Временное положение о методике определения рыночной стоимости земельных участков в г.Бишкек (Приложение 2 к постановлению Бишкекского городского Кенеша депутатов)

УТРАТИЛО СИЛУ

в соответствии с постановлением Бишкекского городского кенеша депутатов

от 9 апреля 2003 года № 170

Зарегистрировано Управлением юстиции г.Бишкек 18 июня 2002 года.

Регистрационный номер 11-02

Приложение 2

к постановлению Бишкекского

городского Кенеша депутатов

от 23 мая 2002 года № 137

ВРЕМЕННОЕ ПОЛОЖЕНИЕ

о методике определения рыночной стоимости

земельных участков в г.Бишкек

1. Общие положения

1.1. Данное временное положение о методике определения рыночной

стоимости земельных участков в г.Бишкек (далее - методика) разработано

в соответствии с учетом международных стандартов для оценки стоимости

индивидуальных земельных участков в г.Бишкек.

1.2. Методика определяет подходы оценки объектов земельной

собственности при заключении гражданско-правовых сделок,

предусмотренных законодательством Кыргызской Республики.

2. Термины и определения

2.1. Термины, приведенные ниже, употребляются в следующем значении:

2.1.1. Дата оценки - дата, по состоянию на которую совершаются

процедуры оценки и определяется стоимость земельного участка.

2.1.2. Земельные улучшения - все изменения, отличающие свободный и

неосвоенный земельный участок, являющиеся результатом деятельности по

его преобразованию для последующего использования.

2.1.3. Земельный участок - часть земной поверхности, которая имеет

фиксированные границы и характеризуется определенным местоположением,

природными свойствами, физическими параметрами, правовым и

хозяйственным состоянием и другими характеристиками, являющимися его

существенными составляющими.

2.1.4. Капитализация - пересчет будущих доходов в текущую стоимость

(стоимость на дату оценки).

2.1.5. Местоположение - экономическое понятие, отражающее

доступность, инфраструктурное обустройство и характер использования

прилегающей территории.

2.1.6. Наилучшее и наиболее эффективное использование - юридически

разрешенное, физически возможное, экономически целесообразное,

финансово обоснованное и наиболее доходное использование земельного

участка.

2.1.7. Объект земельной собственности - земельный участок (доля в

земельном участке), а также права и обязательства, связанные с его

(ее) владением, пользованием и распоряжением.

2.1.8. Оценка объектов земельной собственности - определение

стоимости объектов земельной собственности на дату оценки по

установленной процедуре в соответствии с характером гражданско-

правовой сделки.

2.1.9. Оценщик - юридическое или физическое лицо, обладающее

профессиональной подготовкой, опытом, квалификацией и правовым

статусом для проведения оценочной деятельности.

2.1.10. Правовое состояние земельного участка - совокупность

юридически закрепленных прав, обязательств, ограничений и интересов,

связанных с использованием и развитием земельной собственности.

2.1.11. Развитие земельной собственности - разделение, объединение,

застройка и иное улучшение земельных участков, направленное на

повышение стоимости земельной собственности.

2.1.12. Рыночная стоимость - наиболее вероятная на дату оценки

сумма, за которую возможно продать право собственности на земельный

участок, на открытом рынке в условиях честной конкуренции, полученная

расчетным путем, согласно настоящей методике.

2.1.13. Физические характеристики земельного участка - размер,

конфигурация, площадь, топография и другие характеристики, выражаемые

в метрических показателях.

2.1.14. Разрешенное использование - использование земельного участка

b соответствии с местными нормативно-правовыми актами и учетом

целевого назначения, землеустроительной и градостроительной

документации, утвержденной в установленном порядке.

3. Объекты и цели оценки

3.1. Объектом оценки являются земельные участки (доли в земельных

участках), права собственности на них и права третьих лиц,

обязательства и интересы, связанные с владением, пользованием и

распоряжением.

3.2. Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта

при установлении:

- цены земельного участка при его продаже собственнику зданий и

сооружений, расположенных на земельном участке;

- стартовой цены земельных участков в случае продажи на торгах;

- других целей.

4. Подходы к определению стоимости

4.1. Оценка объектов земельной собственности осуществляется на

основе соблюдения процедур, которые отображают следующие основные

методические подходы:

а) сопоставление цен продажи (аренды) подобных объектов;

б) капитализация чистого дохода;

в) учет затрат на земельные улучшения.

При проведении оценки могут быть использованы несколько методических

подходов, при этом преимущество отдается одному из них, базирующемуся

на наличии наиболее полной и достоверной информации об объекте оценки.

4.2. Выбор подходов, которые применяются при проведении оценки,

обусловливается объектом оценки, его состоянием на рынке, наличием и

качеством исходных данных и регламентируется системой стандартов.

4.3. Исходными данными для проведения оценки объектов земельной

собственности являются:

- документы, которые подтверждают права, обязательства и ограничения

относительно использования земельного участка;

- материалы о физических характеристиках земельного участка,

качестве грунтов, характере и состоянии его застройки, уровне

инженерного обустройства, юридически разрешенном использовании;

- сведения об особенностях местоположения земельного участка

(природные, экономические, историко-культурные, экологические,

градостроительные и другие) и стадии развития рынка недвижимости в

данном районе;

- информация о ценах продажи (аренды) подобных объектов, типичном

покупателе и продавце, расчетном времени экспозиции объектов данного

типа на открытом рынке, их сравнительной доходности;

- данные о сложившихся на рынке затратах на земельные улучшения и

затратах, связанные с содержанием и эксплуатацией зданий и сооружений.

4.4. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом, основанном

на сопоставлении цен продаж, определяется на уровне цены продажи

объектов, подобных объекту оценки.

Цена продажи подобного объекта в случае необходимости корректируется

на его различия с объектом оценки в правовом состоянии, условиях и

датах продажи, местоположении, физических характеристиках, характере и

правилах использования земельного участка и прилегающей территории.

Откорректированная цена продажи i-го подобного объекта земельной

собственности определяется по формуле:

m

Цапi = Цаi + E дельта Цаj, где:

j=1

Цапi - откорректированная цена продажи i-го подобного объек-

та;

Цаi - фактическая цена продажи подобного объекта;

m - количество факторов сравнения;

дельта Цаj - разность (поправка) в цене (+,-) продажи подобного

объекта относительно объекта оценки по j-му фактору

сравнения.

Стоимость объекта оценки устанавливается как медианное (среднее для

ранжированного ряда) или модальное (наиболее распространенное)

значение полученных результатов откорректированных цен продажи

нескольких подобных объектов.

4.5. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом, основанном

на капитализации чистого дохода (земельной ренты), определяется как

отношение годового чистого дохода от сдачи в аренду свободного

земельного участка к ставке капитализации по формуле:

Доз

Цк = ---, где:

Скз

Цк - стоимость объекта оценки, определенная путем капитализации

чистого дохода;

Доз - чистый годовой доход с земли;

Скз - ставка капитализации для земли.

Ставка капитализации определяется преобладающим соотношением между

чистым доходом и ценами продажи для подобных объектов земельной

собственности или на основе нормы отдачи с учетом компонентного

состава недвижимости.

4.6. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом, основанном

на учете затрат на земельные улучшения, определяется как остаток между

ожидаемой ценой продажи застроенного участка (или капитализированным

чистым доходом от его использования) и всеми затратами на земельные

улучшения, по формуле:

Цз = Цо - Воз, где:

Цз - стоимость объекта оценки, определенная путем учета затрат на

земельные улучшения;

Цо - ожидаемая цена продажи (или капитализированный чистый доход

от застроенного земельного участка);

Воз - затраты на земельные улучшения.

4.7. Окончательный вывод относительно стоимости объекта формируется

на основании сравнительного и причинно-следственного анализа

результатов оценки, полученных по различным подходам.

5. Проведение оценки и оформление ее результатов

5.1. Оценка объектов земельной собственности осуществляется

независимыми оценщиками на договорных началах в соответствии с

заданием на выполнение оценки.

5.2. Результаты оценки оформляются в виде отчета - документа,

который содержит обоснование и вывод оценщика о стоимости объекта

оценки.

5.3. Требования к содержанию и оформлению отчета определяются

Системой стандартов оценки имущества.

Отчет об оценке должен содержать:

- титульный лист и содержание отчета;

- техническое задание, являющееся основанием для выполнения оценки;

- цель оценки и вид определяемой стоимости;

- дату оценки;

- основные предпосылки, допущения и ограничения;

- анализ местоположения оцениваемого объекта;

- описание объекта оценки;

- определение наилучшего и наиболее эффективного использования;

- обоснование применяемых подходов и методов оценки;

- расчеты стоимости объекта оценки;

- согласование полученных результатов и вывод оценщика о стоимости

объекта оценки;

- копии квалификационных сертификатов оценщиков;

- другие материалы, используемые для оценки объекта.

5.4. Отчет об оценке подписывается и заверяется печатью оценщика.

5.5. Отчет об оценке рассматривается на Комиссии и цена продажи

земельного участка утверждается Председателем Комиссии.

Руководитель аппарата К.Адыранов