Методика определения рыночной стоимости земельных участков в г. Чолпон-Ата (Утверждено Постановлением XII сессии Чолпон-Атинского городского Кенеша народных депутатов XXIV созыва.)

Приложение № 3 Утверждено

Постановлением XII сессии

Чолпон-Атинского городского

Кенеша народных депутатов

XXIV созыва

от 31 января 2002 года.

МЕТОДИКА

определения рыночной стоимости земельных участков в г. Чолпон-Ата

1. Общие положения.

1.1. Данная методика (далее - методика) разработана в соответствии

с Системой Стандартов Оценки Имущества, с учетом международных и

европейских стандартов для целей оценки индивидуальных объектов

земельной собственности в г. Чолпон-Ата.

1.2. Методика определяет подходы оценки прав

на объекты земельной собственности при продаже земельных

участков, предусмотренных законодательством Кыргызской Республики.

2. Термины и определения.

Термины, приведенные ниже, употребляются в следующем значении:

1. Дата оценки -дата, по состоянию на которую совершаются

процедуры оценки и определяется стоимость земельного участка.

2. Земельные улучшения - совокупность всех существующих на

участке недвижимых объектов, к которым относятся: здания,

строения, сооружения, результаты землеустроительных, мелио-

ративных и ландшафтных работ, иные объекты недвижимого

имущества, созданные и необходимые для освоения и ис-

пользования земельного участка.

3. Земельный участок - часть земной поверхности, которая имеет

фиксированные границы и характеризуется определенным

местоположением, природными свойствами, физическими параметрами,

правовым и хозяйственным состоянием и другими характеристиками,

являющимися его существенными составляющими.

4. Капитализация - пересчет будущих доходов в текущую

стоимость на дату оценки.

5. Местоположение - экономическое понятие, отражающее

доступность, инфраструктурное обустройство и характер

использования прилегающей территории.

6. Наилучшее и наиболее эффективное использование - юридически

разрешенное, физически возможное, экономически целесообразное

и наиболее доходное использования земельного участка.

7. Недвижимое имущество - земельные участки, участки недр,

обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей,

то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба

их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения,

здания, сооружения и др.

8. Объект оценки (объект земельной собственности) -

земельный участок (доля в земельном участке), а также права и обязате-

льства, связанные с его (ее) владением,пользованием и распоряжением.

9. Ограничение - ограничение прав на владение, распоряжение,

пользование земельным участком, в том числе права третьих лиц

(аренда, залог, ипотека. сервитуты, обязательства по договору,

решение суда об аресте имущества и другие установленные

законодательством права, ограничивающие права собственника или

пользователя недвижимости). Ограничение может включать также

любое соглашение между собственниками или пользователями

земельных участков о намерении обязать этих собственников или

пользователей сделан, добровольный взнос на общее содержание

недвижимого имущества.

10. Оценка объектов земельной собственности - определение

стоимости прав и обязательств, связанных с владением,

пользованием и распоряжением объектом земельной собственности

на дату оценки по установленной процедуре в соответствии с

характером гражданско-правовой сделки.

11. Оценщик - юридическое или физическое лицо, обладающее

профессиональной подготовкой, опытом, квалификацией и правовым

статусом для проведения оценочной деятельности.

12. Независимость Оценщика - оценка не может проводиться

оценщиком, если он является учредителем, собственником,

акционером или должностным лицом юридического лица либо

заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес

в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком

родственных связях. Проведение оценки не допускается, если в

отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или

обязательственные права вне договора. Не допускается

вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в

деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на

достоверность результата проведения оценки, в том числе

ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или

определению при проведении оценки. Размер оплаты оценщику за

проведение оценки не может зависеть от итоговой величины стои-

мости объекта оценки. Оценщик, как частный предприниматель,

должен быть зарегистрирован соответствующим образом в государ-

ственных органах и иметь печать с ИНН.

13. Правовое состояние земельного участка - совокупность

юридически закрепленных прав, обязательств, ограничений

и интересов, связанных с использованием и развитием земельной

собственности.

14. Развитие земельной собственности - разделение,

объединение, застройка и иное улучшение земли, направленное на

повышение стоимости земельной собственности.

15. Рыночная Стоимость - наиболее вероятная на дату оценки

сумма, за которую возможно продать право собственности на земельный

участок, на открытом рынке в условиях честной конкуренции,

полученная расчетным путем, согласно настоящей методике.

16. Сервитут - вид обременения земельной собственности -

право лица на ограниченное целевое пользование земельным

участком (его частью), находящимся в собственности или в

пользовании другого лица.

17. Физические характеристики земельного участка - размер,

конфигурация, площадь, топография и другие характеристики,

выражаемые в метрических показателях.

18. Цена - денежная сумма, за которую фактически приобретен

(продан) объект земельной собственности в результате заключения

сделки между покупателем и продавцом в конкретных условиях,

независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась

коммерческой тайной.

19. Юридически разрешенное использование - использования

земельного участка в соответствии с установленными правилами

использования и застройки земель и с соблюдением целевого

использования, требований наличных ограничений и обременений,

указанных в правоудостоверяющем или нормативно-правовом

документе.

3. Объекты и цели оценки

3.1. Объектом оценки являются земельные участки (доли в

земельных участках), права собственности на них и права третьих

лиц, обязательства и интересы, связанные с владением, пользованием

и распоряжением), определение стоимости которых является целью

оценки.

3.4. Рыночная стоимость объекта земельной собственности

определяется, исходя из его характеристик и свойств, правового

статуса, местоположения земельного участка с учетом сложившейся

конъюнктуры рынка.

3.6. Настоящая Методика используются при установлении:

- цены земельного участка, при его продаже собственнику зданий

и сооружений, которые расположены на земельном участке;

- стартовой цены земельных участков в случае продажи на

торгах;

- других целей

4. Подходы к определению стоимости.

4.1. Достижение реальной стоимости объектов

земельной собственности осуществляется на основе

соблюдения процедур, которые отображают следующие основные

методические подходы:

а) сопоставление цен продажи (аренды) подобных объектов;

б) капитализация чистого дохода;

в) учет затрат на земельные улучшения.

Все они базируются на принципах конъюнктуры рынка, наилучшего

и наиболее эффективного использования, ожидания изменений и

привнесенной прибыльности земли и направлены на определение

рыночной стоимости земельной собственности.

При проведении оценки могут быть использованы

несколько методических подходов, при этом преимущество отдается

одному из них, базирующемуся на наличии наиболее полной и достоверной

информации об объекте оценки.

4.2. Выбор подходов, которые применяются при проведении

оценки, обусловливается объектом оценки, его состоянием, наличием и

качеством исходных данных и регламентируется системой стандартов.

4.3. Исходными данными для проведения оценки объектов

земельной собственности являются:

- документы, которые подтверждают права, обязательства и

ограничения относительно использования земельного участка;

- материалы о физических характеристиках земельного участка,

качестве грунтов, характере и состоянии его застройки, уровне

инженерного обустройства, юридически разрешенном использовании,

сведения об особенностях местоположения земельного участка

природные, экономические, историко-культурные. экологические,

градостроительные и другие;

- состояние развития рынка недвижимости в данном районе;

- информация о ценах продажи (аренды) подобных объектов,

типичном покупателе и продавце, расчетном времени экспозиции

объектов данного типа на открытом рынке, их сравнительной

доходности;

- данные о сложившихся на рынке затратах на земельные улучшения

и затратах, связанные с содержанием и эксплуатацией зданий и

сооружений.

4.4. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом,

основанном на сопоставлении цен продаж, определяется на уровне цены

продажи объектов, подобных объекту оценки.

Цена продажи подобного объекта в случае необходимости

корректируется на его различия с объектом оценки в правовом

состоянии, условиях и датах продажи, местоположении, физических

характеристиках, характере и правилах использования земельного

участка и прилегающей территории.

Откорректированная цена продажи i-го подобного объекта

земельной собственности определяется по формуле:

m

Цаni = Цai + E ^ Цаj

j=1

где: Цаni - откорректированная цена продажи i-го объекта-

аналога оценки;

Цаi - фактическая цена продажи подобного объекта;

m - количество факторов сравнения;

^ Цаj- разность (поправка) в цене (+,-) продажи

объекта-аналога относительно объекта оценки по j-му фактору

сравнения.

После установления цены продажи в расчете на единицу сравнения

выполняются поправки на отличия в характеристиках земельных

участков. Эти поправки призваны

- компенсировать разницу в цене земельных участков,

которые были проданы, и определить стоимость оцениваемого

участка.

При определении стоимости этим подходом предусматривается

сопоставление продажи нескольких подобных объектов, поэтому

окончательная величина определяется как медианная (средняя

для ранжированного ряда) или модальная (наиболее распро-

страненное) значение полученных результатов.

4.5. Стоимость объекта оценки в соответствии с

подходом, основанном на капитализации чистого дохода (земельной

ренты), определяется как отношение годового чистого от сдачи в аренду

свободного земельного участка к ставке капитализации по формуле:

Доз

Цк = -----

Скз

где: Цк - стоимость объекта оценки, определенная путем

капитализации чистого дохода;

Доз - годовой чистый доход земли;

Скз - ставка капитализации для земли.

Ставка капитализации определяется преобладающим соотношением

между чистым доходом и ценами продажи для аналогичных объектов

земельной собственности или на основе нормы отдачи с учетом

компонентного состава недвижимости.

4.6. Стоимость объекта в соответствии с подходом, основанном на

учете затрат на земельные улучшения, определяется как остаток между

ожидаемой ценой продажи застроенного участка (или капитализированным

чистым доходом от его использования) и всеми затратами на зе-

мельные улучшения, по формуле:

Цз = Цо - Воз,

где Цз - стоимость объекта оценки,

определенная путем учета затрат на земельные улучшения;

Цо - ожидаемая цена продажи (или

капитализированный чистый доход от застроенного земельного

участка);

Воз - затраты на земельные улучшения.

При этих условиях достоверность результата будет зависеть от

полноты учета факторов, которые обуславливают общую стоимость

улучшенного или застроенного участка, а также от точности

определения всех затрат на развитие земельной собственности и

качества данных анализа рынка недвижимости.

4.7. Окончательный вывод относительно оценочной стоимости

объекта формируется на основании сравнительного и причинно-

следственного анализа результатов оценки, полученных по различным

подходам.

5 . Проведение оценки и оформление ее результатов

5.1. Оценка объектов земельной собственности осуществляется

независимыми оценщиками на договорных началах в соответствие с

заданием на выполнение оценки.

5.2 Результаты оценки оформляются в виде отчета - документа,

который содержит обоснование и вывод оценщика о стоимости объекта

оценки.

5.3. Требования к содержанию и оформлению отчета определяются

Системой стандартов оценки имущества.

Отчет об оценке должен содержать:

- титульный лист и содержание отчета;

- техническое задание, являющееся основанием для выполнения

оценки;

- цель оценки и вид определяемой стоимости;

- дату оценки;

- описание месторасположения оцениваемого земельного участка;

- площадь участка и форма;

- план земельного участка;

- сервитуты и обременения;

- топография, состояние, неблагоприятные условия окружающей

среды;

-существующее использование, возможные варианты использования;

-определение наилучшего и наиболее эффективного использования;

-обоснование применяемых подходов и методов оценки;

- конкретный расчет стоимости обустройства земельного участка

и самого земельного участка;

- описание принимаемых для расчетов объектов-аналогов;

- затраты на строительство, стоимость накопленного износа,

достоверные цены продаж;

- достоверные данные о валовом и чистом операционных

расходах по объекту в целом и его составляющим (здание,

земля, оборудование и т.д.);

- обоснование и расчет коэффициентов капитализации;

- факторы и числовые значения аналогов, по которым выполняется

сравнение и корректировка стоимости оцениваемого земельного

участка с обоснованием показателей;

- основные предпосылки, допущения и ограничения;

- копии квалификационных сертификатов оценщиков;

-другие материалы,используемые для оценки объекта.

5.4. Отчет об оценке стоимости индивидуального

земельного участка подписывается и заверяется печатью Оценщика.

5.5. Отчет об оценке и цена продажи земельного участка

рассматривается и утверждается на Комиссии.