существенно, что простое товарищество, как указано выше, юридическим лицом не является. Участники совместной деятельности сохраняют свою юридическую и хозяйственную (экономическую) самостоятельность и ведут общие дела по общему согласию, отраженному в условиях соответствующего договора. Договор о совместной деятельности может быть заключен на любой срок и может быть продлен, как и все другие виды гражданско-правовых договоров. Государственной регистрации этот договор не требует. Участники Простого товарищества по общим договорным обязательствам, связанным с совместной деятельностью, отвечают всем своим имуществом пропорционально его вклада в общее дело. По общим обязательствам, возникшим не из договора, товарищи отвечают солидарно. Учитывая, что солидарная ответственность предполагает возможную финансовую ответственность одного участника за виновные действия (невыполненные обязательства) других участников упомянутого договора, на практике в текст договора включают специальный пункт, ограничивающий степень и объем ответственности участников за невыполненные обязательства Простого товарищества наличием и объемом их персональной в этом вины. Также большая проблема кроется в так называемых предварительных договорах между дольщиками и компаниями. Компании-застройщики в целях снижения возможных финансовых и иных рисков не прописывают в договорах такие важные моменты как, точная дата сдачи дома в эксплуатацию, фиксация стоимости одного квадратного метра на весь период строительства, условия расторжения договора и возврат уплаченных средств, ответственность за несоблюдение условий договора. В настоящее время в законодательстве Кыргызской Республики отсутствует термин «долевое строительство жилья» и его определение, соответственно, в нем нет норм, регламентирующих порядок и условия заключения соглашений о долевом строительстве жилых помещений, а также определяющих названия сторон по данному виду договора. При этом статья 66 Жилищного кодекса Кыргызской Республики регламентирует право юридических и физических лиц на строительство жилых помещений для последующей реализации. В данной статье указано, что, граждане и юридические лица вправе осуществлять строительство жилых помещений для последующей их реализации. Строительство жилых помещений производится собственником или пользователем земельного участка, предоставленного в установленном порядке под строительство. При сдаче в эксплуатацию многоквартирного дома прилегающий к дому земельный участок в границах, указанных в правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах, независимо от формы собственности, переходит в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. При строительстве жилых помещений физические, юридические лица, государственные органы или органы местного самоуправления вправе приобрести имущественное право на строящееся жилое помещение на условиях договора долевого строительства. Договор долевого строительства жилого помещения заключается в письменной форме, должен быть нотариально удостоверен и пройти государственную регистрацию в порядке, установленном законодательством. Построенные жилые помещения могут быть предметом гражданско-правовых сделок с момента введения построенных жилых помещений в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на жилые помещения в порядке, установленном законодательством. Таким образом, Жилищным кодексом КР обозначены определенные требования, касающиеся формы договора долевого строительства жилья, условий его легитимности. Следует отметить, что постановлением Бишкекского городского Кенеша депутатов от 27 ноября 2008 года №20 утверждено Положение о порядке и условиях долевого строительства (создания) многоквартирных жилых домов в городе Бишкек. Указанное Положение регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на муниципальных землях с привлечением средств бюджета города Бишкек на основании договора участия в долевом строительстве (далее – дольщик) и возникновением у дольщиков права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. По договору участия в долевом строительстве в предусмотренный договором срок одна сторона (застройщик) обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и передать соответствующий объект долевого строительства дольщику, а другая сторона (дольщик) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Согласно названному Положению участником долевого строительства (дольщиком) может являться только житель города Бишкек, гражданин Кыргызской Республики, осуществляющий трудовую деятельность на территории города Бишкек, изъявивший добровольное желание участвовать в долевом строительстве (создании) многоквартирного жилого дома и получающий в свою собственность объект долевого строительства. Из чего следует, что пункты указанного Положения могут быть применены только в отношении лиц, постоянно проживающих в городе Бишкек, и при условии строительства многоквартирного жилья на территории города Бишкек. Ввиду отсутствия в данное время в Кыргызской Республике законодательства, регулирующего долевое участие в строительстве, нет и специальных законодательных норм по защите прав граждан-дольщиков. В ходе проведения настоящего обобщения всего изучено 31 гражданское дело, связанных со спорами в сфере долевого строительства многоквартирного жилья, в том числе: по Октябрьскому районному суду города Бишкек – 6 дел, Ленинскому районному суду г.Бишкек - 14 дел, по Первомайскому районному суду г.Бишкек – 6 дел, Токмокскому городскому суду – 1 дело, Аламудунского районному суду – 2 дела, Ошскому городскому суду - 2 дела. Изученные в ходе настоящего обобщения гражданские дела касались споров, связанных с: а) расторжением договоров долевого участия в строительстве (8 дел); б) признанием договора долевого участия в строительстве действительным/недействи-тельным (7 дел); обязанием подписать акт приема-передачи (1 дело); в) признанием права собственности на недвижимое имущество (1 дело); г) обязанием передать помещение под отделочные работы (1 дело); д) принуждением к заключению договора (1 дело); е) принуждением к исполнению условий договора (2 дела); ж) сносом многоквартирного жилого дома (2 дела); з) принудительной регистрацией договора долевого участия (2 дела); и) уплатой неустойки по договору (1 дело); к) об уменьшении цены договора (1 дело); с применением последствий ничтожной сделки (2 дела); с защитой прав потребителей (2 дела). Из 31 гражданского дела по существу с вынесением решения судами были рассмотрены 23 дела, оставлены без рассмотрения 6 дел, возвращены истцам 2 иска. Как показало изучение дел, при рассмотрении гражданских споров названной категории судами применяются общие положения Гражданского кодекса Кыргызской Республики: о праве собственности и иных вещных правах на земельные участки и на жилые помещения (главы 10-1, 11 ГК КР); об обязательственном праве (глава 16 ГК КР); о договоре (глава 22 ГК КР); об отдельных видах обязательствах (ГК КР ч.II раздел IV), нормы Жилищного кодекса Кыргызской Республики, касающиеся приобретения имущественных прав на строящееся жилое помещение на условиях договора долевого строительства; отдельные нормы Законов Кыргызской Республики «О защите прав потребителей» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Подведомственность дел: за изученный период все дела данной категории с участием граждан рассматривались судами общей юрисдикции. Подсудность дел: изучение вопроса о подсудности споров показывает, что иски, связанные с долевым участием в строительстве жилья, судами, как правило, обоснованно принимаются и рассматриваются с учетом требований статей 30, 31 ГПК Кыргызской Республики – по месту нахождения (жительства) ответчика или месту нахождения его имущества, так как иски граждан, вытекающие из инвестиционных договоров и договоров участия в долевом строительстве, в большинстве случаев заключаются для нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, в силу чего, на данные иски распространяются нормы об альтернативной подсудности. Обобщение показало, что имеются случаи, когда гражданские дела с одними и теми же сторонами в одном случае были рассмотрены Октябрьским районным судом, в другом случае – Ленинским районным судом. Это ГД-607/22Б1 и ГД-1169/21Б2 между застройщиком – ОсОО «Пегас Ала-Тоо» и дольщиками – Адисовым М.А. и Махмутовым У.Д. При этом, иски о признании права собственности на объекты строительства подлежат рассмотрению по правилам исключительной подсудности (ч.1 ст.32 ГПК КР). Лица, участвующие в деле: как правило, ответчиками по делу являются застройщик (застройщики) и дольщик (дольщики). Поскольку спор касается созданного (создаваемого) объекта капитального строительства, по делам о признании права собственности в качестве третьих лиц привлекается регистрирующий орган, а также орган архитектуры. Следует отметить, что по названной категории дел в случае ликвидации застройщика к участию в деле должна быть привлечена организация, которая занимается завершением строительства дома или эксплуатирующая организация, если строительство дома фактически завершено, а также собственник (владелец) земельного участка. Если объект недвижимости находится в залоге (ипотеке), к участию в деле в качестве третьего лица должен привлекаться залогодержатель. Взыскание издержек и государственной пошлины: обобщение показало, что в большинстве случаев при рассмотрении данной категории дел судами, в нарушение требований ст.ст.113,118 ГПККР, не взыскиваются судебные издержки и не решается вопрос о взыскании уплаченной при подаче иска государственной пошлины. Обеспечительные меры: меры обеспечения иска по указанной категории дел судами практически не применялись (при заявлении ходатайств об обеспечении иска суды отказывали в их удовлетворении), что связано, как правило, с тем, что в случае принятия мер обеспечения иска могут быть нарушены права других дольщиков либо возникнут сложности при сдаче дома в эксплуатацию. Изучение дел, поступивших из Октябрьского районного суда города Бишкек показало следующее: 1) ГД-1149/20Б2 по иску А.Абдуллаева к ОсОО «Пегас Ала-Тоо» о признании дополнительных соглашений к Договору долевого участия состоявшимися и признании Договора долевого участия исполненным. Определением суда от 18.03.2020 года исковое заявление возвращено истцу на основании пп.8 п.1 ст.138 ГПК КР; 2) ГД-1301/20Б2 по иску Суйналиева М.А. к ответчику ОсОО «Альянс Курулуш плюс» о признании права собственности на недвижимое имущество. Определением от 19.05.2020 года исковое заявление возвращено истцу на основании п.2 ч.1 ст.138 ГПК КР в связи с территориальной неподсудностью; 3) ГД-1169/21Б2 по иску ОсОО «Пегас Ала-Тоо» к ответчику Адисову М.А. о расторжении договора о долевом участии в капитальном строительстве многоэтажного жилого дома. Решением Октябрьского районного суда от 15.07.2021 года в удовлетворении иска отказано (судья Нурбеков А.). Определением Бишкекского горсуда от 12.10.2021г. решение суда первой инстанции оставлено в силе. Постановлением ВС КР от 12.01.2022г. решение Октябрьского райсуда от 15.07.2021г. и определение Бишкекского горсуда от 12.10.2021 г. оставлены в силе. Спор касался ненадлежащего исполнения договорных обязательств «Поставщиком» - У.Махмутовым перед «Покупателем» - ОсОО «Пегас Ала-Тоо» (по договору поставки и монтажа термотравертина), из-за которого последний (ОсОО «Пегас Ала-Тоо») просил суд расторгнуть договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома с гр-ном М.Адисовым, который приобрел квартиру в строящемся жилом доме (застройщик - ОсОО «Пегас Ала-Тоо») у гр. У.Махмутова, которому проданная Адисову М. квартира принадлежала, как дольщику, при этом деньги за квартиру М.Адисовым по договоренности между сторонами были внесены на счет ОсОО «Пегас Ала-Тоо». Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что доводы истца необоснованны, так как ответчик, купивший квартиру у У.Махмутова, не должен отвечать по обязательствам последнего перед застройщиком. Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с доводами суда первой инстанции. 4) ГД-542/22Б2. Истец ОсОО «ЭМАРК Строй» обратилось с иском в Октябрьский районный суд г.Бишкек к ответчику Замирову К.З. о расторжении договора. В обоснование иска истец указал, что между Застройщиком - ОсОО «ЭМАРК Строй» и Дольщиком - Замировым К.З. был заключен договор №176-10-20 (А) долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры в 13-ти этажном жилом доме, расположенном по адресу: г.Бишкек, ул.Ч.Валиханова, 18к. В связи с невыполнением Замировым К.З. п.3.1. вышеназванного Договора в части ежемесячных платежей за квартиру истец подал иск о расторжении договора. Заочным решением суда от 14.02.2022 года иск удовлетворен в полном объеме. В нарушение требований ч.5 ст.202 ГПК КР судом не решены вопросы по распределению судебных расходов, в том числе взысканию госпошлины в размере 2000 сом. с ответчика в пользу истца (судья Абылкасымова Г.А.).

5) ГД-543/22Б2. Истец ОсОО «ЭМАРК Строй» обратилось с иском в Октябрьский районный суд г.Бишкек к ответчику Замирову К.З. о расторжении договора. В обоснование иска истец указал, что между Застройщиком - ОсОО «ЭМАРК Строй» и Дольщиком - Замировым К.З. был заключен договор №175-10-20(А) долевого участия в строительстве двухкомнатной квартиры в 13-ти этажном жилом доме, расположенном по адресу: г.Бишкек, ул.Ч.Валиханова, 18к. В связи с невыполнением Замировым К.З. п.3.1. вышеназванного Договора в части ежемесячных платежей за квартиру истец подал иск о расторжении вышеназванного договора.

Заочным решением суда от 14.02.2022 года иск удовлетворен в полном объеме. В нарушение требований ч.5 ст.202 ГПК КР судом при вынесении решения не разрешены вопросы по распределению судебных расходов, в том числе взысканию госпошлины в размере 2000 сом. с ответчика в пользу истца (судья Абылкасымова Г.А.). Изучением гражданских дел, направленных на обощение Ленинским районным судом города Бишкек, установлено следующее: 1) ГД-3273/21Б1 по иску А.Отунбаевой к ОАО «Оргтехстрой» о принуждении к заключению договора. Решением Ленинского районного суда от 10.11.2021 года в удовлетворении иска отказано (судья Барыктабасова Э.Б.). Определением Бишкекского городского суда от 27.01.2022г. решение Ленинского райсуда от 10.11.2021г. оставлено в силе. Фабула дела: истец Отунбаева А.И. обратилась в Ленинский районный суд г.Бишкек с иском к ответчику ОАО «Оргтехстрой» о понуждении к заключению договора долевого участия в строительстве квартиры. В обосновании указав, что между ней и ответчиком 10.05.2014г. был заключен договор о долевом участии в инвестирование строительства жилого дома. Согласно условиям договора ОАО «Оргтехстрой» обязалось при финансировании Отунбаевой А.И. произвести строительство 1-комнатной квартиры общей площадью 45,05 кв.м., расположенной на 10 этаже Блока Б по адресу: г.Бишкек ул.Тимирязева, 99. Истцом обязательства, предусмотренные договором, по финансированию указанного строительства 1-комнатной квартиры исполнены, была произведена оплата в размере 27 030 долларов США (л.д. 13,14). В апреле 2016 года ОАО «Оргтехстрой» передала квартиру Отунбаевой А.И. для проведения отделочных работ. Истец Отунбаева А.И. утверждала, что заключенный договор от 10.05.2014г. не соответствует требованиям ч.4 ст.66 Жилищного кодекса КР, поскольку хоть и был заключен в письменной форме, но не прошел нотариальное удостоверение и государственную регистрацию. В связи с чем, являясь добросовестным дольщиком и исполнив условия по заключенному договору, истица просила суд принудить ОАО «Оргтехстрой» произвести процедуру нотариального удостоверения и государственной регистрации Договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилья. Изучение настоящего дела показало, что в ходе его рассмотрения судом не было разрешено ходатайство ответчика о применении срока исковой давности, хотя суд протокольно отложил рассмотрение заявленного ходатайства до исследования доказательств по делу. На несостоятельность требований ответчика о применении срока исковой давности суд указал лишь в самом решении. Тем самым суд допустил нарушение требований ст.168 ГПК КР, где сказано, что ходатайства лиц, участвующих в деле, и их представителей по вопросам, связанным с разбирательством дела, разрешаются определениями суда после заслушивания мнений других лиц, участвующих в деле. Более того, приведя в мотивировочной части решения доводы ответчика, суд не подкрепил их своими выводами о том, почему суд не находит оснований для удовлетворения требований истца, судом также не дана исчерпывающая оценка доводам иска и доводам возражения к иску в мотивировочной части решения. Кроме того, копии доверенностей, имеющиеся в деле, судом надлежащим образом не заверены (л.д. 35, 140), что противоречит требованиям ст.80 ГПК КР. 2) ГД-2632/20Б1 по иску Койдуева У.Ж. к ответчику ОсОО «Гранд Строй Инвест» об обязании передать помещение под отделочные работы. Решением Ленинского районного суда от 15.12.2020г. в удовлетворении иска отказано (судья Жумабаева К.Ж.). Определением Бишкекского городского суда от 18.02.2021г. решение Ленинского райсуда от 15.12.2020г. оставлено в силе. Постановлением ВС КР от 23.06.2021г. решение Ленинского райсуда от 15.12.2020г. и определение Бишкекского горсуда от 18.02.2021г. оставлены в силе. Данное дело поступило в суд 10.08.2020г., решение вынесено 15.12.2020г, т.е. дело рассматривалось более 4-х мес. Ответчик в суд ни разу не явился. На судебные извещения неоднократно поступали ответы почтового отделения о том, что ответчик – ОсОО «Гранд Строй Инвест» по указанному адресу не числится. Судом не предприняты действия по установлению юридического адреса ответчика через органы юстиции, которые обязаны произвести государственную регистрацию юридического лица. Ходатайства о заочном рассмотрении дела не поступило, суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика. Большая часть имеющихся в деле документов, на которые суд ссылается в своем решении в качестве доказательств, - это надлежащим образом не заверенные копии, причем это относится и к документам, представленным органами Госрегистра, из чего следует, что при рассмотрении данного дела судом нарушены требования ст.80 ГПК КР. Основанием для отказа в удовлетворении исковых требований явилось отсутствие государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома и отсутствие доказательств о вводе его в эксплуатацию, что являлось условием передачи жилой площади под отделку. 3) ГД-255/21Б1 по иску Джумагуловой К. к ответчику ОсОО «ПЕГАС Ала-Тоо» о понуждении исполнить условия предварительного договора. Решением Ленинского районного суда от 16 марта 2021 года иск удовлетворен (судья Барыктабасова Э.Б.). Определением Бишкекского горсуда от 03.06.2021г. решение Ленинского райсуда от 16.03.2021г. оставлено в силе. Постановлением ВС КР от 25.11.2021г. решение Ленинского райсуда от 16.03.2021г. и определение Бишкекского горсуда от 03.06.2021г. оставлены в силе. Спор между истцом и ответчиком касался надлежащего исполнения ответчиком взятых на себя обязательств по предварительному соглашению между сторонами о передаче в собственность истцу жилых и нежилого помещения в многоквартирном жилом доме, расположенном по адрес: г.Бишкек, ул. Фурманова, 21/1, сданном в эксплуатацию в 2014 году. Настоящее дело состоит из трех томов. Первоначальный иск Джумагуловой К. о применении последствий недействительности сделки поступил в суд 23 июля 2019 года. Окончательное решение по спору принято ВС КР 25.11.2021 года, то есть дело рассматривалось 2 года 4 месяца. В процессе его рассмотрения исковые требования неоднократно дополнялись и изменялись. По причине допущения процессуальных нарушений, связанных с ненадлежащим извещением участников судебного разбирательства, постановлением ВС КР от 15.10.2020 года судебные акты первой и апелляционной инстанций были отменены и дело направлено на новое рассмотрение в Ленинский районный суд, что и повлияло на длительность судебного разбирательства по данному делу. ГД-2368/21Б1. Джумабаева Г.С. обратилась в Ленинский районный суд г.Бишкек с исковым заявлением к Шалпыковой С.У., ОАО «Оргтехстрой» о применении последствий недействительности ничтожного договора №23/1 от 16 июля 2019 года о долевом участии в инвестировании строительства доли (квартиры 70) в жилом доме по адресу: г.Бишкек, ул.Тимирязева, 97. 26 апреля 2021 года истцом было подано заявление о дополнении и уточнении исковых требований, согласно которому она просит применить последствия недействительности ничтожного договора №213/1 от 16 июля 2019 года о долевом участии в инвестировании строительства доли (квартиры 70) в жилом доме по адресу: г.Бишкек, ул.Тимирязева, 97, путем возврата Джумабаевой Г.С. всего полученного по договору, а именно имущества (новой квартиры 70) в жилом доме по адресу: г.Бишкек, ул.Тимирязева,97; обязать ответчика ОАО «Оргтехстрой» устранить нарушения прав собственности истца Джумабаевой Г.С. на имущество, а именно обязать ОАО «Оргтехстрой» заменить сторону договора №23/1 от 16 июля 2019 года о долевом участии в инвестировании строительства доли (квартиры 70) в жилом доме по адресу: г.Бишкек, ул.Тимирязева,97 с умершего Шалпыкова Дж. на Джумабаеву Г.С.; взыскать с Шалпыковой С.У. уплаченную государственную пошлину и судебные расходы. Далее 01 июня 2021 года истцом было подано заявление об изменении и уточнении исковых требований, в котором просит признать недействительным договор 23/1 от 16 июля 2019 года о долевом участии в инвестировании строительства доли (квартиры 70) в жилом доме по адресу: г.Бишкек, ул.Тимирязева,97. Определением суда от 01 июня 2021 года исковое заявление в части требований применить последствия недействительности ничтожного договора №23/1 от 16 июля 2019 года о долевом участии в инвестировании строительства доли (квартиры) и обязании ответчика ОАО «Оргтехстрой» устранить нарушения право собственности Джумабаевой Г.С. на имущество, а именно обязании ОАО «Оргтехстрой» заменить сторону договора №23/1 от 16 июля 2019 года о долевом участии в инвестировании строительства доли (квартиры 70) в жилом доме по адресу: г.Бишкек, ул.Тимирязева, 97 с умершего Шалпыкова Дж. На Джумабаеву Г.С. - оставлено без рассмотрения. Также в ходе рассмотрения дела от представителя истца поступило заявление об увеличении исковых требований, в котором просит признать недействительным договор о долевом участии в инвестировании строительства №23 от 13 марта 2014 года, заключенный между ОАО «Оргтехстрой» и Шалпыковым Дж. Решением Ленинского районного суда г.Бишкек от 6 октября 2021 года в удовлетворении иска Джумабаевой Г.С. к Шалпыковой С.У., ОАО «Оргтехстрой» о признании недействительными договора №23 от 13 марта 2014 года и договора №23/1 от 16 июля 2019 года, заключенных между ОАО «Оргтехстрой» и Шалпыковым Дж. отказано. Решением Бишкекского городского суда от 22 декабря 2021 года решение Ленинского районного суда от 6 октября 2021 года отменено полностью и принято новое решение. Исковое заявление Джумабаевой Г.С. удовлетворено. Признаны недействительными договор №23 от 13 марта 2014 года и договор №23/1 от 16 июля 2019 года, заключенных между ОАО «Оргтехстрой» и Шалпыковым Дж. В мотивировочной части своего решения апелляционная инстанция указала, что согласно части 4 статьи 66 ЖК КР договор долевого строительства жилого помещения заключается в письменной форме, должен быть нотариально удостоверен и пройти государственную регистрацию в порядке установленном законодательством. Из материалов дела следует, что договор долевого участия в инвестировании строительства жилого дома от 13 марта 2014 года не был нотариально удостоверен и не прошел государственную регистрацию. В соответствии с частью 1 статьи 184 ГК КР данная сделка является недействительной, т.к. не влечет за собой юридических последствий. Джумабаева Г.С. указала, что оспариваемое недвижимое имущество приобреталось для ее внучки. Денежные средства, уплаченные по квитанции ПКО ОАО «Оргтехстрой» №Д0000000162 от 13 марта 2014 года были выделены из ее личных средств и внесены от имени Шалпыкова Дж., ее сыном, что подтверждается сведениями из банковской книжки о расходах истца на указанную квитанцию. Договор №23/1 от 16 июля 2019 года также признается недействительным, так как в соответствии со статьей 188 ГК КР является мнимой сделкой. Из материалов дела следует, что 5 апреля 2018 года у ОАО «Оргтехстрой» были отозваны разрешительные документы в связи с нарушением требований противопожарного законодательства. Следовательно, на момент заключения договора №23/1 от 16 июля 2019 года об участии в инвестированиии строительства доли (квартиры 70) в жилом доме по ул.Тимирязева, 97 г.Бишкек между ОАО «Оргтехстрой» и Шалпыковым Дж. у застройщика ОАО «Оргтехстрой» отсутствовали разрешительные документы на строительство жилого дома.

5) ГД-2238/21Б1. ОсОО «Ак-Шагыл» обратилось в суд с иском к Куйкееву Б.К. о выселении, указывая, что ОсОО «Ак-Шагыл» заключило с Куйкеевым Б.К. договора №21 и №25 о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.Бишкек, ул.Ахунбаева, 273, мрн «Джал-15», четвертый этаж, блок 1, площадь 58,5 кв.м., составляет 40 000 долларов США и вторая квартира по адресу: г.Бишкек, ул.Ахунбаева, мрн «Джал-23», 7 этаж, блок 2 площадь 64,25 кв.м., составляет 45 000 долларов США.

Ранее решением Ленинского районного суда г.Бишкек от 10 октября 2019 года исковые требования ОсОО «Ак-Шагыл» к Куйкееву Б.К. о расторжении договора удовлетворены частично. Расторгнуты договора №21 и №25 о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома от 2 октября 2015 года, заключенные между ОсОО «Ак-Шагыл» и Куйкеевым Б.К. Решением Ленинского районного суда г.Бишкек от 26 октября 2021 года исковое заявление ОсОО «Ак-Шагыл» к Куйкееву Б.К., Токоновой А.Ж. о выселении удовлетворено (судья Жумабаева Ж.К.). Определением судебной коллегии по гражданским и экономическим делам Бишкекского городского суда от 20 января 2022 года решение Ленинского районного суда г.Бишкек от 26 октября 2021 года оставлено без изменения. Апелляционная коллегия указала, что решением Ленинского районного суда г.Бишкек от 10 октября 2019 года договора №25 и №21 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 2 октября 2015 года, заключенные между ОсОО «Ак-Шагыл» и Куйкеевым Б.К., были расторгнуты. Данное решение вступило в законную силу 15 января 2020 года. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 26 февраля 2021 года, недвижимое имущество по адресу г.Бишкек, ул.Ахунбаева, 202 кв.73 принадлежит на праве собственности истцу ОсОО «Ак-Шагыл» на основании акта приемки в эксплуатацию за №016 от 21 января 2016 года. В силу статьи 289 ГК КР собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Собственник может требовать признания своего права собственности, а также устранения иных нарушений его права, не связанных с лишением владения.

6) ГД-110/22Б1. Алимбеков Т.И. обратился в суд с иском к ОсОО «Перфект-Строй» о расторжении договора о совместной деятельности, указав, что 29 марта 2017 года между ОсОО «Перфект-Строй» и Алимбековым Т.И. был заключен договор о совместной деятельности в капитальном строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: г.Бишкек, ж/м «Ынтымак», ул.Азия, участок №250. В соответствии с условиями договора Алимбеков Т.И. в качестве вклада в совместную деятельность предоставил свой земельный участок, а ОсОО «Перфект-Строй» обязалось осуществить вклад своих денежных средств, опыта, трудовых и материальных ресурсов, выполнить строительство объекта и сдать его в эксплуатацию. Основанием для расторжения договора являются то обстоятельство, что ОсОО «Перфект-Строй» с момента начала подготовки к строительным работам стало нарушать законодательство КР, которое выразилось в самовольном расширении закрепленного земельного участка на 120 кв.м., в сторону улицы Азия жилмассива «Ынтымак»,т.е. произошел самовольный захват участка муниципальной собственности.

Решением Ленинского районного суда г.Бишкек от 14 апреля 2022 года исковое заявление Алимбекова Т.И. к ОсОО «Перфект-Строй» о расторжении Договора о совместной деятельности в капитальном строительстве от 29 марта 2017 года, заключенного между ОсОО «Перфект-Строй» и Алимбековым Т.И. оставлено без удовлетворения (судья Рыспекова А.Р.). Определением судебной коллегии по гражданским и экономическим делам Бишкекского городского суда от 1 июня 2022 года решение Ленинского районного суда г.Бишкек от 14 апреля 2022 года оставлено без изменения. Апелляционная инстанция, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, указала, что в соответствии с условиями договора по соглашению сторон стоимость земельного участка оценена в размере 70 000 долларов США, которая приравнивается к стоимости передаваемых квартир, указанных в пунктах договора. Цена участка является исходной и не подлежит изменению. Согласно п.2 ст.411 ГК КР по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, иным законодательством или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Однако, истец не представил суду доказательств того, что ответчик ненадлежащим образом исполняет или не исполняет обязательства по договору. Истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о нарушении ответчиком градостроительного законодательства. Ответчиком получены все необходимые разрешительные документы на строительство многоквартирного жилого дома. МП «Бишкекглавархитектура» утвердило архитектурно-планировочные условия на разработку проекта многоквартирного жилого дома на собственной территории и 26 июля 2018 года выдало разрешение ОсОО «Перфект-Строй» на строительство много квартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.Бишкек, ул.Азия, уч.250 ж/м «Ынтымак».

7) ГД-1459/21Б1. Эрмаматова С.Э. обратилась в суд с исковым заявлением к ОсОО «Нур Элит Строй КЖ» о принуждении к исполнению обязательства по договору. В обосновании иска указывается, что в соответствии с договором долевого участия в строительстве жилого дома №194/18 от 25 октября 2018 года истец является участником в строительстве жилого дома по адресу: г.Бишкек, ул.Байтик Баатыра, уч.10, ж/к «Романс» кв.3.

На момент заключения и подписания договора истцом была произведена полная оплата стоимости объекта по договору в сумме 145 700 долларов США, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру. Согласно условиям договора ответчик обязан был сдать в эксплуатацию построенный жилой дом в срок до 31 мая 2019 года. Однако, по сегодняшний день истец не может получить ключи от квартиры и объект не введен в эксплуатацию. Согласно пункту договора долевого участия в строительстве жилого дома истец решила уступить права по вышеуказанной квартире новому долевому участнику. По настоящему договору уступка прав новому долевому участнику должна оформляться трехсторонним соглашением. Просит понудить ОсОО «Нур Элит Строй КЖ» исполнить обязательства по договору и заключить трехстороннее соглашение об уступке прав по договору долевого строительства жилого дома от 25 октября 2018 года. Решением Ленинского районного суда г.Бишкек от 27 октября 2021 года исковое заявление Эрмаматовой С.Э. было удовлетворено (судья Жумабаева Ж.К.). Определением судебной коллегии по гражданским и экономическим делам Бишкекского городского суда от 31 января 2022 года решение Ленинского районного суда г.Бишкек от 27 октября 2021 года полностью отменено. Исковое заявление Эрмаматовой С.Э. к ОсОО «Нур Элит Строй КЖ» о понуждении исполнить обязательства по договору долевого участия в строительстве жилого дома путем обязывания ОсОО «Нур Элит Строй КЖ» заключить трехстороннее соглашение об уступке права по договору долевого участия оставлено без рассмотрения. В мотивировочной части определения апелляционной коллегии указано, что суд первой инстанции удовлетворил требования истца, ссылаясь на нормы ГК КР о недопустимости одностороннего отказа от выполнения условий договора и об обязательности заключения договора. В соответствии с п.4 ст.406 ГК КР, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В силу п.1 ст.382 ГК КР понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Толкование пункта 5.6 договора приводит к выводу, что застройщик, дав согласие в данном пункте на уступку участником прав и обязанностей по взносам другому лицу путем оформления трехстороннего соглашения, взял на себя обязательство заключить такое соглашение. То есть обязанность заключения соглашения взята им добровольно, и закреплена в договоре долевого участия в строительстве. В данной части судебная коллегия согласна с доводами иска и решения суда. Однако, в ст.406 ГК КР установлен порядок заключения договора в обязательном порядке. При этом установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора для одной из сторон обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта или об акцепте оферты (проект договора) на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты, если иной срок не установлен законодательством либо не согласован сторонами. Истец должен был направить не просто обращение о намерении передать свои права по договору, а направить сам проект договора, или, как минимум, полные сведения по всем существенным условиям договора уступки права требования. Из содержания статей 315,316 ГК КР для договоров цессии существенными условиями являются: стороны договора, т.е. указание о цеденте и цессинарии, предмете договора уступаемого права требования и т.д. При этом обязанная сторона вправе представить протокол разногласий по предложенным условиям. В направленном истцом застройщику ОсОО «Нур Элит Строй» заявлении отсутствуют все перечисленные в ст.ст.315,316 ГК КР условия. В связи с чем отсутствует предмет иска - т.е. сам договор, который истец требует понудить заключить.

8) ГД-954/22Б1. Абдуллаев А.А. обратился в суд к ответчику ОсОО «Пегас Ала-Тоо» о защите прав потребителей. В обоснование указал, что между ним и ОсОО «Пегас Ала-Тоо» были заключены два договора долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома за №104 и №105 от 13 июня 2018 года на приобретение им цокольного помещения, общей площадью 1 130 кв.м., расположенном по адресу: г.Бишкек, ул.Токомбаева, б/н.

По договору долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома за №104 от 13 июня 2018 года общая сумма, оплаченная истцом, составляет 13 658 427 сомов. Ответчиком нарушаются обязательства, предусмотренные условиями заключенных договоров, которые предусматривают срок окончания организации строительства -3 квартал 2018 года, а окончания оформления юридических документов на объект долевого строительства по сдаче объекта в эксплуатацию - не позднее 4 квартал 2019 года. Однако, ответчиком указанные сроки нарушены, строительство практически приостановлено и не производятся строительные работы на объекте. Просил в соответствии с п.5 ст.37 Закона КР «О защите прав потребителей» взыскать с ответчика ОсОО «Пегас Ала-Тоо» неустойку (пеню) в размере 13 658 427 сомов. Решением Ленинского районного суда г.Бишкек от 28 февраля 2022 года в удовлетворении иска Абдуллаева А.А. к ОсОО «Пегас Ала-Тоо» о защите прав потребителей было отказано (судья Ибраева Ч.Н.). Определением судебной коллегии по гражданским и экономическим делам Бишкекского городского суда от 16 мая 2022 года решение Ленинского районного суда г.Бишкек от 28 февраля 2022 года оставлено без изменения. Согласно договору за №104 от 13 июня 2018 года общая сумма, которую должен уплатить истец, на момент заключения договора составляла 18 040 176 сомов с учетом всех налогов. 7 августа 2018 года стороны заключили дополнительное соглашение к договору №104 от 13 июня 2018 года, где застройщик обязуется предоставить скидку Абдуллаеву А.А. в размере 3 414 315 сомов. В силу заключенного договора срок окончания организации строительства-3 квартал 2018 года, а окончания оформления юридических документов на объект долевого строительства по сдаче объекта в эксплуатацию-не позднее 4 квартал 2019 года. В соответствии требованиями пунктов договора и п.5 ст.37 Закона КР «О защите прав потребителей» предусмотрены два обязательных условия для признания обязательств участника долевого строительства исполненными: полная оплата по договору и подписания сторонами передаточного акта. Однако истцом в установленный договором срок не была произведена полная оплата общей суммы договора, поскольку из материалов дела видно, что Абдуллаев А.А. внес платежи в размере 10 244 112 сом, а остаток платежа составляет 4 381 759 сом. В соответствии со ст.299 ГК КР обязательства должны исполняться надлежащим образом и в установленный срок в соответствии с условиями договора и требованиями законодательства.

9) ГД-607/22Б1. Мухмутов У.Д. и Адисов М.А. обратились в суд с иском к ОсОО «Пегас Ала-Тоо» о признании дополнительного соглашения от 3 ноября 2017 года к договору о долевом участии в капитальном строительстве жилого дома №96 от 5 сентября 2017 года недействительным, указав, что согласно договору от 5 сентября 2017 года застройщик ОсОО «Пегас Ала-Тоо» обязался своими силами и привлечением других лиц построить дом под самоотделку. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать дольщику Махмутову У.Д. двухкомнатную квартиру по адресу: г.Бишкек, 8 микрорайон, ул.Токомбаева б/н. После чего, 3 ноября 2017 года по обоюдному согласию двух сторон вышеуказанный договор был расторгнут. В этот же день ОсОО «Пегас Ала-Тоо» подписало договор №96 о долевом участии с Адисовым М.А. на вышеуказанное недвижимое имущество, и обязательно нотариально заверить и заключить соглашение о передаче доли в строительстве, предоставив все необходимые документы для переоформления его в органах госрегистра. В этот же день Адисов М.А. произвел оплату согласно договору в сумме 3 850 272 сом.

По истечении срока сдачи объекта Адисов М.А. обратился к руководству ОсОО «Пегас Ала-Тоо» , и на его письменные обращения ответчик ответил, что в связи с неисполнением ИП Махмутовым У.Д. взятых на себя обязательств перед компанией, не представляется возможным нотариально удостоверить договор до выяснения обстоятельства с Махмутовым У.Д. В ходе досудебного расследования правоохранительными органами Махмутов У.Д. и Адисов М.А. узнали, что имеется дополнительное соглашение от 3 ноября 2017 года к вышеуказанному договору №96 о долевом участии, которое затрагивает права и обязанности Адисова М.А. Считает, что данное дополнительное соглашение от 3 ноября 2017 года не соответствует требованиям законодательства. В ходе судебного разбирательства представитель ответчика ОсОО «Пегас Ала-Тоо» обратился с письменным возражением на иск и ходатайством о применении срока исковой давности. При этом указал, что к дополнительному соглашению Адисов М.А. никакого отношения не имеет, так как сторонами данного соглашения являются ОсОО «Пегас Ала-Тоо» и Махмудов У.Д. Со дня заключения договора и дополнительного соглашения прошло более 4 лет. Истцами пропущен срок исковой давности по общим правилам ст.212 ГК КР и по требованиям ст.199 ГК КР. Решением Ленинского районного суда г.Бишкек от 22 февраля 2022 года в удовлетворении иска Махмутова У.Д. к ОсОО «Пегас Ала-Тоо» о признании дополнительного соглашения от 3 ноября 2017 года недействительным отказано. Исковое заявление Адисова М.А. к ОсОО «Пегас Ала-Тоо» о признании дополнительного соглашения от 3 ноября 2017 года недействительным удовлетворено. Дополнительное соглашение от 3 ноября 2017 года к договору о долевом участии в капитальном строительстве жилого дома за №96 от 5 сентября 2017 года, заключенное между ОсОО «Пегас Ала-Тоо» и Махмутовым У.Д. признано недействительным (судья Омуралиева М.А.). Определением судебной коллегии по гражданским и экономическим делам Бишкекского городского суда от 24 мая 2022 года решение Ленинского районного суда г.Бишкек от 22 февраля 2022 года оставлено без изменения по следующим основаниям. Удовлетворяя исковое заявление в части иска Адисова М.А., суд первой инстанции обосновал это тем, что дополнительное соглашение от 3 ноября 2017 года к договору о долевом участии в капитальном строительстве многоэтажного жилого дома за №96 от 5 сентября 2017 года, заключенное между ОсОО «Пегас Ала-Тоо» и Махмутовым У.Д., не прошло государственную регистрацию в Бишкекском госрегистре, что влечет недействительность сделки, как сделка не соответствующая требованиям закона. Как видно из материалов дела, согласно договору №96 от 5 сентября 2017 года, заключенному между ОсОО «Пегас Ала-Тоо» и Махмутовым У.Д., застройщик обязуется простроить под самоотделку двухкомнатную квартиру в строящемся многоэтажном доме. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, передать объект долевого строительства дольщику, а дольщик обязуется уплатить в порядке и сроки, установленные настоящим договором, цену и принять в собственность, где цена за квартиру составляет 3 850 272 сома. Дополнительным соглашением от 3 ноября 2017 года предусмотрено на основании договора поставки и монтажа от 14 августа 2017 года вышеуказанную квартиру по достигнутому соглашению между сторонами на условиях бартера в счет оплаты ОсОО «Пегас Ала-Тоо» передать Махмутову У.Д. Пунктами данного соглашения предусмотрено, что Махмутов У.Д. на условиях бартера приобрел квартиру. Исполнитель указанную квартиру продает Адисову М.А. Сумму продажи квартиры Махмутов У.Д. и Адисов М.А. определили между собой и денежные средства получил Махмутов У.Д. и с его согласия ОсОО «Пегас Ала-Тоо» выписывает кассовый ордер на имя Адисова М.А. В тот же день, 3 ноября 2017 года между ОсОО «Пегас Ала-Тоо» и Адисовым М.А. заключен договор №96 о долевом участии в капитальном строительстве многоэтажного жилого дома. В подтверждении уплаты денежных средств Адисовым М.А. 3 850 272 сома, ОсОО «Пегас Ала-Тоо» учинено письменное подтверждение о получении оплаты. Материалами дела установлено, что Адисов М.А. обращался в ОсОО «Пегас Ала-Тоо» с просьбой удостоверить договор о долевом участии в строительстве у нотариуса и зарегистрировать его в органах регистрации. Однако, письмами ему было отказано по причине неисполнения Махмутовым У.Д. взятых на себя обязательств. Из материалов дела следует, что дополнительное соглашение от 3 ноября 2017 года, заключенное между ОсОО «Пегас Ала-Тоо» и Махмутовым У.Д., нотариально не удостоверено и не прошло процедуру регистрации в уполномоченном органе по регистрации сделок с недвижимым имуществом.

10) ГД-1030/22-Б1. Истец Хуршидова Л.Р. обратилось в Ленинский районный суд г.Бишкек с иском к ОсОО «Аалам Строй»А о расторжении договора долевого участия в строительстве многоэтажного дома от 11 марта 2021 года. Определением суда от 14.02.2022г. иск оставлен без рассмотрения на основании п.5 ст.222 ГПК КР (из-за неявки сторон, судья Туражанова Ж.А.).

11) ГД-2944/22Б1. Истец Тургуналиева А.Б. обратилась с иском в Ленинский районный суд г.Бишкек к ответчику ОсОО «Мики Строй» («Марка Строй») с иском о признании договора долевого строительства действительным. Решением суда от 24.05.2022 года иск удовлетворен полностью в связи с признанием ответчиком иска в полном объеме (судья Калыбеков У.А.). Следует отметить, что оформление протокола судебного заседания от 24 мая 2022 года не соответствует требованиям, предъявленным ст.230 ГПК КР, в частности не указаны причины неявки стороны ответчика, который признал иск в полном объеме и просил рассмотреть дело без его участия. Кроме этого, уплаченная истцом государственная пошлина при подаче иска решением суда не взыскана с ответчика в пользу истца, т.е. судом не решен вопрос о судебных издержках в соответствии с требованиями ГПК КР.

12) ГД-2268/22Б1. Истец ОсОО «Экспо Строй курулуш компаниясы» обратилось с иском в Ленинский районный суд г.Бишкек к ответчикам Хантемировой Э.Ш. и Корниенко В.В. о признании недействительным договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. В обоснование иска истец указал, что оспариваемый договор участия в долевом строительстве, заключенный между Застройщиком - ОсОО «Экспо Строй курулуш компаниясы» и Дольщиком - Хантемировой Э.Ш. об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу:г.Бишкек, ул.Московская,191/ул.Шевченко,27/1, был заключен с Хантемировой Э.Ш. без письменного согласия ее супруга - Корниенко В.В., в связи с чем, подлежит признанию недействительным в виду его ничтожности в силу не соблюдения требований ст.36 Семейного кодекса КР и ст.41 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Кыргызской Республики, утвержденной ППКР от 20.04.2011г. №179 (режим совместной собственности супругов). Решением суда от 29.04.2022г. иск был удовлетворен (судья Туражанова Ж.А.).

В резолютивной части решения суда не решен вопрос о судебных издержках в соответствии с требованиями ГПК КР: уплаченная истцом государственная пошлина при подаче иска не взыскана с ответчика в пользу истца, не взысканы с ответчика почтовые расходы по делу.

13) ГД-2342/22Б1. Истец Баги Г.Т. обратилась с иском в Ленинский районный суд г.Бишкек к ответчику ОсОО «Эра Констракшн» об обязании ответчика подписать Акт приема-передачи объекта долевого строительства. В обоснование иска Баги Г.Т. указала, что 07.10.2021 года между Застройщиком - ОсОО «Эра Констракшн» и Дольщиком - Баги Г.Т. был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу:г.Бишкек, мкр.Джал-29, ул.Роторная. По условиям Договора по завершении строительства Застройщик обязался представить Дольщику ключи от 2-х комнатной квартиры №131 в указанном доме и соответствующие документы на эту недвижимость, чего отказывается исполнять и на письменные обращения истца ответчик не реагирует.

Заочным решением суда от 25.05.2022 года иск удовлетворен в полном объеме. При вынесении данного судебного акта судом не выполнены требования ч.4 ст. 202 ГПК КР в части указания судом фактов, доказательств, на которых основаны выводы суда. В частности, судом не указаны доказательства об исполнении истцом в полном объеме принятых по Договору обязательств, например, об уплате ответчику 3 165 109 сомов по квитанции от 05.10.2021г. и признании сторонами факта полной оплаты стоимости строящейся квартиры. В нарушение требований ч.5 ст.202 ГПК КР судом не решены вопросы по распределению судебных расходов. Изучение в ходе настоящего обобщения дел, рассмотренных Первомайским районным судом города Бишкек, показало следующее:

1)ГД-1981/22Б3. НК ЖСК «Айылчи-Курулуш» обратилось с иском в Первомайский районный суд г.Бишкек к ответчику Сагымбаевой А.С. о взыскании суммы задолженности по договору о долевом участии в строительстве жилого дома в размере 111 195 сомов. Определением суда от 07.06.2022г. иск оставлен без рассмотрения на основании п.5 ст.222 ГПК КР по причине неявки сторон (судья Жумагулова Ж.Т.). Данное определение суда оставлено без изменения апелляционной инстанцией.

2)ГД-1426/22Б3. Истец Балбыров А.Т. обратился с иском в Первомайский районный суд к ответчику ОсОО «Хан компани» с иском о признании участником долевого строительства и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве. В иске истец указал, что он 18.07.2019 года между названными сторонами был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома за №163. Истец по квитанции от 18.06.2019 года внес в ОсОО «Хан компани» 800 758 сомов. По окончании строительства ответчик обязался представить истцу квартиру №53 в строящемся жилом доме. На просьбу истца зарегистрировать названный Договор в установленном законом порядке ответчик не реагировал. Впоследствии истцу стало известно, что ответчик на кв.53 ответчик заключил аналогичный договор с другим лицом. В связи с чем, истец обратился в суд с вышеуказанным иском.

Определением суда от 24.08.2022г. иск оставлен без рассмотрения на основании п.7 ст.222 ГПК КР (по заявлению истца). 3)ГД-1256/22Б3. Истцы Акин уулу У., Мадаминова З.К., Каптагаев Н.З., Алпарова Апапбаева Г.Д., Курманалиева Н.М. обратилсь с иском в Первомайский районный суд к ответчикам Бишкекскому филиалу ГУ «Кадастр» и ОсОО «Хан компани» с иском о признании договора долевого строительства действительным и о принудительной регистрации договоров долевого строительства. Определением суда от 29.03.2022г. иск оставлен без рассмотрения на основании п.6 ст.222 ГПК КР (из-за неявки истцов) (судья Сатарова А.М. В определении суда об оставлении иска без рассмотрения не указана фамилия судьи, тем не менее определение подшито в дело (стр.39) и его копии выданы сторонам.

4) ГД-2250/22Б3. Истцы Акин уулу У., Мадаминова З.К., Каптагаев Н.З., Алпарова Апапбаева Г.Д., Курманалиева Н.М. обратились с иском в Первомайский районный суд к ответчикам Бишкекскому филиалу ГУ «Кадастр» и ОсОО «Хан компани» с иском о признании договора долевого строительства действительным и о принудительной регистрации договоров долевого строительства. Определением суда от 28.06.2022г. иск оставлен без рассмотрения на основании п.6 ст.222 ГПК КР (из-за неявки истцов) (судья Сайдылдаева Ж.Б.).

Аламудунским районным судом Чуйской области в анализируемый период были рассмотрены следующие дела, связанные со спорами в сфере долевого строительства:

1)ГД-129/22Ч1 по иску Яковлевой С.В. к ЖСК «Баха-Сыдыгалы» о расторжении договора о долевом участии в строительстве жилья. Истица Яковлева С.В. обратилась в суд с иском к ответчику ЖСК «Баха-Сыдыгалы» о расторжении договора о долевом участии в строительстве жилья, указав в иске, что между ней и ЖСК «Баха-Сыдыгалы» в лице Нургазиева Э.Б. 12.09.2019 года был заключен договора о долевом участии в строительстве жилого дома. Согласно условиям договора застройщик был обязан предоставить истице квартиру на 4-ом этаже блок «Б» площадью 31,92 кв.м. Согласно п.3.2 Договора Яковлева С.В., как дольщик, 12.09.2019 года внесла в ЖСК «Баха-Сыдыгалы» 1000 долларов США, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру. В связи с отсутствием строительных работ со стороны застройщика истица обращалась к ЖСК «Баха-Сыдыгалы» с претензией, в которой просила о расторжении договора и возврате уплаченной суммы, но ответа не получила. Поэтому Яковалева С.В. обратилась в суд и, согласно уточненным исковым требованиям, просила у суда: расторгнуть Договор №67 от 12.09.2019 года о долевом участии в строительстве жилья; взыскать с Нургазиева Э.Б. в ее пользу уплаченные истицей 73000 сомов; взыскать с Нургазиева Э.Б. госпошлину в сумме 4450 сомов; взыскать с Нургазиева Э.Б. за пользование чужими денежными средствами 13120 сомов.

Решением Аламудунского районного суда Чуйской области от 14.02.2022 года иск Яковлевой С.В. был удовлетворен частично: договор №67 от 12.09.2019 года о долевом участии в строительстве жилья расторгнут, в пользу истица взыскано 700 сомов госпошлины, в остальной части иска отказано (судья Жээнбекова А.Б.). Определением судебной коллегии по гражданским и экономическим делам Чуйского областного суда от 05.04.2022 года данное решение оставлено без изменения. В обоснование принятого решения апелляционная инстанция в определении указала, что усматривает основания для расторжения договора о долевом участии в строительстве жилья по причине неисполнения застройщиком своих обязательств по договору, а отказ суда первой инстанции в удовлетворении остальных требований считает обоснованным ввиду того, что отсутствуют основания для возложения субсидарной ответственности на руководителя ЖСК Нургазиева Э.Б., а также между сторонами отсутствует договор или соглашение о денежных обязательствах, которые могли бы дать основание для взыскания процентов за использование чужими средствами.

2)ГД-1036/22-Ч1. Истец ОсОО «Кап Строй Кей Джи» обратилось с иском в Аламудунский районный суд Чуйской области к ответчику Тынчтыкбек кызы А о расторжении договора долевого участия в строительстве многоэтажного дома от 11 марта 2021 года. Определением суда от 01.04.2022г. иск возвращен истцу на основании п.1 ч.1 ст.138 ГПК КР (из-за несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора, судья Султаналиев Н.Т.).

Из Ошского городского суда на обобщение судебной практики поступили дела:

1)ГД-1085/22-О6. Городское управление по архитектурно-строительному контролю города Ош Государственного агентства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства при КМ КР обратилось с иском к ОсОО «Золотой квадрат» о принудительном сносе незаконной постройки – многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.Ош, ул.Алиева, 147,149,151, строительство которого велось без соответствующих разрешительных документов. Решением суда от 17.03.2022 года истцу в удовлетворении его исковых требований отказано. Определением суда от 18.03.2022 года отменена мера обеспечения в виде временного запрета на ведение строительных работ. Определение суда от 18.03.2022 года вынесено судом с нарушением требований ГПК КР, так как в материалах дела отсутствуют копии судебных извещений о рассмотрении заявления ответчика об отмене обеспечения иска 18.03.2022г., подлежащие направлению сторонам. А если заявление ответчика было рассмотрено судом в соответствии с требованиями ч.3 ст.148 ГПК КР, то дата его вынесения должна быть 17.03.2022г., а не 18.03.2022г. (судья Турсункулов Ч.).

2) ГД56/21-06 по исковому заявлению прокуратуры города Ош к ответчику ОсОО «Визион-Групп» о сносе незаконного строительства – многоэтажного жилого дома, расположенного в г. Ош по ул.Аматова, д. №1. 22.02.2019 года прокуратура города Ош обратилась в межрайонный суд Ошской области с иском к ОсОО «Визион-Групп», в котором просила суд вынести решение о сносе строящегося объекта – двенадцатиэтажного жилого дома, считая названный объект самовольным строительством, так как строительство многоквартирного дома ответчиком осуществлялось без соответствующих разрешительных документов. В качестве обеспечения иска прокуратура просила суд наложить запрет на ведение строительных работ. Заявление истца о применении меры обеспечения иска было удовлетворено. Данное определение суда было обжаловано до Верховного суда и оставлено в силе. В свою очередь представитель ОсОО «Визион-Групп» также обратилась к суду с заявлением обязать истца не чинить препятствия ответчику в получении разрешительных документов на строительство. Определением межрайонного суда Ошской области от 29.10.2019 года это заявление оставлено без удовлетворения. Данное определение также обжаловано вплоть до кассационной инстанции и постановлением Верховного суда КР от 18.05.2020г. акты судов первой и апелляционной инстанций оставлены в силе. 10.06.2020г. названное дело из межрайонного суда передано на рассмотрение в Ошский городской суд по подсудности. Решение по данному иску по существу вынесено Ошским городским судом 24.06.2021 года, которым иск прокуратуры города Ош к ОсОО «Визион-Групп» о сносе самовольной постройки оставлен без удовлетворения. В обоснование своего решения суд сослался на пункты 8.3 и 8.10 Положения о порядке выдачи разрешительных документов на проектирование, строительство и иные изменения объектов недвижимости и порядке приемки в эксплуатацию завершенных строительством объектов в Кыргызской Республике, утвержденного постановлением Правительства КР от 30.05.2008 года №252. В п.8.3 Положения, в частности, говорится о том, что территориальный орган государственного архитектурно-строительного надзора в срок 10 рабочих дней с даты поступления заявления и документов, предусмотренных пунктами 8.1 и 8.2 настоящего Раздела, обязан выдать разрешение на строительство в установленной форме. А в.п.8.10 этого же Положения указано, что, в случае непринятия решения о выдаче разрешения на строительство либо об отказе в его выдаче, в срок, установленный пунктом 8.3 настоящего Положения, разрешение на строительство объекта считается выданным. В этом случае территориальный орган государственного архитектурно-строительного надзора обязан в течение трех дней выдать разрешение на строительство. На момент проведения обобщения решение суда первой инстанции не обжаловано.

В процессе настоящего обобщения также изучено ГД-03-21Ч7, поступившее из Токмокского городского суда, по иску Назаровой А.Н. к ответчику ОсОО «СпецСтройМонтаж» о расторжении договора о долевом участии. Заочным решением городского суда от 07.06.2021года иск удовлетворен (Карабекова Э.Ч.). Так, Назарова А.Н. обратилась в суд с исковыми требованиями к ОсОО «СпецСтройМонтаж» о расторжении договора о долевом участии. В обоснование заявленных требований истец сослалась на тот факт, что 11 сентября 2014 года ею с ОсОО «СпецСтройМонтаж» был заключен договор долевого участия в строительстве 4-х квартирного жилого дома (далее объекта), по условиям которого ответчик обязался до 30 ноября 2014 года осуществить строительство объекта в соответствии с проектной документацией и предоставить Назаровой А.Н. 3-х комнатный жилой дом площадью 72.0 кв.м., расположенный в г.Токмок по ул. Проектируемая, д.№11/4, кв.43. После получения ОсОО «СпецСтройМонтаж» от долевого участника Назаровой А.Н. денежных средств в размере 544 тыс.сом ОсОО был произведен монтаж фундамента и наружных стен. Далее, с ноября 2015 года и по настоящее время строительные работы были остановлены. 27 октября 2020 года по почте истицей было отправлено в ОсОО «СпецСтройМонтаж» уведомление с предложением заключить соглашение о расторжении Договора о долевом участии в строительстве 4-х квартирного жилого дома в течение трех дней со дня получения данного уведомления. В виду неполучения истцом ответа в срок, указанный в уведомлении, истец обратилась в суд с требованием о расторжении названного договора. В ходе судебного разбирательства судом установлено, что Банк «Бай Тушум», выступил в качестве заемщика по Договору о залоге между ЗАО Банк «Бай Тушум» и Назаровой А.Н. и предоставил ОсОО «СпецСтройМонтаж» денежные средства в размере 544 000 сом. ОсОО «СпецСтройМонтаж» по условиям договора должен был построить и сдать в эксплуатацию объект в виде 4-х квартирного жилого дома. Однако, к моменту направления уведомления ответчику ОсОО «СпецСтройМонтаж» залил фундамент и поднял стены наполовину. С начала 2016 года представители ОсОО «СпецСтройМонтаж» на телефонные звонки не отвечали, по указанным юридическим адресам офис не значится. Земля принадлежит заемщику. В судебное заседание ответчик ОсОО «СпецСтройМонтаж» не явился, о времени и месте судебного заседания был извещен надлежащим образом, однако по неизвестным суду причинам не явился, о причинах неявки суду не сообщил, заявления о рассмотрении дела без его участия не поступало. Суд своим заочным решением от 7 июня 2021 года требования истца удовлетворил, договор о долевом участии, заключенный между Долевым участником Назаровой А.Н. и ОсОО «СпецСтройМонтаж» был расторгнут. По материалами дела установлено, что судом не приняты меры по установлению юридического адреса либо фактического места нахождения ответчика. Несмотря на объяснительную родственника бывшего руководителя ОсОО «СпецСтройМонтаж» о том, что ответчик по указанному адресу не проживает с 1998 года, суд высылает извещения вновь на прежний адрес ответчика и при этом считает его извещенным. Ни один из документов, имеющихся в деле, на которые в качестве доказательства суд ссылается в своем решении, надлежащим образом не был заверен, что свидетельствует о неисполнении судом требований ст.80 ГПК КР. В процессе настоящего обобщения изучены определения судебной коллегии по гражданским и экономическим делам Бишкекского городского суда, вынесенные по результатам рассмотрения апелляционных жалоб на решения Первомайского районного суда г.Бишкек.

1) ГД-555/22Б3. Мусаева Б.Э., Исакова С.Б., Тезекбаев Р.Ш., Сопубекова Ж., Туманова Г., Боржубаев Ж.К., Быйтыева А.П., Осмонова П.М., Калмаматова С.А., Айдаров М.Ж., Байжарыкова Ч.С., Кошокбекова А.А., Бакиева К.З., Карабекова К.И. обратились в суд с исковым заявлением к ОсОО «ХАН Компани» о признании договоров долевого участия в строительстве действительными и о принудительной государственной регистрации. В обосновании исковых требований указано, что начиная с 2014 года, между каждым из истцов и ОсОО ХАН Компани» были заключены договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Бишкек, ул.Кулатова,18, которые были нотариально удостоверены. Однако, ни один из договоров, заключенных с истцами не прошел государственную регистрацию в органах государственной регистрации, в связи с наличием ареста, наложенного судом. Истцы просят договора, заключенные с каждым из истцов и ОсОО «ХАН Компани», признать действительными.

Решением Первомайского районного суда г.Бишкек от 25 января 2022 года исковое заявление истцов было удовлетворено. Все заключенные договора долевого строительства между каждым из истцов и ОсОО «ХАН Компани» признаны действительными (судья Жаныбек кызы В.). Определением судебной коллегии по гражданским и экономическим делам Бишкекского городского суда от 28 апреля 2022 года решение Первомайского районного суда г.Бишкек от 25 января 2022 года оставлено без изменения по следующим основаниям. Третье лицо по делу ОО «Кыргызский Республиканский совет добровольного физкультурно-спортивного общества профсоюзов» считает, что признанием действительными договоров о долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома, заключенных между ОсОО «ХАН Компани» и Сопубековой Ж. от 11 мая 2016 года, а также с Боржубаевым Ж.К. от 18 ноября 2014 года, нарушаются права третьего лица, так как по договору их доля в объекте составляет 1314 кв.м., в которые входят доли Сопубековой Ж. и Боржубаева Ж.К. По договору о долевом участии КСБ №37 в строительстве многоэтажного жилого дома от 18 ноября 2014 года, заключенного между ОсОО «ХАН Компани» и Боржубаевым Ж.К., долевому участнику по окончании строительства объекта и ввода его в эксплуатацию подлежит передаче собственности на нежилое помещение согласно приложению №1 общей площадью ориентировочно 220 кв.м. и 120 кв.м. по договору с Сопубековой Ж. Третьим лицом ОО «Кыргызский Республиканский совет добровольного физкультурно-спортивного общества профсоюзов» не представлены доказательства нарушения его прав при признании судом действительными договоры о долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома, заключенные между ОсОО «ХАН Компани» и Сопубековой Ж. от 11 мая 2016 года, а также с Боржубаевым Ж.К. от 18 ноября 2014 года. ОО «Кыргызский Республиканский совет добровольного физкультурно-спортивного общества профсоюзов» и ОсОО «ХАН Компани» не составляли Приложение №1 к договору долевого участия в строительстве девятиэтажного жилого дома с нестандартным спортивным залом с офисными и торгово-сервисными помещениями и подземной автостоянкой от 25 января 2014 года, соответственно сторонами не определено местоположение ориентировочной площади объекта 1 314 кв.м., в связи с чем, отсутствуют доказательства накладки ориентировочных площадей по договорам, заключенным ОсОО «ХАН Компани» с Сопубековой Ж., Боржубаевым Ж.К. и ОО «Кыргызский Республиканский совет добровольного физкультурно-спортивного общества профсоюзов».

2) ГД-173/22Б3. Истец Жунушова А.Э. обратилась в суд с исковым заявлением к ОсОО «АТА STROY», Жунушову А.Э., третьим лицам о применении последствий недействительности договора купли-продажи от 11 января 2016 года, указывая, что 28 августа 2012 года Жунушова А.Э. заключила с ОсОО «АТА STROY» договор о совместном участии в строительстве жилого дома №1 по ул.Орозбекова г.Бишкек. В соответствии с данным договором ОсОО «АТА STROY» обязалось осуществить организацию строительства указанного жилого дома под самоотделку и продать Жунушовой А.Э. четырехкомнатную квартиру, Жунушова А.Э. в свою очередь обязалась оплатить стоимость квартиры в сумме 83 875 долларов США в срок до 28 февраля 2013 года. Жунушова А.Э. исполнила взятые на себя обязательства в полном объеме, оплатив ОсОО «АТА STROY» 4 003 831 сом по квитанции от 20 февраля 2013 года.

Построенный ОсОО «АТА STROY» дом был сдан в эксплуатацию в ноябре 2015 года, а 30 ноября 2015 года между Жунушовой А.Э., ОсОО «АТА STROY» и братом истца Жунушовым А.Э. был заключен договор уступки права требования, по которому истец передала брату в дар право требования оформления в собственность квартиры, построенной ОсОО «АТА STROY» на основании договора от 28 августа 2012 года. Согласно этому договору стороны условились, что квартира будет передана Жунушову А.Э. на безвозмездной основе по договору дарения. Позже Жунушова А.Э. узнала, что 11 января 2016 года ОсОО «АТА STROY» и Жунушов А.Э. оформили не договор дарения, договор купли-продажи квартиры по адресу: г.Бишкек, ул.Орозбекова,1. Считает, что данный договор был заключен ответчиками с целью прикрыть другую сделку, а именно договор дарения. Просит применить последствия недействительности договора купли-продажи квартиры, заключенного 11 января 2016 года между ОсОО «АТА STROY» и ее братом Жунушовым А.Э. путем приведения сторон указанной сделки в первоначальное положение. Решением Первомайского районного суда г.Бишкек от 17 февраля исковое заявление Жунушовой А.Э. к ОсОО «АТА STROY», Жунушову А.Э., третьим лицам о применении последствия недействительности договора купли-продажи путем приведения сторон в первоначальное положение, удовлетворено. Применены последствия недействительности договора купли-продажи квартир по адресу: г.Бишкек, ул.Орозбекова, 1 кв.13, заключенного между ОсОО «АТА STROY» и Жунушовым А.Э. путем приведения сторон в первоначальное положение (судья Сайдылдаева Ж.Б.). Определением судебной коллегии по гражданским и экономическим делам Бишкекского городского суда от 16 мая 2022 года решение Первомайского районного суда г.Бишкек от 17 февраля 2022 года оставлено без изменения по следующим основаниям. Из материалов дела следует, что 28 августа 2012 года между ОсОО «АТА STROY» и Жунушовой А.Э. заключен договор о совместном участии в строительстве жилого дома. Согласно данному договору ОсОО «АТА STROY» продает, а Жунушова А.Э. покупает жилое помещение (4х-комнатная квартира) строящегося жилого дома по адресу: г.Бишкек, ул.Орозбекова,1 за 83 875 долларов США. Согласно квитанции от 20 февраля 2013 года ОсОО «АТА STROY» приняло от Жунушовой А.Э. 4 003 831 сом, т.е. истец произвел окончательный расчет за приобретаемую квартиру. По договору об уступке прав от 30 ноября 2015 года, заключенного между ОсОО «АТА STROY», Жунушовой А.Э. и Жунушовым А.Э., до заключения между сторонами настоящего договора, Жунушова А.Э. приобрела у ОсОО «АТА STROY» на основании договора от 28 августа 2012 года жилое помещение (квартиру). Жунушова А.Э. с согласия ОсОО «АТА STROY» безвозмездно передает в дар Жунушову А.Э. право требования оформления в свою собственность указанную квартиру, ОсОО «АТА STROY» подтверждает и дает свое согласие Жунушовой А.Э. передать безвозмездно в дар право требования оформления в собственность Жунушову А.Э. данную квартиру, а Жунушов А.Э. принимает безвозмездно в дар от Жунушовой А.Э. право требования оформления в свою собственность эту квартиру. Однако, 11 января 2016 года между ОсОО «АТА STROY» и Жунушовым А.Э. был заключен договор купли-продажи, а не договор дарения как было установлено договором уступки права от 30 ноября 2015 года, заключенного между ОсОО «АТА STROY», Жунушовой А.Э. и Жунушовым А.Э. В соответствии с п.2 ст.188 ГК КР притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом характера сделки, применяются относящиеся к ней правила. Согласно пункту 2 постановления Пленума Верховного суда КР от 24 мая 2019 года №11 «О некоторых вопросах судебной практики по спорам о недействительности сделок и о добросовестном приобретении имущества» иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть подан как самостоятельно, так и совместно с иском о признании ничтожной сделки недействительной. Указанное обстоятельство вытекает из содержания пункта 1 ст.183 ГК КР, согласно которому ничтожная сделка является недействительной независимо от такого признания судом. Следовательно, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что договор купли-продажи от 11 января 2016 года, заключенный между ОсОО «АТА STROY» и Жунушовым А.Э. противоречит договору уступки права от 30 ноября 2015 года, заключенному между ОсОО «АТА STROY», Жунушовой А.Э. и Жунушовым А.Э., и является ничтожной. При проведении обобщения вышеуказанной категории гражданских дел отделом также изучены принятые судебной коллегией по гражданским и экономическим делам Верховного суда КР судебные акты по обжалованным в порядке кассации гражданским делам, связанным с долевым строительством многоквартирного жилья. Так, к примеру, по ГД№-001/20Б1 гр-ка Джайлообаева А.А. обратилась в Ленинский районный суд г.Бишкек с иском к ОсОО «Гранд Хаус» об уменьшении цены договора №4-6-64 от 28 августа 2013 года о долевом участии в строительстве жилого дома. В обосновании исковых требований она указала, что между ОсОО «Гранд Хаус» и Джайлообаевой А.А. был заключен Договор №4-6-64 о долевом участии в строительстве жилого дома на общую сумму 127 500 долларов США. Предметом Договора являлась 4-комнатная квартира, расположенная на 6 этаже многоквартирного жилого дома, общей площадью по внутренним замерам с учетом лоджии 170 кв.м. и доля в прилегающем земельном участке, пропорциональная размеру квартиры в общей площади объекта. Приложенными к материалам дела приходно-кассовыми ордерами подтверждается, что Джайлообаевой А.А., начиная с 13 августа 2013 года по 2 декабря 2016 года, в долевое строительство жилого дома было внесено 62 035,44 долларов США. В сентябре 2014 года истица приступила к выполнению внутренних отделочных работ квартиры в строящемся объекте. В сроки, установленные Договором, истцом за свой счет и своими силами в квартире была завершена внутренняя чистовая отделка и произведен капитальный ремонт. В марте 2015 года Джайлообаева А.А. с семьей вселилась в квартиру. Как указывает истица, в ходе эксплуатации объекта стали выявляться недостатки, допущенные ответчиком при строительстве дома, в связи с чем, оставшаяся сумма долевого взноса ею не вносилась. ОсОО «Гранд Хаус» в свою очередь обратилось в суд с требованием к Джайлообаевой А.А. о взыскании долга по Договору долевого строительства. При таких обстоятельствах Джайлообаева А.А. обратилась в суд с требованием об уменьшении цены Договора. Решением Ленинского районного суда г.Бишкек от 22 марта 2017 года требования Джайлообаевой А.А. были удовлетворены, с неё взыскано в пользу ОсОО «Гранд Хаус» лишь сумма 4 549 073 сомов . Удовлетворяя исковые требования Джайлообаевой А.А., суд первой инстанции, ссылаясь на ст.ст. 381, 390, 412 ГК КР, указал, что в целях установления точной суммы причиненного Джайлообаевой А.А. материального ущерба, была назначена оценочная экспертиза. Согласно заключению экспертной организации - ОсОО «Азия-Оценка» объем выполненных строительной компанией работ составил 68,72% от общей стоимости строительно-монтажных работ. Следовательно, стоимость 1 кв.м. квартиры под самоотделку с учетом недостатков и нарушений строительных норм и правил, допущенных при строительстве жилого дома на дату проведения исследования, составляет: 750$/м2 х 68.72% : 100% = 515,4 долларов за 1 кв.м. Фактический размер полезной (общей) площади квартиры под самоотделку составляет 168,44 кв.м. х 515,4 долларов США = 86 814 долларов США. Поскольку, в рамках уголовного дела заключением экспертизы были определены недостатки и грубейшие нарушения строительных норм и правил, допущенных при строительстве жилого дома, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности исковых требований Джайлообаевой А.А. С таким выводом суда первой инстанции не согласилась судебная коллегия апелляционной инстанции. Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об отказе в удовлетворении иска Джайлообаевой А.А., коллегия указала, что согласно ч.4 ст.66 Жилищного кодека КР Договор №4-6-64 о долевом участии в строительстве жилого дома от 28 августа 2013 года, заключенный между ОсОО «Гранд Хаус» и Джайлообаевой А.А., не был нотариально удостоверен и не прошел государственную регистрацию в порядке, установленном законодательством, в связи с чем, является ничтожным. С данными выводами суда апелляционной инстанции согласилась судебная коллегия Верховного суда КР, рассмотревшая кассационную жалобу на решение суда второй инстанции. Изучение судебной практики по разрешению споров в сфере долевого строительства показало, что споры граждан с застройщиком или иным лицом, привлекающим денежные средства имеют ярко выраженную специфику, которая обусловлена, прежде всего, сравнительной молодостью данных правоотношений, отсутствием отдельного закона, регулирующего эти правоотношения, особенностями правового регулирования сферы строительства, вследствие чего на практике допускается применение иных договорных конструкций, направленных на привлечение денежных средств для строительства многоквартирных домов. Пытаясь незаконно привлечь денежные средства, застройщик использует договора различных видов. В частности, заключение предварительного договора купли-продажи, передачи другой недвижимости, договора займа, обязательства по которым прекращаются предоставлением отступного в виде соответствующего объекта недвижимого имущества. При этом часто застройщик, или иное лицо, привлекающее денежные средства, в дальнейшем уклоняется от исполнения основного договора. Строительство многоквартирного жилья требует больших капитальных вложений. В связи с чем, организации, привлекающие денежные средства граждан (дольщиков) для строительства многоквартирных жилых домов, также осуществляют строительство объектов совместно с другими заинтересованными лицами, заключая договора простого товарищества. Участники простого товарищества при осуществлении предпринимательской деятельности несут солидарную ответственность по общим обязательствам, возникающим в результате ведения совместной деятельности (ст.976 ГК КР). Так, например, если при строительстве многоквартирного жилого дома с участием двух и более юридических лиц или предпринимателей покупателю квартиры причинен ущерб в виде трещин на стенах квартиры или протекающей крыши, то участники Простого товарищества будут отвечать по таким обязательствам в отношении причинения такого вреда солидарно. Это означает, что участники Простого товарищества, вовлеченные в строительство квартиры, отвечают по таким обязательствам всем своим имуществом и должны будут возместить причиненный ущерб в полном объеме. Однако, суды при рассмотрении дел указанной категории, не всегда принимали во внимание данный факт. Так, к примеру, истцы Мамбетакунов Р.Ч. Акимбаева А.М. и др. обратились в суд с иском к ОсОО «Городская строительная компания», ОсОО «Альянс Курулуш плюс» о защите прав потребителей и просили взыскать с ответчиков в их пользу выплаченные ими денежные средства по договорам о долевом строительстве в связи с неисполнением ответчиками своих обязательств по договорам. Октябрьский районный суд, удовлетворяя исковое заявление, частично взыскал с ОсОО «Альянс Курулуш Плюс» в пользу истцов выплаченные ими суммы (судья Октябрьского районного суда А.Джээнбекова). Суд апелляционной инстанции, изменив решение районного суда, ссылаясь на ст.976 ГК КР указал, что, согласно договору двух юридических лиц о совместной деятельности по строительству дома, предусмотренные в нем обязательства являются их общими обязательствами, по которым предусмотрена солидарная ответственность, и взыскал денежные средства, выплаченные истцами для приобретения жилого помещения, с ОсОО «Альянс Курулуш Плюс» и ОсОО «Городская строительная компания». Судебная коллегия Верховного суда КР, согласившись с обоснованием суда апелляционной инстанции, указала, что по предусмотренным в договорах обязательствам оба ответчика несут солидарную ответственность, поскольку, согласно требованиям ст.296 ГК КР, обязательства товарищей перед дольщиками являются общими. Несмотря на то, что ответчики заключили соглашение о расторжении договора о совместной деятельности и договор простого товарищества между ОсОО «Альянс Курулуш Плюс» и ОсОО «Городская строительная компания» прекратил свое действие, в соответствии с требованиями ч.2 ст.979 ГК КР после прекращения договора простого товарищества его участники также несут солидарную ответственность по неисполненным общим обязательствам в отношении третьих лиц. Как было отмечено выше, частью 4 статьи 66 Жилищного кодекса КР предусмотрено, что договор долевого строительства жилого помещения заключается в письменной форме, должен быть нотариально удостоверен и пройти государственную регистрацию в порядке, установленном законодательством. Несоблюдение нотариальной формы сделки или требований о государственной регистрации сделки и прав, вытекающих из сделки, влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной, а право – недействительным (ч.1 ст.181 ГК КР). Следовательно, с учетом требований норм Гражданского кодекса Кыргызской Республики, регламентирующих отношения, связанные с ничтожными сделками, а также, руководствуясь положениями постановления Пленума Верховного суда КР Пленума Верховного суда Кыргызской Республики «О некоторых вопросах судебной практики по спорам о недействительности сделок и о добросовестном приобретении имущества» от 24 мая 2019 года №11, при рассмотрении споров, связанных с долевым строительством многоквартирного жилья, суды должны иметь в виду, что недействительная сделка не влечет иных юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки, как и о признании сделки недействительной в силу ее ничтожности может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда началось исполнение сделки. Применение положений Закона КР «О защите прав потребителей». Настоящее обобщение показало, что суды, рассматривая споры по вопросам участия в долевом строительстве жилья, применяют нормы Закона КР «О защите прав потребителей» в части разрешения вопросов, связанных с компенсацией причиненного вреда, что, исходя из характера общественных отношений, регулируемых данных Законом, можно считать правомерным. Так, целью договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома является приобретение в строящемся доме конкретной квартиры для личных нужд. Приобретая квартиру для личных нужд и инвестируя денежные средства на приобретение жилого помещения (квартиры), гражданин является потребителем оказываемых застройщиком работ. Согласно требованиям ст. 1-1 вышеназванного Закона, потребитель – это гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести товары (работы, услуги) исключительно для личных (бытовых) нужд, не связанных с извлечением прибыли, а исполнитель – это организация, независимо от формы собственности, а также индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору. В случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Кыргызской Республики, а также правами, предоставленными потребителю Законом КР "О защите прав потребителей". Поэтому при невыполнении ответчиком обязательств по договору, в том числе при нарушении сроков строительства, потребитель имеет право на взыскание в его пользу компенсации морального вреда. В силу статьи 14 Закона КР «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом) или организацией, выполняющей функции изготовителя (продавца) на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных законами и нормативными правовыми актами Кыргызской Республики, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков. Примером рассмотрения спора между Зайстройщикои м Дольщиком является ГД-954/22Б1 по иску Абдуллаева А.А. к ответчику ОсОО «Пегас Ала-Тоо» о защите прав потребителей, рассмотренный Ленинским районным судом. Истец просил в соответствии с п.5 ст.37 Закона КР «О защите прав потребителей» взыскать с ответчика ОсОО «Пегас Ала-Тоо» неустойку (пеню) в размере 13 658 427 сомов за нарушение ответчиком оговоренных Договором сроков строительства. Решением суда от 28 февраля 2022 года в удовлетворении иска Абдуллаеву было отказано виду не оплаты истцом полной суммы по Договору, что является нарушением п.5 ст.37 Закона КР «О защите прав потребителей». Данное решение оставлено без изменения определением Бишкекского городского суда от 16 мая 2022 года. Изучение показывает, что нормы закона о взыскании компенсации морального вреда по спорам, связанным с участием в долевом строительстве жилья, применяются судами в основном правильно. При этом суды обоснованно исходят из самого факта нарушения ответчиком прав потребителя.

Рассмотрение дел о признании права собственности. Изучение судебной практики по названной категории дел показало, что имеют место случаи, когда участник долевого строительства, денежные средства которого привлечены для строительства многоквартирного дома, обращается в суд за признанием права собственности на квартиру. Признание имущества недвижимым производится путем ввода его в эксплуатацию в предусмотренном законодательством порядке. Согласно п.63 Положения о порядке выдачи документов на проектирование, строительство и иные изменения объектов недвижимости и оценки соответствия вводимых в эксплуатацию завершенных строительством объектов в Кыргызской Республике, утвержденного постановлением  Кабинета Министров Кыргызской Республики от 6 густа 2021 года № 114, утвержденный акт оценки соответствия вводимого в эксплуатацию завершенного строительством объекта является основанием для эксплуатации объекта и государственной регистрации прав на объект недвижимости. В соответствии с п.65 названного Положения региональные управления по контролю и надзору уполномоченного органа, осуществлявшие оценку соответствия вводимого в эксплуатацию завершенного строительством объекта, ежемесячно направляют информацию о завершенных строительством объектах в органы статистики, территориальные органы по градостроительству и архитектуре и территориальный орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Рассмотрение требований к застройщику об исполнении обязанностей по договору, в том числе о передаче квартиры. Представляется, что для удовлетворения требования участника долевого строительства многоквартирного дома об обязании ответчика передать квартиру после завершения его строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию юридически значимыми обстоятельствами являются ведение строительства в соответствии с действующим законодательством, т.е. при наличии разрешительной документации, а также фактическое создание объекта строительства. В противном случае решение суда будет противоречить нормам градостроительного законодательства, и являться неисполнимым. По результатам изучения судебной практики по данной категории споров следует отметить, что, несмотря на сложившуюся и понятную для дольщика судебную практику в части вопросов, касающихся качества выполнения строительных и отделочных работ, остаются открытыми вопросы последствий злоупотреблений застройщиков, связанных с искажениями проектной площади строящихся объектов, не связанными с фактическим изменением их габаритных характеристик. Данные нарушения осуществляются путем применения различных коэффициентов к площади балконов и лоджий,  включением в площадь квартир площадей стояков общедомовых коммуникаций, площадей внутренних перегородок, учтенных в проекте, но фактически не возводимых, иными подобными способами. Подобные действия, по своей сути, являются введением в заблуждение слабой стороны, а их последствием  является увеличение цены квартиры, необходимость внесения дополнительной платы при том, что фактически дольщик получает квартиру в тех же внешних границах, что была согласована в договоре. Даже если определение площади по фактическим обмерам является правильным (а так бывает далеко не всегда), то подобным образом застройщик скрывает реальную цену при заключении договора. При этом возможность отклонения фактической площади от проектной, установленная договором, является очень слабым утешением для человека, купившего именно ту квартиру, которая указана в договоре, на последние и занятые деньги и вынужденного искать иные источники для того, чтобы улучшить жизнь застройщика. Подобные притязания имели место в деле по иску ГД-3273/21Б1 по иску А.Отунбаевой к ОАО «Оргтехстрой» о принуждении к заключению договора. Настоящее обобщение судебной практики показало, что споры в сфере долевого строительства жилья имеют свою специфику, которая заключается в следующем: • Спор между застройщиком и дольщиком возникает из договора, предметом которого является особый характер строительных работ различных видов, направленных на определенный результат; • Суд с застройщиком о некачественном результате выполненной работы определяется наличием многочисленной технической документации, которая является предпосылкой для заключения и реализации договора участия в долевом строительстве; • Наличием корреспондирующих прав и обязанностей сторон договора участия в долевом строительстве, иных договоров, связанных с привлечением денежных средств для строительства многоквартирных домов или иного объекта недвижимого имущества; • При рассмотрении и разрешении данной категории споров требуются тщательная подготовка и изучение доказательственной базы, выявление соответствия качества выполненных строительных работ по договору участия в долевом строительстве, иному договору в сфере привлечения денежных средств для строительства многоквартирного дома; • Нередко при рассмотрении и разрешении дел, связанных с долевым строительством и выполнением строительных работ, необходима проведение судебной строительно-технической либо иной экспертизы; • Часто при заключении договоров участия в долевом строительстве или иных договоров, направленных на привлечение денежных средств для строительства, заключаются иные сопутствующие договоры; • Достаточно часто при реализации договора участия в долевом строительстве происходит уступка прав требований, что требует от суда учета новелл законодательства относительно уступки прав требований. Подытоживая вышеизложенное отмечаем, что споры, возникающие в сфере долевого строительства - одна из сложных категорий судебных споров, сложность которой обусловлена отсутствием в настоящее время четкого правового регулирования отношений, возникающих в долевом строительстве, а также применением иных договорных конструкций, направленных на привлечение денежных средств для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Как следует из информации, представленной Государственным агентством архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства при Кабинете Министров Кыргызской Республики (Госстроем КР), с учетом указанных обстоятельств Госстроем разработан и внесен в Кабинет Министров Кыргызской Республики проект Положения о долевом строительстве многоквартирных домов, который в настоящее время находится на стадии рассмотрения. Отдел по обобщению судебной практики, анализу судебной статистики и обеспечению работы Пленума