Методика определения рыночной стоимости земельных участков в г.Кара-Балта (утверждена решением Кара-Балтинского горкенеша)

Зарегистрировано Управлением юстиции Чуйской области

11 июня 2002 года. Регистрационный номер 3

Приложение 3

Утверждена

решением Кара-Балтинского

городского кенеша депутатов

от 11 апреля 2002 года N 2

МЕТОДИКА

определения рыночной стоимости земельных участков

в г.Кара-Балта

1. Общие положения

1.1. Данная Методика разработана в соответствии с Системой Стан-

дартов Оценки имущества, с учетом международных и европейских стандар-

тов для целей оценки индивидуальных объектов земельной собственности в

городе Кара-Балта.

1.2. Методика определяет подходы оценки прав на объекты земельной

собственности при продаже земельных участков, предусмотренных законода-

тельством Кыргызской Республики.

2. Термины и определения

Термины, приведенные ниже, употребляются в следующем значении:

1. Дата оценки - дата, по состоянию, на которую совершаются проце-

дуры оценки, и определяется стоимость земельного участка.

2. Земельные улучшения - совокупность всех существующих на участке

недвижимых объектов, к которым относятся: здания, строения, сооружения,

результаты землеустроительных, мелиоративных и ландшафтных работ, иные

объекты недвижимого имущества, созданные и необходимые для освоения и

использования земельного участка.

3. Земельный участок - часть земной поверхности, которая имеет

фиксированные границы и характеризуется определенным местоположением,

природными свойствами, физическими параметрами, правовым и хозяйствен-

ным состоянием и другими характеристиками, являющимися его существенны-

ми составляющими.

4. Капитализация - пересчет будущих доходов в текущую стоимость на

дату оценки.

5. Местоположение - экономическое понятие, отражающее доступность,

инфраструктурное обустройство и характер использования прилегающей тер-

ритории.

6. Наилучшее и наиболее эффективное использование - юридически

разрешенное, физически возможное, экономически целесообразное и наибо-

лее доходное использования земельного участка.

7. Недвижимое имущество - земельные участки, участки недр, обособ-

ленные водные объекты и все что прочно связано с землей, то есть объек-

ты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невоз-

можно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и

др.

8. Объект оценки (объект земельной собственности) - земельный

участок (доля в земельном участке), а также права и обязательства, свя-

занные с его (ее) владением, пользованием и распоряжением.

9. Ограничение - ограничение прав на владение, распоряжение, поль-

зование земельным участком, в том числе права третьих лиц (аренда, за-

лог, ипотека, сервитута, обязательства по договору, решение суда об

аресте имущества и другие установленные законодательством права, огра-

ничивающие права собственника или пользователя недвижимости). Ограниче-

ние может включать также любое соглашение между собственниками или

пользователями земельных участков о намерении обязать этих собственни-

ков или пользователей сделать добровольный взнос на общее содержание

недвижимого имущества.

10. Оценка объектов земельной собственности - определение стоимос-

ти прав и обязательств, связанных с владением, пользованием и распоря-

жением объектом земельной собственности на дату оценки по установленной

процедуре в соответствии с характером гражданско-правовой сделки.

11. Оценщик - юридическое или физическое лицо, обладающее профес-

сиональной подготовкой, опытом, квалификацией и правовым статусом для

проведения оценочной деятельности.

12. Независимость Оценщика - оценка не может проводиться оценщи-

ком, если он является учредителем, собственником, акционером или долж-

ностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом,

имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанны-

ми лицами в близких родственных связях. Проведение оценки не допускает-

ся, если в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязатель-

ственные права вне договора. Не допускается вмешательство заказчика ли-

бо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может

негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки, в том

числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению

при проведении оценки. Размер оплаты оценщику за проведение оценки не

может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. Оценщик,

как частный предприниматель, должен быть зарегистрирован соответствую-

щим образом в государственных органах, и иметь печать с ИНН.

13. Правовое состояние земельного участка - совокупность юридичес-

ки закрепленных прав, обязательств, ограничений и интересов, связанных

с использованием и развитием земельной собственности.

14. Развитие земельной собственности - разделение, объединение,

застройка и иное улучшение земли, направленное на повышение стоимости

земельной собственности.

15. Рыночная Стоимость - наиболее вероятная на дату оценки сумма,

за которую возможно продать право собственности на земельный участок,

на открытом рынке в условиях честной конкуренции, полученная расчетным

путем, согласно настоящей методике.

16. Сервитут - вид обременения земельной собственности - право ли-

ца на ограниченное целевое пользование земельным участком (его частью),

находящимся в собственности или в пользовании другого лица.

17. Физические характеристики земельного участка - размер, конфи-

гурация, площадь, топография и другие характеристики, выражаемые в мет-

рических показателях.

18. Цена - денежная сумма, за которую фактически приобретен (про-

дан) объект земельной собственности в результате заключения сделки меж-

ду покупателем и продавцом в конкретных условиях, независимо от того,

была ли она объявлена, открыто или осталась коммерческой тайной.

19. Юридически разрешенное использование - использования земельно-

го участка в соответствии с установленными правилами использования и

застройки земель и с соблюдением целевого использования, требований на-

личных ограничений и обременений, указанных в право удостоверяющем или

нормативно-правовом документе.

3. Объекты и цели оценки

3.1. Объектом оценки являются земельные участки (доли в земельных

участках), права собственности на них и права третьих лиц, обязательст-

ва и интересы, связанные с владением, пользованием и распоряжением, оп-

ределение стоимости, которых является целью оценки.

3.4. Рыночная стоимость объекта земельной собственности определя-

ется, исходя из его характеристик и свойств, правового статуса, место-

положения земельного участка с учетом сложившейся конъюнктуры рынка.

3.6. Настоящая Методика используются при установлении:

- цены земельного участка, при его продаже собственнику зданий и

сооружений, которые расположены на земельном участке;

- стартовой цены земельных участков в случае продажи на торгах;

- других целей.

4. Подходы к определению стоимости

4.1. Достижение реальной стоимости объектов земельной собственнос-

ти осуществляется на основе соблюдения процедур, которые отображают

следующие основные методические подходы:

а) сопоставление цен продажи (аренды) подобных объектов;

б) капитализация чистого дохода;

в) учет затрат на земельные улучшения.

Все они базируются на принципах конъюнктуры рынка, наилучшего и

наиболее эффективного использования, ожидания изменений и привнесенной

прибыльности земли и направлены на определение рыночной стоимости зе-

мельной собственности.

При проведении оценки могут быть использованы несколько методичес-

ких подходов, при этом преимущество отдается одному из них, базирующе-

муся на наличии наиболее полной и достоверной информации об объекте

оценки.

4.2. Выбор подходов, которые применяются при проведении оценки,

обусловливается объектом оценки, его состоянием, наличием и качеством

исходных данных и регламентируется системой стандартов.

4.3. Исходными данными для проведения оценки объектов земельной

собственности являются:

- документы, которые подтверждают права, обязательства и ограниче-

ния относительно использования земельного участка;

- материалы о физических характеристиках земельного участка, ка-

честве грунтов, характере и состоянии его застройки, уровне инженерного

обустройства, юридически разрешенном использовании, сведения об особен-

ностях местоположения земельного участка природные, экономические, ис-

торико-культурные, экологические, градостроительные и другие;

- состояние развития рынка недвижимости в данном районе;

- информация о ценах продажи (аренды) подобных объектов, типичном

покупателе и продавце, расчетном времени экспозиции объектов данного

типа на открытом рынке, их сравнительной доходности;

- данные о сложившихся на рынке затратах на земельные улучшения и

затратах, связанные с содержанием и эксплуатацией зданий и сооружений.

4.4. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом, основан-

ном на сопоставлении цен продаж, определяется на уровне цены продажи

объектов, подобных объекту оценки.

Цена продажи подобного объекта в случае необходимости корректиру-

ется по его различиям с объектом оценки в правовом состоянии, условиях

и датах продажи, местоположении, физических характеристиках, характере

и правилах использования земельного участка и прилегающей территории.

Откорректированная цена продажи i-го подобного объекта земельной

собственности определяется по формуле:

m

Цапi = Цаi + E (дельта) Цаj, где:

j=1

Цапi - откорректированная цена продажи i-го объекта-анало-

га оценки;

Цаi - фактическая цена продажи подобного объекта;

m - количество факторов сравнения;

(дельта) Цаj - разность (поправка) в цене (+,-) продажи объек-

та-аналога относительно объекта оценки по j-му фак-

тору сравнения.

После установления цены продажи в расчете на единицу сравнения вы-

полняются поправки на отличия в характеристиках земельных участков. Эти

поправки призваны компенсировать разницу в цене земельных участков, ко-

торые были проданы, и определить стоимость оцениваемого участка.

При определении стоимости этим подходом предусматривается сопос-

тавление продажи нескольких подобных объектов, поэтому окончательная

величина определяется как медианная (средняя для ранжированного ряда)

или модальная (наиболее распространенное) значение полученных результа-

тов.

4.5. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом, основан-

ном на капитализации чистого дохода (земельной ренты), определяется как

отношение годового чистого от сдачи в аренду свободного земельного

участка к ставке капитализации по формуле:

Доз

ЦК = -----, где:

Скз

Цк - стоимость объекта оценки, определенная путем капитализации

чистого дохода;

Доз - чистый годовой доход земли;

Скз - ставка капитализации для земли.

Ставка капитализации определяется преобладающим соотношением между

чистым доходом и ценами продажи для аналогичных объектов земельной

собственности или на основе нормы отдачи с учетом компонентного состава

недвижимости.

4.6. Стоимость объекта в соответствии с подходом, основанном на

учете затрат на земельные улучшения, определяется как остаток между

ожидаемой ценой продажи застроенного участка (или капитализированным

чистым доходом от его использования) и всеми затратами на земельные

улучшения, по формуле:

Цз = Цо - Воз, где:

Цз - стоимость объекта оценки, определенная путем учета затрат на

земельные улучшения:

Цо - ожидаемая цена продажи (или капитализированный чистый доход

от застроенного земельного участка);

Воз - затраты на земельные улучшения.

При этих условиях достоверность результата будет зависеть от пол-

ноты учета факторов, которые обуславливают общую стоимость улучшенного

или застроенного участка, а также от точности определения всех затрат

на развитие земельной собственности и качества данных анализа рынка

недвижимости.

4.7. Окончательный вывод относительно оценочной стоимости объекта

формируется на основании сравнительного и причинно-следственного анали-

за результатов оценки, полученных по различным подходам.

5. Проведение оценки и оформление ее результатов

5.1. Оценка объектов земельной собственности осуществляется неза-

висимыми оценщиками на договорных началах в соответствие с заданием на

выполнение оценки.

5.2. Результаты оценки оформляются в виде отчета - документа, ко-

торый содержит обоснование и вывод оценщика о стоимости объекта оценки.

5.3. Требования к содержанию и оформлению отчета определяются Сис-

темой стандартов оценки имущества.

Отчет об оценке должен содержать:

- титульный лист и содержание отчета;

- техническое задание, являющееся основанием для выполнения оцен-

ки;

- цель оценки и вид определяемой стоимости;

- дату оценки;

- описание месторасположения оцениваемого земельного участка;

- площадь участка и форма;

- план земельного участка;

- сервитута и обременения;

- топография, состояние, неблагоприятные условия окружающей среды;

- существующее использование, возможные варианты использования;

- определение наилучшего и наиболее эффективного использования;

- обоснование применяемых подходов и методов оценки;

- конкретный расчет стоимости обустройства земельного участка и

самого зем. участка;

- описание принимаемых для расчетов объектов-аналогов;

- затраты на строительство, стоимость накопленного износа, досто-

верные цены продаж;

- достоверные данные о валовом и чистом доходе, операционных рас-

ходах по объекту в целом и его составляющем (здание, земля, оборудова-

ние и т.д.);

- обоснование и расчет коэффициентов капитализации;

- факторы и числовые значения аналогов, по которым выполняется

сравнение и корректировка стоимости оцениваемого земельного участка с

обоснованием показателей;

- основные предпосылки, допущения и ограничения;

- копии квалификационных сертификатов оценщиков;

- другие материалы, используемые для оценки объекта.

5.4. Отчет об оценке стоимости индивидуального земельного участка

подписывается и заверяется печатью Оценщика.

5.5. Отчет об оценке и цена продажи земельного участка рассматри-

вается и утверждается на Комиссии.

Секретарь городского Кенеша О.Щетинина