Положение «о заказчике -застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) в строительной сфере»

Утвержден приказом Государственного агентства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства при Правительстве Кыргызской Республики от 15 декабря 2017 года №11нпа

Положение о заказчике -застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) в строительной сфере

Содержание:

1. Общие положения

2. Основные термины

3. Организационно-правовая структура заказчика-застройщика

4. Основные задачи заказчика (застройщика)

5. Основные функции

6. Права заказчика

7. Ответственность заказчика

8. Средства на содержание аппарата заказчика (застройщика).

1. Общие положения

1.1Положение о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) в строительной сфере на территории Кыргызской Республики (далее – Положение) распространяется физическим и юридическим лицам любой формы собственности, осуществляющий новое строительство или реконструкция зданий н сооружений как имеющими, так и не имеющими службы технического надзора за строительством, а также в целях защиты прав и охраняемых законом интересов граждан, общества и государства.

1.2 Настоящее Положение определяет основные права, обязанности и ответственность заказчика-застройщика, единого заказчика, дирекции строящегося предприятия (далее- заказчика -застройщика) при планировании и реализации инвестиционных программ, связанных со строительством новых и (или) изменением (расширением, модернизацией, техническим перевооружением, реконструкцией, реставрацией, капитальным ремонтом) существующих объектов (зданий, сооружений и их комплексов, коммуникаций), а также выполнением строительных, монтажных, специальных и иных работ.

Конкретные обязательства заказчика-застройщика при выполнении строительных работ определяются соглашением сторон при заключении договора строительного подряда.

1.3 Настоящее Положение регулирует отношения заказчика (застройщика) с другими участниками строительной деятельности и предназначен для применения заказчиками (застройщиками), при разработке и реализации инвестиционных проектов и обязателен для всех субъектов инвестиционной деятельности (инвесторы, международные организации, доноры) независимо от форм собственности, осуществляемой в форме капитальных вложений (физических и юридических лиц, выполняющих инженерные изыскания и/или осуществляющих подготовку проектной документации, а также подрядчиков по строительству), принимающих участие в разработке и реализации инвестиционных проектов.

1.4 В своей деятельности заказчик-застройщик руководствуется законодательством Кыргызской Республики, настоящим Положением, нормативно-технической документацией и методическими указаниями уполномоченного государственного органа в сфере архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства, договором строительного подряда, а также учредительными документами.

2. Основные термины

В настоящем Положении использованы термины и определения установленные законодательством Кыргызской Республики.

3. Организационно-правовая структура заказчика-застройщика

3.1 Государственный заказчик при заключении договора на выполнение подрядных строительных работ имеет права и выполняет обязанности, установленные законодательством Кыргызской Республики и Положением, за исключением права самостоятельно принимать решения:

- об объемах выделения инвестиций и направлениях их использования;

- о консервации или прекращении строительства объекта.

Решение по указанным вопросам государственный заказчик принимает:

- по объектам, финансируемым за счет инвестиций, - с Правительством Кыргызской Республики;

- по объектам, финансируемым за счет республиканского бюджета, - по согласованию с Министерством финансов Кыргызской Республики;

- по объектам, финансируемым за счет местного бюджета, - по согласованию с местным исполнительным и распорядительным органом.

3.2 Организационно-правовая структура заказчика-застройщика определяется объемами и направлениями реализации инвестиций, характером строящихся объектов, другими обстоятельствами и может реализовываться в виде службы единого заказчика, дирекции строящегося предприятия (в дальнейшем дирекция) в соответствии с действующим законодательством Кыргызской Республики.

Предприятие, организация, учреждение (в дальнейшем предприятие) могут самостоятельно осуществлять строительство объектов для собственных нужд, выполняя при этом обязанности заказчика (застройщика), либо передавать указанные обязанности на договорных началах для исполнения инженерной организации, инженерно-консультационной компании, инженеру (далее –независимому технадзору).

3.3 Служба государственного заказчика (управление капитального строительства) создается в областях и городах, является юридическим лицом и может входить в структуру соответствующих местных исполнительных и распорядительных органов. Она является заказчиком при строительстве жилых домов, объектов социально-культурной сферы и коммунального хозяйства, а также других объектов на территории соответствующей области, города, района.

Служба государственного заказчика решает задачи планомерной реализации генеральных планов городов и схем комплексного экономического и социального развития, территориального и функционального зонирования, проектов детальных планов городских и сельских поселений, архитектурных и строительных проектов застройки, отдельных объектов и инженерной инфраструктуры, а также задачи комплексной застройки жилых районов, общественных центров, микрорайонов и входящих в них градостроительных комплексов в целях улучшения обслуживания населения. Служба государственного заказчика осуществляет реализацию инвестиционных программ за счет средств, поступающих из республиканского и местного бюджетов, внебюджетных средств, а также от юридических и физических лиц, вносящих инвестиции в порядке долевого участия в строительстве. Организационно-правовая структура служб государственного заказчика, их полномочия определяются законодательством Кыргызской Республики и решениями местных органов самоуправления соответственно.

3.4 Дирекция создается при необходимости обеспечения строительства промышленных предприятий, других объектов производственного назначения, а также крупных объектов непроизводственного назначения, строящихся по индивидуальным проектам, по которым обязанности заказчика не могут быть переданы службе единого заказчика.

Решение о создании дирекции по объектам, финансируемым за счет средств республиканского бюджета, принимается уполномоченным органом, при осуществлении финансирования строительства за счет местного бюджета - местными органами самоуправления, а в других случаях соответствующим субъектом хозяйствования. Дирекция создается одновременно с принятием решения о финансировании строительства объекта, является юридическим лицом и действует на основании устава или положения, утверждаемых в установленном порядке.

3.4.1 При строительстве группы предприятий, территориальное расположение которых позволяет осуществлять единое руководство строительством, а также объектов вспомогательного производства (инженерных сооружений, коммуникаций и др.) общих для группы предприятий, может создаваться объединенная дирекция.

3.4.2 Дирекция ликвидируется органом, ее учредившим, после утверждения акта о сдаче объекта в эксплуатацию. В случае строительства предприятий и других объектов производственного назначения в две или более очереди дирекция ликвидируется после ввода в эксплуатацию первой очереди. Обязанности заказчика продолжает осуществлять орган управления вновь созданного (действующего) предприятия.

При строительстве группы объектов непроизводственного назначения дирекция ликвидируется после сдачи в эксплуатацию этих объектов в целом. Объединенная дирекция прекращает свою деятельность после сдачи в эксплуатацию всех строящихся предприятий (объектов).

3.5 Предприятие может самостоятельно выполнять обязанности заказчика (застройщика) по строительству определенного объекта, при необходимости выполняя строительные и иные специальные монтажные работы, по реконструкции, расширению, реставрации, техническому перевооружению, капитальному ремонту действующих производств, а также при строительстве жилых домов и других объектов непроизводственного назначения для собственных нужд. При таком способе строительства предприятие создает специальное структурное подразделение (отдел, управление и другие формирования), которое непосредственно выполняет обязанности заказчика (застройщика). Структурные подразделения могут быть постоянно действующими или временными, создаваемыми только на период строительства соответствующего объекта.

Исходя из конкретных обстоятельств (объемов, сроков строительства, характера строящегося объекта) обязанности заказчика приказом руководителя предприятия могут возлагаться на одного или нескольких работников этого предприятия. В этом случае должностные инструкции работников должны содержать их полномочия по выполнению обязанностей заказчика. Подразделение действует на основании положения, не является юридическим лицом и входит в состав аппарата управления соответствующего предприятия. Руководитель подразделения действует в пределах прав, предоставленных ему руководителем предприятия.

3.6 Заказчик или предприятие вправе осуществлять постоянный технический надзор (строительный контроль), а также привлекатьнезависимую инженерную организацию и технический аудитна договорных началах для выполнения обязанностей заказчика (застройщика) и технадзора. В этом случае предприятие заключает с независимойинженерной организацией или техническим аудитом договор на оказание услуг по выполнению обязанностей заказчика (застройщика) и технического надзора, в котором определяются функции независимого технадзора, технического аудита, связанные с последствиями его действий по реализации соответствующего инвестиционного проекта для подрядчика. Перечень обязанностей заказчика (застройщика), передаваемых независимой инженерной организации, сообщается подрядчику, выполняющему строительные работы на объекте.

При заключении подобного договора заказчик не может передавать независимойинженерной организацииследующие функции:

- принятие решения о строительстве объекта, выполнении работ;

- утверждение технического задания на проектирование;

- утверждение проектно-сметной документации и передачи ее подрядчику;

- решение вопроса о проведении подрядных торгов и утверждения их результатов;

- получение разрешения у уполномоченного органа на выполнение строительных работ;

- заключение договора строительного подряда;

- передача подрядчику строительной площадки;

- утверждение состава приемочной комиссии и акта приемки объекта от подрядчика.

Указанные функции выполняются самим заказчиком (застройщиком).

3.7 Заказчик (застройщик) самостоятельно решает вопросы организационной структуры и численности аппарата управления. Аппарат заказчика (застройщика) формируется относительно потребностей реализации конкретного инвестиционного проекта. Структура, штаты аппарата управления заказчика (застройщика) и условия оплаты их труда утверждаются в порядке, установленном его уставом (положением).

4. Основные задачи заказчика (застройщика)

4.1 Основные задачи заказчика:

4.1.1 На стадии подготовки инвестиционного проекта проработки:

- разработка бизнес-плана;

- выбор площадки строительства;

- получение всех необходимых разрешений и согласований;

- предварительный отбор проектировщиков, подрядчиков, изготовителей и поставщиков оборудования.

4.1.2 На стадии реализации инвестиционного проекта:

- подготовка строительной площадки;

- разработка и утверждение проектно-сметной документации;

- выбор, как правило, на конкурсной основе, исполнителей на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг в строительстве и заключение договоров;

- поставка предусмотренных договором подряда материальных и иных ресурсов;

- контроль качества работ, применяемых строительных материалов, изделий и конструкций;

- приемка выполненных работ;

- своевременная оплата работ и услуг;

- сдача объекта в эксплуатацию;

- передача объектов собственникам или эксплуатирующим организациям;

- контроль качества работ в период гарантийной эксплуатации.

5. Основные функции

5.1 Функции заказчика (застройщика) в процессе реализации инвестиционных программ по строительству заключаются в следующем:

5.1.1 В области выбора земельных участков и освоения строительных площадок:

- согласование с заинтересованными лицами места размещения объекта строительства, размер земельного участка и условий его отвода;

- получение разрешения об отводе земельного участка для строительства объекта, карьеров для добычи недостающего грунта, а также для складирования излишнего грунта, строительного мусора, выполнение работ по рекультивации земель;

- получение документа на право пользования земельным участком с указанием условий и сроков пользования им, об отводе этого участка в натуре и переносе в натуру пятна (осей) сооружения с оформлением соответствующих документов;

- получение разрешений соответствующего местного исполнительного и распорядительного органа на проектирование и строительство объекта;

- получение разрешения соответствующих организаций на:

производство работ в зоне воздушных линий электропередач и линий связи в полосе отвода железных дорог, в местах прохождения подземных коммуникаций (кабельных, газопроводных, канализационных и других), расположенных на строительной площадке; пользование в период строительства в городах и других населенных пунктах электроэнергией, газом, водой, паром от существующих источников в соответствии с проектом организации строительства в случае отсутствия у заказчика на строительство собственных объектов газо-, водо-, паро- и энергоснабжения; вырубку и пересадку деревьев;

- передача в установленном порядке генеральному подрядчику в согласованные с ним сроки документов об отводе земельного участка и полученных разрешений соответствующих эксплуатационных органов;

- осуществление сноса зданий, сооружений, зеленых насаждений, находящихся на строительной площадке, и переселение граждан, проживающих в домах, подлежащих сносу, переносу или реконструкции;

- возмещение гражданам в случаях, предусмотренных действующим законодательством, стоимости изымаемых плодово-ягодных насаждений и посевов, а также подлежащих сносу жилых домов и строений, принадлежащих им на праве частной собственности;

- проверка расчетов остаточной рыночной стоимости сносимых зданий и сооружений, принадлежащих юридическим и физическим лицам, правомерности включения ее в сметную документацию на строительство;

- обеспечение реализации возвратных материалов от разборки сносимых зданий и сооружений, а также материалов, полученных при попутной добыче.

5.1.2В области обеспечения проектной документацией и организации строительства:

- осуществление в установленном порядке выбора проектной организации на выполнение проектных, изыскательских работ, а при необходимости и научно-исследовательских работ;

- подготовка и утверждение технического задания на разработку проектно-сметной документации;

- заключение договоров на выполнение проектных, изыскательских, а при необходимости и научно-исследовательских работ, осуществление контроля за их выполнением;

- принятие от проектировщика согласованной и прошедшей государственную экспертизу проектно-сметной документации и ее утверждение;

- организация и проведение конкурсов (на выбор подрядчика, независимой инженерной организации по осуществлению технического надзора и строительного контроля, технического аудита и т.д., в соответствии с законодательствомКыргызской Республики;

- при отсутствии необходимости проведения конкурсов - самостоятельно осуществлять выбор подрядчика для выполнения строительных работ;

- проведение переговоров с подрядчиком, разработка и согласование с ним условий договора строительного подряда и заключение его в соответствии с действующим законодательством Кыргызской Республики;

- получение разрешения на выполнение строительства объекта;

- заключение договора на осуществление авторского надзора с проектировщиком;

- передача подрядчику разработанной и утвержденной проектно-сметной документации;

- утверждение и контролирование графиков выполнения работ;

-урегулирование с участниками строительства разногласий, возникающих в ходе заключения и исполнения договоров строительного подряда;

- заключение договоров и организация выполнения шефмонтажных и пусконаладочных работ;

- осуществление строительного контроля и технического надзора за строительством, соответствием объема, стоимости и качества работ проектам, сметным расчетам и договорным ценам, строительным нормам и правилам на производство и приемку этих работ собственными силами или путем заключения договора с независимым технадзором;

- осуществление контроля за исполнением подрядчиком предписаний государственных надзорных органов и авторского надзора, требований шефмонтажных организаций в части безопасных методов ведения строительства, качества работ и применяемых строительных материалов, изделий и конструкций;

- принятие от подрядчика законченных работ в соответствии с условиями договора подряда;

- по согласованию с инвестором принимает решение о временном прекращении строительства и консервации объекта, утверждает смету на выполнение работ по консервации и контролирует их качественное выполнение;

- принятие от подрядчика законсервированных объектов и организация охраны материальных ценностей;

- организация приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта;

- передача инвестору (пользователю) объекта и необходимой документации, включая гарантийные обязательства, а также техническую документацию.

5.1.3 В области финансирования, учета и отчетности:

- своевременное открытие финансирования и обеспечение его непрерывности при оплате работ по проектированию и строительству объекта и иных платежей, предусмотренных договорами;

- осуществление окончательного расчета по законченным строительством объектам в сроки, установленные договором строительного подряда;

- внесение в установленном порядке по согласованию с подрядчиком и инвестором предложений об изменении сроков строительства объекта при нарушении непрерывности финансирования работ и наступлении других обстоятельств;

- организация и ведение бухгалтерского, оперативного и статистического учета, составление и представление отчетности в установленном порядке, связанной со строительством объекта;

- при финансировании строительства объекта за счет нескольких источников и (или) инвесторов организует получение долевых взносов от каждого инвестора и представление им соответствующих отчетов;

- определение суммы средств на премирование, передаваемой подрядчику при своевременном и досрочном вводе объектов, если это предусмотрено договором строительного подряда;

- осуществление окончательного расчета по законченным строительством объектам в сроки, установленные договором строительного подряда, с учетом гарантийного срока устранения недостатков и несоответствий выполненных генеральным подрядчиком работ;

- составление и утверждение у инвестора (инвесторов) сметы расходов на выполнение функций заказчика и иных работ, выполняемых службой заказчика по договору с инвестором, по каждому объекту строительства или на календарный год;

- дачаразъяснений по техническим и финансовым вопросам государственным контролирующим органам;

- предъявление при необходимости претензий и исков к подрядчику, поставщику, изготовителю продукции, проектировщику об оплате неустойки (штрафа, пени) за невыполнение или ненадлежащее выполнение договорных обязательств, проверке обоснованности исков, предъявленных к нему.

5.1.4 В области материально-технического обеспечения:

- заключение договоров на поставку необходимого оборудования и материалов, если их поставка возложена на заказчика в соответствии с договором строительного подряда, и осуществление комплектации объектов строительства этим оборудованием и материалами;

- осуществление при необходимости приемки, учета и надлежащего хранения на складах оборудования и материалов;

- проведение предмонтажной ревизии оборудования и своевременная передача подрядчику оборудования, подлежащего монтажу, в соответствии с графиком, технической документации на оборудование – технических паспортов, инструкций по эксплуатации и обслуживанию.

5.1.5 В области приемки законченных строительством объектов:

- формирование и руководство работой приемочной комиссии по законченным строительством объектам или выполненным строительным работам;

- приглашение представителей уполномоченных органов для участия в приемке выполненных строительных работ, возведенного объекта;

- предоставление приемочной комиссии материалов, предусмотренных нормативно-технической документацией;

- осуществление мероприятий, обеспечивающих своевременный ввод объекта в эксплуатацию;

- обеспечение своевременной приемки от подрядчика выполненных строительных работ возведенного объекта;

- оформление и утверждение акта приемки выполненных строительных работ возведенного объекта от подрядчика;

- определение режима эксплуатации объекта в период опробования и приемки;

- приемка от подрядчика по акту объектов, подлежащих консервации, и осуществление мер по сохранности результатов выполненных работ;

- участие совместно с подрядчиком и эксплуатационной организацией в обследовании объекта в период гарантийного срока эксплуатации;

- обеспечение комплексного испытания оборудования.

5.2 Перечень функций заказчика в каждом конкретном случае уточняется договорами между заказчиком, инвестором и подрядчиком, а в организациях комплексного типа – распорядительными документами руководства данной организации. При этом совмещение функций выполнения работ и их контроля одним должностным лицом или подразделением не допускается.

6. Права заказчика

6.1 Заказчик при реализации возложенных на него задач по строительству объекта, если иное не установлено договорами между участниками инвестиционного процесса, имеет право:

-выступать от имени инвестора при рассмотрении вопросов реализации конкретного инвестиционного проекта в государственных органах, контролирующих и надзорных службах, коммерческих организациях. -привлекать на договорных или иных условиях юридических и физических лиц в качестве консультантов - экспертов и исполнителей задач, выполнение которых возлагается инвестором на службу заказчика. -принимать по договору с инвестором заказ на строительство объектов для государственных нужд и реализацию коммерческих проектов. -осуществлять выбор проектировщика, подрядчика, если в соответствии с действующим законодательством проведение конкурса не является обязательным. -владеть и распоряжаться выделенными инвестором на строительство объекта финансовыми и иными ресурсами, имуществом и материальными ценностями по целевому назначению. -утверждать к производству работ рабочую документацию, сметы на дополнительные работы в пределах сметного лимита для бюджетных объектов. -посещать строящийся объект, знакомиться с необходимой исполнительной документацией. -приостанавливать производство работ при осуществлении их с отступлением от требований проектно-сметной и нормативно-технической документации, а также от условий заключенного договора строительного подряда. -осуществлять контроль за качеством строительных материалов, изделий и конструкций, оборудования, используемых в строительстве при выполнении работ и оказания услуг, сроками их поставки и выполнения работ и услуг, надлежащим оформлением рабочей и исполнительной документации. -принимать и вводить объект в эксплуатацию. -определять режим эксплуатации объекта в период пробной эксплуатации, пуска и гарантийного срока эксплуатации. -по согласованию принимать решение о консервации или прекращении строительства объекта. -осуществлять надзор за работой объекта в пусковой период и в гарантийный срок эксплуатации. -досрочно прекращать исполнение договорных обязательств с инвестором и подрядчиком при неоднократном нарушении ими своих договорных обязательств. -требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора строительного подряда, по вине подрядчика. -передавать в установленном порядке часть своих функций подрядчику с его согласия, например, при строительстве «под ключ» подрядчик принимает на себя все обязанности по строительству и его обеспечению и должен сдать заказчику объект, готовый к эксплуатации, согласно договорным условиям.

6.2 Осуществлять другие права, предусмотренные действующим законодательством Кыргызской Республики.

7. Ответственность заказчика

7.1 Заказчик при невыполнении или ненадлежащем выполнении своих задач и функций согласно разделам 4 и 5 и обязанностей по договору строительного подряда несет ответственность в соответствии с действующим законодательством Кыргызской Республики.

7.2 Виды и размеры ответственности заказчика устанавливаются законодательством Кыргызской Республики и договором строительного подряда.

8. Средства на содержание аппарата заказчика (застройщика)

Средства на содержание аппарата заказчика (застройщика), определяются в соответствии с действующим законодательством Кыргызской Республики.