Временное Положение о методике определения рыночной стоимости земельных участков в г.Бишкек (утверждена постановлением Бишкекского городского кенеша депутатов)

УТРАТИЛО СИЛУ

в соответствии с постановлением Бишкекского городского кенеша депутатов

от 9 апреля 2003 года № 170

Приложение 2

к постановлению Приложение 1

Бишкекского

городского Кенеша депутатов

от 23 мая 2002 года N 135

ВРЕМЕННОЕ ПОЛОЖЕНИЕ

о методике определения рыночной стоимости

земельных участков в г.Бишкек

1. Общие положения

1.1. Данное Временное положение (далее - методика) разработано в

соответствии с Системой Стандартов Оценки Имущества, учетом

международных стандартов для оценки стоимости индивидуальных земельных

участков в г.Бишкек.

1.2. Методика определяет подходы оценки объектов земельной

собственности при заключении гражданско-правовых сделок,

предусмотренных законодательством Кыргызской Республики.

2. Термины и определения

2.1. Термины, приведенные ниже, употребляются в следующем значении:

2.1.1. Дата оценки - дата, по состоянию на которую совершаются

процедуры оценки и определяется стоимость земельного участка.

2.1.2. Земельные улучшения - все изменения, отличающие свободный и

неосвоенный земельный участок, являющиеся результатом деятельности по

его преобразованию для последующего использования.

2.1.3. Земельный участок - часть земной поверхности, которая имеет

фиксированные границы и характеризуется определенным местоположением,

природными свойствами, физическими параметрами, правовым и

хозяйственным состоянием и другими характеристиками, являющимися его

существенными составляющими.

2.1.4. Капитализация - пересчет будущих доходов в текущую стоимость

(стоимость на дату оценки).

2.1.5. Местоположение - экономическое понятие, отражающее

доступность, инфраструктурное обустройство и характер использования

прилегающей территории.

2.1.6. Наилучшее и наиболее эффективное использование - юридически

разрешенное, физически возможное, экономически целесообразное,

финансово обоснованное и наиболее доходное использования земельного

участка.

2.1.7. Объект земельной собственности - земельный участок (доля в

земельном участке), а также права и обязательства, связанные с его

(ее) владением, пользованием и распоряжением.

2.1.8. Оценка объектов земельной собственности - определение

стоимости объектов земельной собственности на дату оценки по

установленной процедуре в соответствии с характером гражданско-

правовой сделки.

2.1.9. Оценщик - юридическое или физическое лицо, обладающее

профессиональной подготовкой, опытом, квалификацией и правовым

статусом для проведения оценочной деятельности.

2.1.10. Правовое состояние земельного участка - совокупность

юридически закрепленных прав, обязательств, ограничений и интересов,

связанных с использованием и развитием земельной собственности.

2.1.11. Развитие земельной собственности - разделение, объединение,

застройка и иное улучшение земельных участков, направленное на

повышение стоимости земельной собственности.

2.1.12. Рыночная стоимость - наиболее вероятная на дату оценки

сумма, за которую возможно продать право собственности на земельный

участок, на открытом рынке в условиях честной конкуренции, полученная

расчетным путем, согласно настоящей методике.

2.1.13. Физические характеристики земельного участка - размер,

конфигурация, площадь, топография и другие характеристики, выражаемые

в метрических показателях.

2.1.14. Разрешенное использование - использование земельного

участка в соответствии с местными нормативно-правовыми актами и учетом

целевого назначения, землеустроительной и градостроительной

документации, утвержденной в установленном порядке.

3. Объекты и цели оценки

3.1. Объектом оценки являются земельные участки (доли в земельных

участках), права собственности на них и права третьих лиц,

обязательства и интересы, связанные с владением, пользованием и

распоряжением.

3.2. Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта

для продажи на торгах.

4. Подходы к определению стоимости

4.1. Оценка объектов земельной собственности осуществляется на

основе соблюдения процедур, которые отображают следующие основные

методические подходы:

а) сопоставление цен продажи (аренды) подобных объектов;

б) капитализация чистого дохода;

в) учет затрат на земельные улучшения.

При проведении оценки могут быть использованы несколько

методических подходов, при этом преимущество отдается одному из них,

базирующемуся на наличии наиболее полной и достоверной информации об

объекте оценки.

4.2. Выбор подходов, которые применяются при проведении оценки,

обусловливается объектом оценки, его состоянием на рынке, наличием и

качеством исходных данных и регламентируется системой стандартов.

4.3. Исходными данными для проведения оценки объектов земельной

собственности являются:

- документы, которые подтверждают права, обязательства и

ограничения относительно использования земельного участка;

- материалы о физических характеристиках земельного участка,

качестве грунтов, характере и состоянии его застройки, уровне

инженерного обустройства, юридически разрешенном использовании;

- сведения об особенностях местоположения земельного участка

(природные, экономические, историко-культурные, экологические,

градостроительные и другие) и стадии развития рынка недвижимости в

данном районе;

- информация о ценах продажи (аренды) подобных объектов, типичном

покупателе и продавце, расчетном времени экспозиции объектов данного

типа на открытом рынке, их сравнительной доходности;

- данные о сложившихся на рынке затратах на земельные улучшения и

затратах, связанные с содержанием и эксплуатацией зданий и сооружений.

4.4. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом, основанном

на сопоставлении цен продаж, определяется на уровне цены продажи

объектов, подобных объекту оценки.

Цена продажи подобного объекта в случае необходимости

корректируется на его различия с объектом оценки в правовом состоянии,

условиях и датах продажи, местоположении, физических характеристиках,

характере и правилах использования земельного участка и прилегающей

территории.

Откорректированная цена продажи i-го подобного объекта земельной

собственности определяется по формуле:

m

Цапi = Цаi + E дельта Цаj,

j=1

где:

Цапi - откорректированная цена продажи i-го подобного объек-

та;

Цаi - фактическая цена продажи подобного объекта;

m - количество факторов сравнения;

дельта Цаj - разность (поправка) в цене (+,-) продажи подобного

объекта относительно объекта оценки по j-му фактору

сравнения.

Стоимость объекта оценки устанавливается как медианное (среднее для

ранжированного ряда) или модальное (наиболее распространенное)

значение полученных результатов откорректированных цен продажи

нескольких подобных объектов.

4.5. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом, основанном

на капитализации чистого дохода (земельной ренты), определяется как

отношение годового чистого дохода от сдачи в аренду свободного

земельного участка к ставке капитализации по формуле:

Доз

Цк = ---,

Скз

где:

Цк - стоимость объекта оценки, определенная путем капитализации

чистого дохода;

Доз - чистый годовой доход с земли;

Скз - ставка капитализации для земли.

Ставка капитализации определяется преобладающим соотношением между

чистым доходом и ценами продажи для подобных объектов земельной

собственности или на основе нормы отдачи с учетом компонентного

состава недвижимости.

4.6. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом, основанном

на учете затрат на земельные улучшения, определяется как остаток между

ожидаемой ценой продажи застроенного участка (или капитализированным

чистым доходом от его использования) и всеми затратами на земельные

улучшения, по формуле:

Цз = Цо - Воз,

где:Цз - стоимость объекта оценки, определенная путем учета затрат

на

земельные улучшения;

Цо - ожидаемая цена продажи (или капитализированный чистый доход

от застроенного земельного участка);

Воз - затраты на земельные улучшения.

4.7. Окончательный вывод относительно стоимости объекта формируется

на основании сравнительного и причинно-следственного анализа

результатов оценки, полученных по различным подходам.

5. Проведение оценки и оформление ее результатов

5.1. Оценка объектов земельной собственности осуществляется

независимыми оценщиками на договорных началах в соответствии с

заданием на выполнение оценки.

5.2. Результаты оценки оформляются в виде отчета - документа,

который содержит обоснование и вывод оценщика о стоимости объекта

оценки.

5.3. Требования к содержанию и оформлению отчета.

Отчет об оценке должен содержать:

- титульный лист и перечень прилагаемых документов;

- техническое задание, являющееся основанием для выполнения оценки;

- цель оценки и вид определяемой стоимости;

- дату оценки;

- основные предпосылки, допущения и ограничения;

- анализ местоположения оцениваемого объекта;

- описание объекта оценки;

- определение наилучшего и наиболее эффективного использования;

- обоснование применяемых подходов и методов оценки;

- расчеты стоимости объекта оценки;

- согласование полученных результатов и вывод оценщика о стоимости

объекта оценки;

- копии квалификационных сертификатов оценщиков;

- другие материалы, используемые для оценки объекта.

5.4. Отчет об оценке подписывается и заверяется печатью оценщика.

5.5. Отчет об оценке рассматривается на Комиссии и цена продажи

земельного участка утверждается Председателем Комиссии.

Руководитель аппарата Бишкекского

городского Кенеша депутатов К.Адыранов

Приложение 1

Мэру г.Бишкек _________________________

от ____________________________________

(фамилия, имя и отчество покупателя)

_______________________________________

(наименование и местонахождение

_______________________________________

покупателя - юридического лица)

_______________________________________

(паспортные данные: серия, номер,

_______________________________________

когда и кем выдан)

_______________________________________

(местожительство)

ЗАЯВЛЕНИЕ

Прошу продать мне ________________________________________________

земельный участок площадью _________________________________________

га

расположенный по адресу:______________________________________________

______________________________________________________________________

Перечень документов, которые прилагаются:

1) _______________________________________________________________

2) _______________________________________________________________

3) _______________________________________________________________

4) _______________________________________________________________

Подпись заявителя ________________ ______________________________

(инициалы и фамилия)

"___" ______________ ______ г.

Дата и номер регистрации заявления "___" ___________ ____ г. N ___

__________________________________________________________________

(должность лица, которая приняла заявление)

__________________________________________________________________

(подпись, инициалы и фамилия лица принявшего заявление)

Примечание. В случае приобретения земельного участка в общую

собственность к заявлению прилагается список покупателей с

определением части земельного участка.

Приложение 2

УЧЕТНАЯ КАРТОЧКА N ___

заявителя-претендента на участие в открытых торгах

Регистрационный N заявления ________ и дата регистрации __________

А. Фамилия, имя, отчество гражданина или представителя юридического

лица _______________________________________________________________

Б. Претендент на лот N _____, количество земель всего: _______ га,

или _______ кв.м.

1. _______________________________________________________________

2. _______________________________________________________________

3. _______________________________________________________________

4. _______________________________________________________________

5. _______________________________________________________________

Место жительства или юридический адрес претендента: район ________

__________________________ул._________________дом________________.

Серия ______________________ N паспорта __________________________

Номер _____________ дата ____________ выдачи доверенности на право

участия в открытых торгах____________________________________________

Уплачен комиссионный сбор в размере _______________________ сомов.

Гарантийный взнос _________________________________________ сомов.

Ф.И.О., должность и подпись ответственного лица комиссии за прием и

регистрацию заявления претендента ___________________________________

Ф.И.О. и подпись Секретаря Комиссии ______________________________

Дата ______________________

Приложение 3

УВЕДОМЛЕНИЕ

"_____" ________________ _______ (число) (месяц) (год)

Гражданину (юридическому лицу) ___________________________________

(фамилия, имя, отчество

___________________________________________________________________

или наименование)

Комиссия уведомляет Вас о том, что открытые торги по продаже права

собственности на земельный участок состоятся "___" _________ 200___

года,в кабинете N_______в здании_____________________________________

по адресу:

____________________________________________________________

Вам присвоен номер _______________________________________________

Секретарь комиссии: ______________________________________________

(Ф.И.О. и подпись)

Дата _____________________________________

Уведомление получил ______________________

Приложение 4

РЕКОМЕНДУЕМАЯ ФОРМА ДОГОВОРА

купли-продажи земельного участка

г.Бишкек "___" ____________ 2001 г.

Мы, нижеподписавшиеся, Мэрия г.Бишкек в лице _____________________

______________________________________________________________________

(должность, фамилия, имя и отчество)

действующего на основании

_____________________________________________

(решение уполномоченного органа, номер и дата)

именуемый в дальнейшем "ПРОДАВЕЦ", с одной стороны, и

______________________________________________________________________

(полное название юридического лица или

______________________________________________________________________

Ф.И.О. и паспортные данные физического лица)

именуемый в дальнейшем "ПОКУПАТЕЛЬ",в лице ___________________________

______________________________________________________________________

(должность, фамилия, имя и отчество)

действующего на основании____________________________________________,

(название документа)

с другой стороны, в дальнейшем именуемые "Стороны", заключили

данный Договор о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. Продавец, на основании постановления мэрии г.Бишкек N ____ от

"___" ______________ 2001 г. продает за плату, а Покупатель принимает

в собственность и оплачивает за земельный участок со всеми

обременениями, сервитутами и условиями по адресу:

___________________________________, площадью ___________ га, согласно

приложенной схеме земельного участка.

1.2. Земельный участок, указанный в п.1.1., продается для: _______

______________________________________________________________________

(цель использования участка)

1.3. Земельный участок имеет следующие обременения: ______________

______________________________________________________________________

1.4. На земельный участок наложены следующие сервитуты: __________

______________________________________________________________________

(вид сервитута, кем и когда установленный)

2. Цена продажи земельного участка,

сроки и порядок оплаты

2.1. Цена продажи земельного участка по настоящему Договору

составляет __________________________________________________________

сом. (сумма цифрами и прописью)

2.2. Цена земельного участка будет оплачена Покупателем путем

внесения суммы на специальный счет Продавца___________________________

(наименование банка,счет и другие реквизиты) в срок не позднее

______________________ календарных дней с момента подписания

Сторонами настоящего Договора.

3. Обязанности Сторон

3.1. Покупатель обязан:

3.1.1. уплатить стоимость земельного участка в сроки и в размерах,

предусмотренные настоящим Договором.

3.1.2. предоставлять Продавцу необходимые материалы, сведения,

другие документы о выполнении условий настоящего Договора.

3.1.3. придерживаться обременений и сервитутов, указанных в п.п.

1.3., 1.4.

3.1.4. с момента возникновения права собственности на приобретенный

земельный участок оплачивать земельный налог в размерах и порядке,

предусмотренных действующим законодательством Кыргызской Республики.

3.1.5. начать строительство на приобретенном земельном участке в

соответствии с законодательством Кыргызской Республики по архитектуре

и градостроительству и только после получения разрешения на

строительство ГАСКа.

3.1.6. использовать земельный участок строго по целевому

назначению.

3.1.7. зарегистрировать настоящий Договор в установленном

законодательством порядке.

3.1.8. в течение 30 календарных дней с момента подписания договора

зарегистрировать его в Бишкекском управлении по землеустройству и

регистрации прав на недвижимое имущество.

3.2. Продавец обязан:

3.2.1. не позднее ______ дней после подписания настоящего Договора

nrbeqrh земельный участок в натуре (на местности) с участием

Покупателя.

3.2.2. принять оплату Покупателем стоимости земельного участка в

размере и в сроки предусмотренные настоящим Договором.

4. Ответственность Сторон

4.1. В случае невыполнения Покупателем условий настоящего Договора

Продавец имеет право требовать выполнения Покупателем своих

обязанностей надлежащим образом, а также возмещение убытков,

причиненных невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств,

или имеет право расторгнуть настоящий Договор в установленном порядке

и требовать возмещения убытков, причиненных его расторжением.

4.2. В случае нарушения сроков оплаты за земельный участок

Покупатель платит Продавцу пеню в размере ____ процента от

неуплаченной суммы за каждый день просрочки, но не больше ____

процентов от суммы платежа.

4.3. Если Покупатель на протяжении ____ календарных дней с момента

подписания настоящего Договора не уплатит установленную в Договоре

цену или откажется принять приобретенный земельный участок, Продавец

имеет право ставить вопрос о расторжении настоящего Договора и

требовать возмещения убытков.

4.4. В случае расторжения Договора по вине Покупателя, уплаченные

им денежные средства возвращаются Продавцом Покупателю за минусом

убытков, связанных с оформлением Договора и отводом земельного участка

(подготовка проекта отвода, подготовка информационного пакета, оплата

стоимости технических условий, услуг специалистов, и других

подготовительных работ).

4.5. Расторжение договора не освобождает Покупателя от уплаты пени,

предусмотренной п.4.2. данного Договора.

4.6. Уплата штрафных санкций не освобождает Покупателя от

обязанностей выполнения договорных обязательств в период действия

условий данного Договора купли-продажи.

4.7. В случае невыполнения Продавцом условий настоящего Договора,

Покупатель имеет право требовать выполнения Продавцом своих

обязанностей надлежащим образом, а также возмещение убытков,

причиненных задержкой выполнения, или имеет право в одностороннем

порядке расторгнуть настоящий Договор в установленном порядке и

требовать возмещения убытков, причиненных его расторжением.

4.8. При расторжении настоящего Договора по вине Продавца суммы,

уплаченные Покупателем Продавцу, возвращаются ему Продавцом в полном

объеме. Покупатель также имеет право на компенсацию убытков,

причиненных расторжением Договора, а также на компенсацию сделанных им

затрат, которые имели место с момента заключения Договора.

4.9. Ответственность и права Сторон, не предусмотренные настоящим

Договором, определяются согласно законодательству Кыргызской

Республики.

5. Гарантии и претензии

5.1. Продавец гарантирует, что земельный участок, который является

предметом настоящего Договора, входит в категорию земель, которые

могут быть выкуплены согласно законодательству Кыргызской Республики,

свободен от любых имущественных и неимущественных прав и притязаний

третьих лиц, и что на момент подписания настоящего Договора Продавец

или Покупатель не мог не знать, находится ли под арестом и/или

запрещением земельный участок, являющийся предметом настоящего

договора.

5.2. Покупатель ознакомился с приложениями к настоящему Договору,

указанными в п.____, осмотрел земельный участок на месте его

расположения, ознакомился с его количественными и качественными

характеристиками, подземными и наземными сооружениями и объектами.

6. Переход права собственности на земельный участок

6.1. Право собственности на земельный участок переходит к

Покупателю после полной уплаты стоимости данного земельного участка,

государственной регистрации Договора в Бишкекском городском управлении

по землеустройству и регистрации прав на недвижимое имущество.

6.2. Запрещается приступать к пользованию земельным участком до

установления границ в натуре (на местности) и получении

Государственного акта о праве частной собственности на земельный

участок и других норм предусмотренные законодательством Кыргызской

Республики.

7. Риск случайного ухудшения или случайной порчи

земельного участка

7.1. Риск случайного ухудшения или случайной порчи земельного

участка несет Покупатель с момента перехода к нему права

собственности.

7.2. В случае, когда Продавец не предоставил земельный участок в

установленный настоящим договором срок, или Покупатель не принял

земельный участок в установленные сроки, риск случайного ухудшения или

случайной порчи несет сторона, которая просрочила предоставление или

принятие.

8. Решение споров

8.1. Все споры, которые возникают при выполнении условий настоящего

Договора или в связи с толкованием его положений, споры решаются путем

переговоров.

8.2. За неисполнение условий настоящего договора (несвоевременная

оплата за земельный участок, сроки освоения, целевое назначение и

другие требования) любая сторона имеет право в одностороннем порядке

расторгнуть договор, при этом необходимо известить другую сторону за

30 дней.

8.3. Если Стороны в течение 30 не достигли взаимного согласия и

договор в одностороннем порядке расторгнут, спор передается на

рассмотрение судебных органов в порядке, установленном действующим

законодательством Кыргызской Республики. В этом случае судебные

издержки несет сторона, которая не выполнила условия Договора или

выполнила их ненадлежащим образом.

9. Изменения условий договора и его расторжение

9.1. Изменение условий Договора или внесения дополнений к нему

возможны только с согласия Сторон.

9.2. Все изменения и дополнения к Договору осуществляются только в

письменной форме с последующим удостоверением таких изменений и

дополнений в органах Госрегистра, оформляются в виде дополнительного

соглашения, что является составной частью настоящего Договора.

9.3. В случае невыполнения одной из Сторон условий настоящего

Договора он может быть изменен или расторгнут по требованию другой

Стороны.

10. Затраты

10.1. Все затраты, связанные с заключением настоящего Договора,

государственной регистрацией и выполнением, берет на себя Покупатель.

11. Дополнительные условия

11.1. Настоящий Договор считается заключенным для Сторон с момента

его подписания и Государственной регистрации.

11.2. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в

местных органах по землеустройству и регистрации прав на недвижимое

имущество в тридцатидневный срок с момента подписания Сторонами.

11.3. Договор составлен в 4 экземплярах, которые имеют одинаковую

юридическую силу.

Один экземпляр хранится в местном органе по землеустройству и

регистрации прав на недвижимое имущество, один экземпляр в

Бишкекглавархитектуре и по одному экземпляру - Сторонам.

11.5. Неотъемлемой частью Договора являются:

1) Постановление Мэрии г.Бишкек о продаже земельного участка;

2) Схема земельного участка с указанием размеров и границ;

3) Протокол решения Комиссии с подписями Секретаря, Председателя и

всех членов Комиссии.

11.6. Основанием для отвода земельного участка в натуре (на

местности) и выдачи Государственного акта на право частной

собственности на землю являются:

- Постановление мэрии г.Бишкек о продаже земельного участка;

- Настоящий договор купли-продажи;

- Протокол решения Комиссии с подписями Председателя, Секретаря и

всех членов Комиссии;

- Схемы земельного участка к постановлению мэрии г.Бишкек.

Юридические адреса и банковские реквизиты сторон:

Продавец Покупатель

__________________________ __________________________

__________________________ __________________________

Продавец Покупатель

__________________________ __________________________

(подпись) (подпись)

М.П. М.П.

Приложение 4

к постановлению Бишкекского

городского Кенеша депутатов

от 23 мая 2002 года N 135

СОСТАВ КОМИССИИ

по реализации пилотного проекта по продаже прав

собственности на земельные участки в г.Бишкек

Руководитель аппарата Бишкекского

городского Кенеша депутатов К.Адыранов