Концепция развития рынка недвижимости в Кыргызской Республике (Утверждена постановлением Правительства Кыргызской Республики №435)

Утверждена

постановлением Правительства

Кыргызской Республики

от 21 июля 2000 года N 435

КОНЦЕПЦИЯ

развития рынка недвижимости в Кыргызской Республике

Введение

В результате проводимых в Кыргызской Республике последовательных

экономических реформ осуществлена активная трансформация

государственной собственности в частную собственность, проведена

структурная перестройка системы хозяйствования, ориентированная на

изменения имущественных отношений. По состоянию на 1 июня 2000 года в

ходе процесса разгосударствления и приватизации государственной

собственности изменили форму собственности 6726 государственных

предприятий и объектов, созданы 1202 акционерных общества и 188

обществ с ограниченной ответственностью, 2,5 тыс. объектов

приватизированы частными лицами, более 95% жилого фонда перешло в

частную собственность. Общий уровень приватизации составил 67

процентов.

Близится к завершению реформа в сельском хозяйстве, где 75% всех

сельскохозяйственных земель, кроме пастбищ, распределены на

земельные доли гражданам.

Функционирование в республике наряду с государственной и

коммунальной собственностью частной собственности заложило основы для

формирования рынка недвижимого имущества.

В свою очередь, недвижимость (недвижимое имущество, включая землю)

формирует центральное звено всей системы рыночных отношений и

является основой национального богатства страны.

По своим свойствам недвижимое имущество - наиболее долговечный и

капитальный товар из всех существующих, включающий здания,

земельные участки, помещения, права на собственность которых

затрагивает коренные интересы всех слоев общества. И, как товар - это

основной объект сделок на рынке недвижимости (купли-продажи, дарения,

залога и др.), удовлетворяющий различные, реальные и потенциальные

потребности и имеющий определенные качественные и количественные

характеристики. В этой связи рынок недвижимости выступает

средством перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и

другого имущества между собственниками и пользователями экономическими

методами на основе конкурентного спроса и предложения. С другой

стороны недвижимое имущество не только важнейший товар, но и капитал,

приносящий доход.

С учетом всех этих факторов и в целях создания условий для

целенаправленного и динамичного формирования рынка недвижимости

Президентом Кыргызской Республики изданы указы от 13 апреля 2000 года

"О некоторых мерах по дальнейшему развитию рынка недвижимости в

Кыргызской Республики" и от 13 июня 2000 года "О проведении пилотных

проектов по созданию рынка земли и регистрации прав на земельные

участки сельскохозяйственного назначения".

рынка недвижимости

Под рынком недвижимости понимается среда, в рамках которой

осуществляются процессы производства и потребления полезных свойств

объектов недвижимости.

Рынку недвижимости присущи общие черты всех рынков, но вместе с

тем он имеет ряд отличительных условий:

1. Рынок недвижимости узок, локализован и не поддается

стандартизации. На нем отсутствует понятие массовости.

2. Определение стоимости объектов недвижимости проводится с

помощью процесса оценки (оценивание). Рынок недвижимости

характеризуетсянеоднородностью объектов, а следовательно, их низкой

сопоставимостью и унифицированностью.

4. Объекты рынка недвижимости имеют ограниченную делимость:

на одном земельном участке, к примеру, можно построить лишь

ограниченное количество зданий и сооружений. Не случайно, сделки с

недвижимостью зачастую носят единичный характер.

5. На рынке недвижимости существует естественная монополия,

вызванная местоположением, плодородием, которые, в свою очередь,

невоспроизводимы в краткосрочном периоде времени.

6. Для совершения операций на рынке недвижимости требуются высокие

пороговые инвестиции. Цена на объекты недвижимости устанавливается

зачастую не в результате взаимодействия большого числа продавцов и

покупателей, а в результате индивидуальных переговоров.

7. Продавец обязан предъявить право собственности на продаваемую

недвижимость. Продаже должна предшествовать обязательная

юридическая презентация собственности, а результаты сделки должны

быть зарегистрированы и защищены в соответствии с законодательством.

Учитывая указанные особенности, большое внимание должно уделяется

проблеме защиты прав на недвижимое имущество.

Именно для целей защиты интересов владельцев недвижимого имущества

в республике принят Закон Кыргызской Республики "О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество", на основе которого создан

государственный орган по регистрации прав на недвижимое имущество

всех форм собственности - Государственное агентство по регистрации

прав на недвижимое имущество при Правительстве Кыргызской Республики.

Тем самым, в республике созданы все необходимые условия для

обеспечения гарантированной защиты прав собственников и пользователей

недвижимостью, являющиеся одним из главных предпосылок для развития

рынка недвижимости.

Однако, несовершенство механизмов реализации правовых норм,

несоответствие методов государственного регулирования сложившимся в

сфере недвижимого имущества рыночным условиям, громоздкая

бюрократическая система оформления сделок, высокие размеры

государственных пошлин не учитывают особенности рынка недвижимости и

тормозят дальнейшее его развитие.

Основными факторами возникновения такой нежелательной ситуации

являются:

- громоздкая и затяжная разрешительная система для совершения

сделок с недвижимостью;

- отсутствие гибкой налоговой политики в отношении установления и

взимания госпошлины за сделки с недвижимостью;

- несовершенные, бюрократические методы оценки недвижимого

имущества, которые не соответствуют требованиям рыночных отношений;

- отсутствие целенаправленной работы над разработкой и

осуществлением эффективно действующей системы фискального кадастра в

сфере недвижимого имущества.

Поэтому, для создания необходимых условий по дальнейшему

формированию и развитию рынка недвижимости в Кыргызской Республике

необходима Концепция развития рынка недвижимости.

Настоящая Концепция определяет основные задачи и сроки

формирования и развития рынка недвижимости в Кыргызской Республике на

ближайшие несколько лет.

2.1. Целью развития рынка недвижимости является создание правовых,

экономических и организационных предпосылок развития рынка

недвижимости, основанного на свободной реализации прав физических и

юридических лиц на недвижимое имущество и их гарантированной защите,

либерализации и оптимизации процесса государственного регулирования

рыночных отношений.

2.2. Основными задачами развития рынка недвижимости являются:

2.2.1. Увеличение числа потребителей рынка недвижимости на основе:

- предоставления гражданам и организациям, имеющим стабильный

доход, целевых кредитов на приобретение объектов недвижимости;

2.2.2. Увеличение количества объектов недвижимости, вовлеченных в

экономический оборот в результате совершенствования:

- законодательной регламентации процедур совершения сделок и

защиты прав на недвижимость, в том числе землю;

- установления простых и удобных процедур аренды недвижимости и

застройки земельных участков.

2.2.3. Увеличение объемов и потребления товаров, работ и услуг на

рынке недвижимости путем:

- разработки и введения новых процедур единого налогообложения

недвижимости, работ и услуг на рынке недвижимости, стимулирующих

рост активности участников рынка недвижимости;

- привлечения дополнительных инвестиций в экономический оборот

рынка недвижимости;

- организации независимой и профессиональной оценочной

деятельности;

- риэлторской деятельности;

- ипотечного кредитования.

Поставленные задачи способствуют активизации операций на рынке

недвижимости, либерализации процесса государственного регулирования

рыночных отношений. Для решения поставленных задач необходимо создать

соответствующие инфраструктуры рынка недвижимости.

рынка недвижимости

3.1. Основные задачи.

С точки зрения рыночного (макроэкономического) подхода к

формированию и развитию рынка недвижимости в республике необходимо

создать базовый набор институтов рынка недвижимости, в том числе:

а) институтов государственного регулирования, стимулирования и

поддержки профессиональной деятельности на рынке недвижимости:

- лицензирования профессиональной деятельности на рынке

недвижимости;

- эффективного налогообложения недвижимого имущества и сделок с

ним;

- координации усилий государственных учреждений и ведомств,

направленных на развитие рынка недвижимости.

Институты государственного регулирования призваны обеспечить

экономико-правовые отношения, вырабатывать направления и регулировать

сбалансированность между субъектами рынка недвижимости, включая

стимулирование и поддержку органов лицензирования и налогообложения в

сфере недвижимости, разработку учебно-методической и справочной

документации;

б) институтов защиты интересов собственника и инвесторов на рынке

недвижимости:

- регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- защиты собственности на рынке недвижимости от противоправных

действий, путем создания единой государственной информационно-

регистрационной системы прав на недвижимое имущество, гарантирующей

защиту прав и интересов со стороны государства собственников и

инвесторов на рынке недвижимости, включая свободный доступ к

информации всех участников рынка недвижимости;

в) институтов профессиональной деятельности на рынке недвижимости:

- развития недвижимости;

- оценки недвижимости;

- ипотечного кредитования сделок с недвижимостью;

- риэлторской деятельности.

3.2. Основные этапы развития рынка недвижимости:

3.2.1. На первом этапе, до конца 2000 г., необходимо реализовать

следующие задачи:

- Министерствам, государственным комитетам и административным

ведомствам Кыргызской Республики усовершенствовать методы и саму

систему оценки недвижимого имущества, изменив и дополнив нормативно-

правовую базу оценки с расширением сферы деятельности независимых,

профессиональных оценщиков (оценка всей недвижимости, включая жилой

фонд, земельные участки, объекты производственного и

непроизводственного назначения);

- разработка проектов нормативных актов, регулирующих вопросы

оценки объектов недвижимости, включая оценку земли для целей

налогообложения и ипотечного кредитования;

- разработка механизма ипотечного кредитования в республике, с

одновременным упрощением оформления сделок по ипотеке;

- развитие предпринимательской деятельности риэлторских фирм и

отдельных предпринимателей, занимающихся посреднической деятельностью

при совершении операций с объектами недвижимости;

- реализация пилотных проектов по формированию рынка земли.

3.2.2. На втором этапе, до 2005 г., необходимо:

- создать и задействовать единую информационную систему по правам

на недвижимость для полного и своевременного обеспечения органов

государственной власти и местного самоуправления, а также других

участников рынка достоверной информацией;

- разработать и ввести в действие Закон Кыргызской Республики "О

едином налоге на имущество в Кыргызской Республике" и внести

соответствующие изменения в Налоговый кодекс Кыргызской Республики;

- создать необходимые условия по формированию и развитию рынка

земли.

Институт развития рынка недвижимости

Институт развития рынка недвижимости предполагает обновление

существующего рынка недвижимости путем строительства новых объектов

недвижимости (производственных, жилых, нежилых объектов, увеличение

лесных массивов и многолетних насаждений, обособленных водных

объектов и т.д.), реконструкции и расширения имеющихся объектов

производственного и непроизводственного назначения. На данном этапе

развития рынка недвижимости главной задачей является реанимация

объектов производственного назначения, их реконструкция и

модернизация, а также поддержание жилого фонда в соответствующем

состоянии (капремонт, текущий ремонт), строительство жилья под

ипотечное кредитование.

Институт оценки недвижимости

Оценка недвижимости как важнейшая функция системы управления и

рыночных отношений должна проводиться профессиональными оценщиками по

заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для

получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или

внесении его в качестве взноса в уставный капитал коммерческой

организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих

других целей. Для оценки недвижимости особенно важны соблюдение

принципа независимости оценщиков, так как лоббирование чьих-либо

интересов (государственных, корпоративных, частных и т.д.) может

принести большой ущерб как продавцу, так и покупателю недвижимости.

Действующая в республике нормативно-правовая база по оценочной

деятельности не охватывает оценку всей недвижимости, в том числе

нежилого фонда, земельных участков.

В настоящее время назрела острая необходимость в разработке

проекта Закона "Об оценочной деятельности в Кыргызской Республике" и

разработке стандартов оценки имущества, позволяющих развить

деятельность независимых оценщиков и осуществляет оценку недвижимости

по единым стандартам и правилам. Тем самым будет закрыт доступ к

различным злоупотреблениям как со стороны оценщиков, так и

заказчиков, потребителей их услуг.

Кроме того, в целях введения в республике единого налога на

недвижимость с разработкой Закона "О едином налоге на имущество в

Кыргызской Республике" необходимо наладить учет и оценку недвижимости

для целей налогообложения. Поэтому необходимо разработать нормативно-

правовые акты, регулирующие вопросы оценки объектов недвижимости для

целей налогообложения.

Институт ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование - нормальный механизм для приобретения

недвижимости в западных странах. Это - долгосрочная ссуда под

проценты, которые делают ипотеку доступной для большинства населения.

В Кыргызской Республике в настоящее время создана нормативно-

правовая база, регулирующая ипотечные отношения, включающая:

- Гражданский кодекс Кыргызской Республики - закрепляющий основные

принципы и понятия ипотеки как залога недвижимого имущества и

способы обеспечения выполнения обязательств;

- Земельный кодекс Кыргызской Республики - раскрывающий основные

принципы ипотеки земельного участка;

- Закон Кыргызской Республики "Об ипотеке" - основной закон,

регулирующий ипотечные правоотношения;

- Закон Кыргызской Республики "О государственной регистрации прав

на недвижимое имущество", устанавливающий правовые основы и

порядок функционирования единой государственной системы

регистрации прав на недвижимое имущество, включая ипотеку, на всей

территории Кыргызской Республики;

- Закон Кыргызской Республики "О нотариате" и другие нормативные

правовые акты.

Для полноценного развития ипотеки необходимо в полной мере

задействовать механизм ипотечного кредитования, не получившего до

настоящего времени должного развития. При этом требуется определить:

- источники финансирования;

- оценку недвижимости при ипотеке;

- упрощение порядка оформления сделок при ипотеке.

Вопросы развития ипотечного кредитования особо выделены

Президентом Кыргызской Республики в изданных им указах: от 13 апреля

2000 г. "О некоторых мерах по дальнейшему развитию рынка недвижимости

в Кыргызской Республике" и 13 июня 2000 г. "О проведении пилотных

проектов по созданию рынка земли и регистрации прав на земельные

участки сельскохозяйственного назначения", включая ипотечное

кредитование земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Принятие и введение в действие Законов Кыргызской Республики "О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество" и "Об

ипотеке", коренным образом повлияли на сферу действий Закона "О

залоге". Последний действительно сыграл свою, немаловажную роль в

тот период, пока не были приняты Законы Кыргызской Республики "О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество" и "Об

ипотеке".

Однако с ведением в действие Закона Кыргызской Республики "Об

ипотеке" залоговые отношения начали регулироваться двумя Законами,

которые в ряде случаев противоречат друг другу.

В связи с этим необходимо внести изменения и дополнения в Закон

Кыргызской Республики "О залоге".

Национальному банку Кыргызской Республики совместно с

Министерством финансов Кыргызской Республики необходимо определить

источники финансирования ипотечного кредитования с рассмотрением

вопросов: о создании ипотечного и индустриального банка, ссудно-

сберегательных и жилищно-строительных касс в Кыргызской Республике.

Институт риэлторской деятельности

С появлением на рынке недвижимости риэлторских фирм и отдельных

предпринимателей, занимающихся посреднической деятельностью по

оказанию за вознаграждение для других лиц услуг при совершении

операций с объектами недвижимости, назрела необходимость развития

такой предпринимательской деятельности в Кыргызской Республике. Для

чего необходимо разработать проекты нормативных правовых актов,

регулирующих:

- риэлторскую деятельность в Кыргызской Республике;

- лицензирования риэлторской деятельности в Кыргызской Республике;

- порядок проведения государственной аттестации и квалификационной

сертификации специалистов по риэлторской деятельности в Кыргызской

Республике.

Принятие данных нормативных правовых актов в республике позволит

поставить деятельность риэлторских фирм и предпринимателей на

профессиональную основу, защитить права как собственников и

пользователей недвижимости, так и самих риэлтеров от противоправных

действий, взяточничества, коррупции и других негативных явлений в

операциях с недвижимостью.

формирования и развития инфраструктуры рынка недвижимости

4.1. Правовое обеспечение.

В плане правового обеспечения формирования и развития

инфраструктуры рынка недвижимости необходимо:

а) совершенствование законодательства Кыргызской Республики,

регулирующего рынок недвижимости;

б) упрощение процедур оформления сделок с недвижимостью;

в) совершенствование механизма защиты вещных прав на недвижимость

граждан, коммунальных образований, государства.

4.2. Финансовое обеспечение.

Финансирование осуществляется за счет внутренних (включая

ипотечное кредитование населения на приобретение и строительства

жилья, аренды недвижимости, государственные целевые субсидии на

приобретение жилья и др.) и внешних источников финансирования, не

запрещенных законодательством Кыргызской Республики.

4.3. Информационное обеспечение.

Главной задачей в этом направлении является создание единой

информационно-компьютерной сети по правам на недвижимое имущество для

полного и своевременного обеспечения органов государственной власти и

местного самоуправления, а также всех участников рыночных отношений и

других потребителей надежной и регулярно обновляемой информацией о

зарегистрированных правах на недвижимость.

Первоочередными задачами по созданию единой информационно-

компьютерной сети по регистрации прав на недвижимое имущество на

данном этапе являются:

а) оценка состояния дел по компьютеризации регистрационной

системы;

б) определение состава первоочередных мер по разработке

регистрационной системы;

в) разработка основных Положений по использованию единой

информационной системы.