Концепция введения частной собственности на землю в Кыргызской Республике (Утверждена Указом Президента Кыргызской Республики УП №310)

Утверждена

Указом Президента

Кыргызской Республики

от 13 октября 1998 года УП N 310

КОНЦЕПЦИЯ

введения частной собственности на землю

в Кыргызской Республике

Концепция определяет основные принципы, порядок и сроки проведения

первоочередных организационно-правовых мер, направленных на

обеспечение постепенного и безболезненного вхождения общества в

область новых земельно-рыночных отношений в условиях введения

частной собственности на землю.

Вводная часть

Исторический опыт развития отношений собственности показывает, что

частная собственность на землю, как экономическая категория,

возникает в том или ином государстве только при определенных

социально-экономических условиях, неизбежно влекущих к ее появлению.

В Кыргызстане, где со дня приобретения независимости проводилась

целенаправленная земельная и аграрная реформа, в основном

завершился процесс перераспределения земли на основе реорганизации

колхозно-совхозного строя и передачи гражданам долгосрочного права

пользования землей. В результате, в аграрном секторе начала

функционировать многоукладная экономика, резко изменилась социальная

структура сельского населения.

На 1 сентября 1998 года почти 2,5 млн. сельских жителей наделены

земельными участками и долями, на руки гражданам выданы свыше 700

тыс. свидетельств на право пользования землей сроком до 99 лет.

Добровольно сформировались и работают на селе свыше 45 тыс. семейных

и единоличных крестьянских и фермерских хозяйств, 675 коллективных

хозяйств различных форм собственности. По итогам государственного

учета, общая площадь земель, находящихся на праве пользования в

указанных хозяйствующих субъектах нового типа, составляет почти 2,8

млн. гектаров.

Свободная и самостоятельная организация труда изменила психологию

сельских тружеников. Подавляющее большинство их стали относиться к

земле с чувством истинного хозяина и обрели большую уверенность в

будущем.

Требует своего решения неопределенная ситуация, сложившаяся с

земельными участками населенных пунктов при совершении различных

сделок с частными домами, зданиями и сооружениями, когда земля, на

которой находятся эти сооружения, не является их частной

собственностью.

Действующим законодательством предусмотренным, что при переходе

права собственности на жилые частные дома, автоматически переходит

к новому собственнику и право пользования земельным участком, на

котором расположен жилой дом. При этом у граждан сложилось

понятие о праве пользования на земельный участок, идентичное с правом

частной собственности на жилой дом. Для того, чтобы уравнять и

узаконить собственность на земельный участок и жилой дом, стоящий на

нем, требуется введение частной собственности на землю.

Эти факторы свидетельствуют о том, что в Кыргызстане сложились

необходимые условия для возникновения института частной собственности

на землю.

Однако, отсутствие конституционно гарантированной защиты права

собственности граждан на землю и новых законов, которые бы на ее

базе регулировали земельно-правовые и земельно-рыночные отношения,

возникшие в результате проведения земельно-аграрной реформы, стали

тормозом на пути дальнейшего развития экономики страны. В итоге,

сложилась ситуация, при которой существующая законодательная база в

области земельно-правовых отношений стала несовместимой ни с

внутренним законодательством, на основе которых интенсивно

развиваются рыночные отношения в других отраслях экономики

республики, ни с международными нормами.

Между тем, растущий диспаритет цен на сельскохозяйственную и

промышленную продукцию, острая нехватка финансовых средств для

оказания поддержки крестьянам и фермерам, отсутствие ипотечной

системы кредитования землепользователей, зависимость сельских

товаропроизводителей от переработчиков, снабженцев и сбытчиков

требуют принятия неотложных мер по выходу из такого положения.

Дальнейшая задержка введения частной собственности на землю приведет к

торможению процесса формирования и функционирования земельно-

рыночных отношений в экономике страны.

Однако, как показал ход всенародного обсуждения проекта Закона "О

внесении изменений и дополнений в Конституцию Кыргызской Республики",

в отдельных слоях общества серьезно опасаются, что введение

института частной собственности на землю приведет к массовой купле-

продаже земельных участков, к обнищанию части населения. Выражая

тревогу за последствия введения частной собственности на землю, люди

желают получить предварительные гарантии от возможных негативных

явлений, которые могут возникнуть при развитии земельно-рыночных

отношений в условиях частной собственности на землю.

Основная гарантия и принцип защиты земли и природных

ресурсов при введении частной собственности

В целях надежной защиты земли и природных ресурсов от возможных

негативных явлений, которые могут возникнуть в ходе введения и

функционирования частной собственности, в проекте Закона "О внесении

изменений и дополнений в Конституцию Кыргызской Республики" пункт 2

статьи 4 Конституции излагается в новой редакции. В ней четко и ясно

устанавливается, что "Земля, ее недра, воздушное пространство, воды,

леса, растительный и животный мир, другие природные ресурсы

используются в Кыргызской Республике как основа жизни и деятельности

народа Кыргызстана и находятся под особой охраной государства". В

пункте 3 этой же статьи установлено, что "Пределы и порядок

осуществления собственниками земли своих прав и гарантии их защиты

определяются законом".

Таким образом, новая редакция Конституции рассматривает землю как

особый объект права, входящую в глобальную социальную систему

"человек - общество - природа". Природные же ресурсы неотделимы от

земли - их производственная эксплуатация невозможна без

использования земельных участков. Исходя из этого постулата, главным

принципом правового условия осуществления любой формы собственности

на землю, и в первую очередь частной, становится такое положение, при

котором собственник земли свободно осуществляет принадлежащие ему

правомочия, если это не нарушает прав и законных интересов иных лиц и

не наносит ущерба окружающей среде. Именно этот главный принцип

предусмотрено заложить в качестве краеугольного камня во все

законопроекты, направленные на регулирование земельных отношений в

условиях частной собственности.

Этот принцип соответствует и международному праву, ибо современная

мировая правовая система, признав социальные функции земельной

собственности, также существенно ограничивает право частной

собственности на землю, ставит поведение собственника в определенные

рамки.

Порядок, сроки и условия

введения частной собственности на землю

При условии введения частной собственности на землю последняя

становится объектом сферы гражданского права, так как земля - это

особый вид имущества, называемой недвижимостью и составляющей общий

для гражданского и земельного законодательства предмет регулирования.

В связи с тем, что введение частной собственности на землю и

включение ее в объект гражданского права потребует создания новой

законодательной базы, а также организации регистрации земли в

качестве недвижимого имущества при совершении сделок с нею,

процесс введения института частной собственности на землю будет

осуществляться постепенно и поэтапно. Этот процесс будет проходить

в следующем порядке.

При положительном решении референдумом вопроса о введении частной

собственности на землю, право частной собственности на землю, в

качестве недвижимости, без какого-либо переоформления документов и

бесплатно (без прохождения государственной регистрации) приобретают

те граждане Кыргызской Республики, которые уже имеют право

пользования земельными участками (долями), приусадебными и садово-

дачными участками.

Это означает, что частными собственниками своего земельного

участка в первую очередь становятся граждане, имеющие на руках

соответствующие документы установленного образца на право

пользования земельным участком (долей), а именно:

- сельские жители, владеющие правом пользования на земельную долю;

- владельцы приусадебных участков как в сельской местности, так и

в городах и поселках городского типа;

- владельцы садово-дачных участков.

Все остальные земельные угодья, находящиеся в государственной

собственности, будут перераспределяться и использоваться с учетом

интересов граждан, местных сообществ и государства на основе и в

порядке, установленном новым законодательством.

В целях обеспечения защиты конституционных прав граждан на землю,

установление равноправия всех форм собственности, соблюдения

интересов граждан, местных сообществ и государства, недопущения

возможных негативных явлений в ходе введения частной собственности на

землю, сразу же после проведения референдума (при условии

положительного решения вопроса о введении частной собственности на

землю), в законодательном порядке объявляется мораторий на куплю-

продажу земель сельскохозяйственного назначения сроком до 5 лет.

За этот период предполагается создать необходимую правовую базу

частной собственности на землю, соответствующую международным нормам

и стандартам, определить принципы, механизмы и пределы реализации

права собственности, сформировать органы государственной регистрации

недвижимого имущества, провести государственный кадастр земли и другие

необходимые мероприятия подготовительного характера.

В первоочередном порядке будут разработаны проекты и внесены на

рассмотрение Жогорку Кенеша Кыргызской Республики следующие законы:

- Земельный кодекс;

- О государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

- Об ипотеке;

- О государственном земельном кадастре;

- О крестьянском хозяйстве;

- О кооперации;

- О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс

Кыргызской Республики.

В указанных законах будут заложены правовые нормы, регулирующие

порядок, условия и пределы использования земель всех категорий и

всех форм собственности, земельно-правовых отношений, права и

обязанности землевладельцев и землепользователей, процессы регистрации

и оформления сделок с землей и другие правоотношения.

Земельный Кодекс

Как свод законов по земельно-правовым отношениям, Кодекс

определяет правовое положение всех участников земельно-правовых

отношений, основания возникновения и порядок осуществления права

собственности и других прав на землю, а также все другие отношения,

связанные с землей.

В Кодексе будут предусмотрены меры, обеспечивающие рациональное

использование и охрану земель, сохранение и повышение плодородия

почв, предупреждение неблагоприятных последствий хозяйственной

деятельности, влекущих нанесение ущерба земле, нецелевого ее

использования, недопущения необоснованного изъятия земель и других

возможных негативных явлений.

В проекте Земельного Кодекса, в частности, предусматривается:

1. Ограничение размеров сельскохозяйственного угодья при его

приобретении и сроков последующего права приобретения в частную

собственность земель одним физическим или юридическим лицом.

Право первоочередного приобретения земли будут иметь жители того

населенного пункта, где расположен земельный участок. Здесь

предпочтение в первую очередь отдается так называемому "праву

соседства", то есть лицам, участки которых являются смежными. Если

таковых нет, приоритетное право приобретают жители района, а затем

области, и только после них - другие граждане. При этом

предпочтение должно отдаваться тем, кто переезжает на постоянное

жительство к месту расположения земельного участка. Право

приоритетного приобретения земельных участков также будут обладать

органы местного самоуправления для удовлетворения общественных нужд и

само государство.

2. Иностранным гражданам, лицам без гражданства, совместным

предприятиям и другим субъектам с участием иностранных лиц

запрещается совершать куплю-продажу земли. Им предоставляется лишь

право пользования землей на условиях, определенных законодательством.

3. В частной собственности у владельцев земли могут быть только

мелкие месторождения общераспространенных полезных ископаемых -

песка, гравия, глины, суглинка, галечника, песчано-гравийной смеси.

Все остальные природные ресурсы являются государственной

собственностью.

Если на земельном участке частного собственника будут найдены

запасы полезных ископаемых, кроме мелких общераспространенных, то

государство, в случае принятия решения об их разработке, обязано

компенсировать ущерб, понесенный хозяином земли.

4. Устанавливаются меры, обеспечивающие выполнение собственником

обязанности эффективного и рационального использования земли, вплоть

до прекращения права собственности на землю при нецелевом и

нерациональном ее использовании. Земельный кодекс будет также

предусматривать меры, обязывающие собственника реализовывать свое

право без нанесения ущерба и интересам граждан, местного сообщества,

государства и общества в целом.

Закон о государственной регистрации прав

на недвижимое имущество

Настоящим Законом обеспечивается создание и функционирование

единой государственной системы регистрации физических и юридических

лиц в отношении всех видов недвижимого имущества, в том числе и

земли. В соответствии с требованиями данного закона, любые сделки,

совершаемые с землей, считаются юридически действительными только

после прохождения регистрации в органах государственной регистрации

недвижимости. Тем самым, Государственная регистрация земли в качестве

недвижимости обеспечивает юридическую защиту прав собственников на

землю, создает единую и доступную для всех систему регистрации

недвижимости.

Закон "Об ипотеке" (Залог недвижимого имущества)

Данный Закон будет регулировать условия кредитования граждан,

крестьянских, фермерских и других хозяйствующих субъектов,

основанных на частной собственности.

В целях создания условий для интенсивного развития

предпринимательства, а также предохранения новых собственников от

банкротства в условиях частной собственности, в проекте Закона об

ипотеке предусматривается повышенная защита интересов залогодателей

земельных участков. Для этого ипотека будет строиться в основном на

принципе долгосрочного кредитования, а предметом залога могут быть

как сам земельный участок, так и его часть, земельная доля,

многолетние насаждения, здания и сооружения. Кроме этого, будет

предоставлена отсрочка исполнения решения суда об обращении взыскания

на заложенные земельные участки, при этом взыскание на земельный

участок допускается в том случае, если нет иного имущества должника.

Закон "О крестьянском хозяйстве

и других сельскохозяйственных организациях"

Данный Закон будет устанавливать порядок образования и

функционирования крестьянских и фермерских хозяйств, их права и

обязанности. Закон также определяет порядок и принципы объединения

собственников земли в ассоциации, организации коллективных и других

форм совместного хозяйствования, основанных на коллективно-долевой

и коллективно-совместной собственности на землю. В этом случае,

граждане передавшие в объединенные хозяйства свою земельную

собственность, вступают в качестве сособственников. Волеизъявление

собственника о передаче своей земли в пользование объединенного

хозяйства или другого хозяйствующего субъекта осуществляется на

основании договора.

Закон о государственном земельном кадастре

Государственный земельный кадастр (ГЗК) обеспечивает органы

управления всех уровней информацией о состоянии и рациональном

использовании сельскохозяйственных земель в республике, а также

удовлетворяет информационный спрос на рынке недвижимости.

Этот Закон будет обеспечивать принцип приоритетности земель

сельскохозяйственного назначения среди других категорий, показатели

качества земель, позволяющих определить степень пригодности земель к

возделыванию сельскохозяйственных культур, продуктивность земель и

их ценность. Показатель качества является одним из существенных

условий для установления цены земельного участка и заключения

различных сделок с землей.

Закон о кооперации

Настоящий Закон будет определять правовые и экономические основы

создания и деятельности кооперативов и их союзов. Закон регулирует

отношения, на основе которых владельцы земельных участков,

добровольно объединившиеся с другими физическими и юридическими лицами

в кооперативы, осуществляют совместную деятельность по производству,

транспортировке, хранению, переработке, маркетингу и сбыту

сельскохозяйственной продукции, строительству, страхованию,

кредитованию и оказанию других услуг.

Настоящая Концепция, как документ первоначального действия,

призвана служить основным ориентиром для граждан, местных сообществ и

государственных органов в период введения института частной

собственности на землю и базой для разработки плана организационных

работ и нормативно-правовых актов.