Закон Кыргызской Республики «О риелторской деятельности в Кыргызской Республике»

Целью настоящего Закона является обеспечение единой государственной политики в области регулирования риелторской деятельности, защиты прав и интересов субъектов риелторской деятельности и потребителей риелторских услуг при совершении операций с недвижимым имуществом.

1. Настоящий Закон распространяется на риелторскую деятельность на территории Кыргызской Республики и направлен на обеспечение единой государственной политики в области регулирования риелторской деятельности.

2. Настоящий Закон не распространяется:

- на деятельность, направленную на продажу недвижимости в соответствии с законодательством о приватизации и другими нормативными правовыми актами;

- на деятельность, направленную на продажу недвижимости согласно решениям судов или органов исполнительной власти;

- на деятельность по обеспечению процесса банкротства в соответствии с законодательством о банкротстве и судебных исполнителях;

- на владельцев или арендодателей недвижимости, которые в качестве собственников совершают какие-либо действия в отношении недвижимости.

В настоящем Законе применяются следующие понятия:

1) агент - сотрудник риелторской фирмы, прошедший обучение и аттестацию в порядке, определяемом Кабинетом Министров Кыргызской Республики, непосредственно работающий с потребителем риелторских услуг и осуществляющий подготовительную работу для заключения договора на оказание риелторских услуг;

2) агентская деятельность - предпринимательская деятельность физического лица по выполнению функций, делегированных ему брокером самостоятельного субъекта рынка недвижимости для осуществления вспомогательных действий по совершению сделок и операций на рынке недвижимости, связанных с переходом прав на недвижимое имущество;

3) брокер - физическое лицо, имеющее стаж работы не менее двух лет на рынке недвижимости, обладающее правом подписи документов от имени субъекта рынка недвижимости, работающее с потребителями риелторских услуг и заключающее с ними договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, изменению прав собственности на него в соответствии с настоящим Законом;

4) риелторская деятельность - профессиональная предпринимательская деятельность по оказанию потребителям услуг при совершении операций с объектами недвижимости и правами на них за вознаграждение, предусмотренных настоящим Законом и в соответствии с гражданским законодательством Кыргызской Республики;

5) комитент - сторона договора, комиссии, поручающая комиссионеру за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени за свой счет в соответствии с настоящим Законом и гражданским законодательством Кыргызской Республики;

6) контрагент - договаривающаяся сторона договора;

7) потребитель - физическое или юридическое лицо, заключившее с риелтором договор на оказание риелторских услуг;

8) профессиональные участники рынка недвижимости - юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность на рынке услуг в сфере риелторской деятельности по недвижимому имуществу и управлению недвижимым имуществом в соответствии с настоящим Законом, а также оценщики;

9) правообладатель - физическое или юридическое лицо, являющееся собственником или пользователем недвижимого имущества согласно гражданскому законодательству Кыргызской Республики;

10) недвижимое имущество - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие;

11) риелтор - физическое (индивидуальный предприниматель) или юридическое лицо (риелторская фирма), осуществляющее риелторскую деятельность на основании настоящего Закона и гражданского законодательства Кыргызской Республики;

12) риелторские услуги - услуги по недвижимости, оказываемые риелтором в соответствии с настоящим Законом;

13) рынок недвижимости - совокупность объектов недвижимого имущества, в том числе земельных участков, а также гражданско-правовых сделок и иных операций с недвижимым имуществом и правами на них, осуществляемых правообладателями объектов недвижимости и профессиональными участниками рынка недвижимости.

Законодательство Кыргызской Республики в сфере риелторской деятельности состоит из Конституции Кыргызской Республики, Гражданского кодекса Кыргызской Республики, настоящего Закона и других нормативных правовых актов, принимаемых в соответствии с настоящим Законом, а также вступивших в силу в установленном законодательством порядке международных договоров, участницей которых является Кыргызская Республика.

Основными направлениями государственной политики в сфере риелторской деятельности являются:

1) государственное регулирование отношений в сфере риелторской деятельности;

2) создание благоприятных условий для развития сферы риелторской деятельности;

3) внедрение современных технологий по ведению единого государственного реестра риелторской деятельности;

4) иные направления государственной политики в сфере развития риелторской деятельности, определяемые Кабинетом Министров Кыргызской Республики.

Участниками риелторской деятельности признаются физические (индивидуальные предприниматели) или юридические лица (риелторские фирмы), осуществляющие риелторскую деятельность, а также потребители их услуг.

В соответствии с требованиями настоящего Закона к видам риелторской деятельности (оказываемым риелторами услугам) относятся:

1) деятельность риелтора в качестве агента;

2) деятельность риелтора в качестве брокера;

3) деятельность риелтора в качестве посредника;

4) деятельность риелтора по организации торговли недвижимым имуществом;

5) деятельность риелтора по доверительному управлению недвижимым имуществом в части, определенной статьей 12 настоящего Закона;

6) деятельность риелтора по предоставлению информационных и консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Деятельность агента осуществляется им на основании договора, заключенного между риелтором и потребителем на оказание риелторских услуг.

Риелтор признается осуществляющим деятельность в качестве брокера в случае заключения договора между ним и потребителем услуг, в соответствии с которым риелтор принимает на себя обязательство от своего имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом.

Посреднической риелторской деятельностью признается деятельность по оказанию лицам, изъявившим намерение приобрести или продать недвижимое имущество (приобрести или передать права на имущество), услуг по приисканию контрагентов с целью последующего заключения соответствующих сделок, непосредственной стороной которых сам риелтор не является.

Деятельностью по организации торговли недвижимым имуществом признается деятельность риелтора по предоставлению участникам рынка недвижимого имущества комплекса услуг, способствующих надлежащему заключению и (или) исполнению сделок, в том числе:

1) услуг по информационному обеспечению участников сделок (предоставление информации об объектах, ценах на них, иной информации);

2) консультационных услуг, услуг по оформлению документов;

3) услуг по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам, за исключением услуг, предоставление которых допускается исключительно при наличии лицензии на право осуществления банковской деятельности.

Деятельность по доверительному управлению недвижимым имуществом признается риелторской лишь в части осуществления доверительным управляющим риелтором действий, соответствующих настоящему Закону и гражданскому законодательству Кыргызской Республики.

Деятельность риелтора по предоставлению информационных и консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества

Деятельностью риелтора по предоставлению информационных и консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества, признается обеспечение потребителя информацией об объектах недвижимого имущества, иной необходимой для заключения сделки информацией, оказание услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Потребители имеют право:

1) свободно выбирать риелторскую фирму (риелтора);

2) ознакомиться с полномочиями риелторской фирмы (риелтора);

3) получать от риелторской фирмы (риелтора) информацию о сделке;

4) осуществлять контроль за исполнением риелтором условий заключенного договора;

5) обращаться в государственные и судебные органы, саморегулируемые организации риелторов (ассоциации, союзы и т.д.) и другие общественные организации по вопросам нарушения их прав как потребителей.

Потребители обязаны:

1) осуществлять свои права, воздерживаясь от причинения вреда третьим лицам и их имуществу;

2) предоставлять риелторской фирме (риелтору) полные, достоверные документы, сведения об объектах недвижимого имущества, правах на них и их правообладателе;

3) содействовать индивидуальному риелтору или риелторской фирме в скорейшем и полном выполнении обязательств.

Риелтор имеет право:

1) осуществлять любые операции на рынке недвижимости в соответствии с настоящим Законом и гражданским законодательством Кыргызской Республики;

2) рекламировать свою деятельность;

3) в ходе подготовки и совершения сделок представлять права и законные интересы всех сторон по договору;

4) запрашивать и получать в государственных органах и иных организациях (в органах регистрации прав на недвижимое имущество, органах опеки и попечительства, органах внутренних дел, налоговых органах и др.) информацию и документы, необходимые для осуществления операций с недвижимым имуществом, при наличии соответствующего договора с потребителем и (или) на основании надлежащей доверенности.

1. К числу сведений, предоставляемых риелторам по их запросу органами исполнительной власти и местного самоуправления, относятся:

1) сведения о недвижимом имуществе, его характеристиках;

2) сведения о юридических лицах, персональные сведения о гражданах.

Предоставление риелторам сведений осуществляется исключительно при соблюдении условий, установленных настоящим Законом и Законом Кыргызской Республики "Об информации персонального характера".

2. Основанием предоставления риелтору сведений, указанных в части 1 настоящей статьи, является его письменный запрос и наличие соответствующего договора с потребителем или доверенности, удостоверенной нотариально.

Риелтор, запрашивающий информацию, указанную в части 1 настоящей статьи, и являющийся индивидуальным предпринимателем, обязан предъявить документ, удостоверяющий личность, а также соответствующий договор с потребителем или нотариально удостоверенную доверенность. В случае направления запроса риелтором, являющимся юридическим лицом, в запросе должен быть указан его штатный работник, который уполномочен на получение указанной информации. Указанный работник обязан предъявить документ, удостоверяющий личность, а также соответствующий договор с потребителем или нотариально удостоверенную доверенность. Сведения о недвижимом имуществе и его характеристиках предоставляются только в отношении недвижимого имущества, правообладателем которого является потребитель. Сведения о юридических лицах и персональные сведения о гражданах предоставляются только в отношении правообладателей недвижимого имущества, указанных в договоре между риелтором и потребителем.

3. Органы исполнительной власти и органы местного самоуправления вправе устанавливать плату за предоставление риелторам запрашиваемой ими информации в соответствии с Законом Кыргызской Республики "О защите прав потребителей".

1. Сведения о недвижимом имуществе, находящемся в государственной, муниципальной, частной собственности, и его характеристиках предоставляются по запросам риелторов при условии, что соответствующие объекты включены в реестр прав на недвижимое имущество, земельный кадастр и не относятся к числу режимных объектов, разглашение информации о которых запрещено законодательством Кыргызской Республики о коммерческой тайне.

2. Предоставление риелторам информации о недвижимом имуществе сверх объема сведений, включенных в соответствующий реестр, не допускается.

3. Сведения об эксплуатационных характеристиках и наличии или отсутствии задолженности вышеуказанных объектов предоставляются риелторам также товариществами собственников жилья, органами жилищно-коммунального хозяйства и организациями, осуществляющими эксплуатацию объектов жилого и нежилого фондов.

1. Предоставление риелторам сведений о юридических лицах осуществляется в объеме сведений, включенных в единый государственный реестр юридических лиц, филиалов (представительств).

2. Предоставление риелторам персональных сведений о гражданах осуществляется в объеме:

1) сведений о фактах прописки (регистрации) граждан по адресам их места жительства;

2) сведений, включаемых уполномоченным государственным органом по учету документаций об объектах жилого и нежилого фонда;

3) сведений, необходимых для установления характера и содержания прав на недвижимое имущество лиц, относящихся к особым категориям граждан (несовершеннолетних и иных лиц, признанных в установленном порядке недееспособными, инвалидов, пенсионеров);

4) сведений, включаемых в журналы регистрации актов гражданского состояния;

5) сведений о состоянии здоровья лиц, находящихся на учете в специализированных лечебных учреждениях.

3. Предоставление риелтору сведений о фактах усыновления не допускается вне зависимости от характера запроса и обстоятельств, на которые ссылается риелтор.

4. Должностные лица, виновные в предоставлении риелтору персональных сведений о гражданах, разглашение которых не допускается в соответствии с частью 3 настоящей статьи, несут ответственность в соответствии с уголовным законодательством Кыргызской Республики и законодательством Кыргызской Республики о правонарушениях.

5. Разглашение риелторами и сотрудниками риелторской фирмы персональной информации, полученной в ходе совершения сделки и не подлежащей разглашению, является основанием для привлечения их к ответственности в соответствии с уголовным законодательством Кыргызской Республики и законодательством Кыргызской Республики о правонарушениях.

Риелтор обязан:

1) предоставлять потребителю достоверную и полную информацию в отношении объекта недвижимости, прав на него и о его собственнике (владельце), полученную на законных основаниях;

2) запрашивать и предоставлять потребителю информацию о наличии или отсутствии задолженности перед товариществом собственников жилья или органами жилищно-коммунального хозяйства;

3) информировать потребителя о нормативных правовых актах в сфере риелторских услуг на рынке недвижимости;

4) не разглашать информацию, полученную в ходе совершения сделки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Кыргызской Республики в сфере коммерческой тайны;

5) обеспечить сохранность документов, полученных от потребителя для совершения сделки;

6) предъявлять оригинал свидетельства о государственной регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя;

7) соблюдать требования законодательства Кыргызской Республики в сфере противодействия финансированию террористической деятельности и легализации (отмыванию) преступных доходов;

8) представлять органу финансовой разведки запрашиваемую информацию в соответствии с законодательством Кыргызской Республики в сфере противодействия финансированию террористической деятельности и легализации (отмыванию) преступных доходов.

При нарушении положений заключенных договоров об оказании риелторских услуг, нанесении морального и материального вреда потребителю и третьим лицам риелторы несут ответственность согласно договору и в соответствии с гражданским и уголовным законодательством Кыргызской Республики.

1. Предоставление риелтором услуг юридическим и физическим лицам осуществляется на основании заключаемых между ними письменных договоров, условия которых должны соответствовать условиям соответствующих видов договоров, предусмотренных гражданским законодательством Кыргызской Республики.

2. Наличие надлежаще заключенного договора между риелтором и потребителем услуг предоставляет риелтору право действовать в интересах потребителя в пределах полномочий, определенных в данном договоре.

Риелтор вправе самостоятельно разрабатывать условия договоров на выполнение видов риелторских услуг (осуществление видов риелторской деятельности) и предлагать потребителям их принять.

1. Договор, заключаемый между риелтором и потребителем, должен точно и полно определять конкретные виды услуг, обязанность оказания которых возлагается на риелтора, сроки их предоставления, а также пределы полномочий риелтора в отношениях с третьими лицами в представлении интересов потребителя.

2. Включение сторонами в договор условий, в соответствии с которыми риелтор приобретает неопределенные полномочия по распоряжению и (или) использованию недвижимого имущества или денежных средств потребителя, не допускается, а сам такой договор является недействительным.

3. Обязательным условием договора, заключаемого между риелтором и потребителем его услуг, является также указание размера вознаграждения, уплачиваемого риелтору за оказанные услуги, в денежной форме или в форме иного встречного предоставления.

1. В случае участия в исполнении договора, заключенного с потребителем, двух или более риелторов предусмотренные в статье 24 настоящего Закона обязательные сведения и условия подлежат включению в договор в отношении каждого из участвующих в договоре риелторов. В противном случае договор подлежит признанию недействительным в части о взаимных правах и обязанностях потребителя и соответствующего риелтора.

2. Два или более риелторов, исполняющие договор, заключенный между ними и потребителем их услуг, несут перед потребителем солидарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых ими на себя обязательств, если в договоре не оговорено иное.

Передача риелтором прав и обязанностей по договору, заключенному между ним и потребителем, полностью или частично допускается лишь при наличии предварительного письменного согласия потребителя.

1. При исполнении заключенного договора риелтор обязан действовать исключительно в интересах потребителя, не допуская разглашения ставшей известной ему конфиденциальной информации об имущественном и финансовом положении потребителя.

2. Риелтор, осуществляющий исполнение договора, не вправе совершать действия, влекущие ухудшение имущественного и финансового положения потребителя по сравнению с существовавшим на момент заключения договора.

Риелтор вправе своими действиями приобретать обязанности перед третьими лицами, исполнение которых возлагается лично на потребителя лишь при наличии прямого указания на это в договоре, заключенном им с потребителем, либо при наличии иного письменного согласия на это потребителя. В отсутствие такого согласия любые обязательства, приобретаемые риелтором перед третьими лицами, подлежат исполнению им лично и за его собственный счет.

3. При исполнении договора риелтор обязан сообщать потребителю информацию, относящуюся к оказываемой услуге, имеющую существенное значение для исполнения договора, а также передать потребителю полученные риелтором соответствующие документы.

1. Риелтор, надлежащим образом исполнивший договор с потребителем, вправе потребовать от потребителя составления и передачи риелтору документа, свидетельствующего об его исполнении.

2. Потребитель вправе обусловить составление документа, свидетельствующего об исполнении риелтором договора, передачей ему риелтором всех необходимых документов, непосредственно относящихся к оказанной потребителю услуге, в том числе документов, имеющих значение для определения прав потребителя на приобретенное для него (приобретенное им) недвижимое имущество, и документов, удостоверяющих произведенные потребителем расходы (приобретенные им денежные средства).

1. Риелтор и потребитель его услуг не вправе включать в заключаемый между ними договор условия, нарушающие права и законные интересы третьих лиц, не участвующих в договоре.

В случае если в процессе или в результате исполнения договора, содержащего указанные выше условия, третьим лицам причинен имущественный ущерб, риелтор и потребитель его услуг несут перед такими лицами солидарную ответственность за возникшие убытки.

2. Супруг (супруга) лица, которое является потребителем, его родственники и иные лица, законные права которых на недвижимое имущество, являющееся предметом сделки, исполнить которую обязался риелтор, нарушены или находятся под угрозой нарушения, вправе обратиться в суд по месту нахождения указанного имущества с требованием о пресечении осуществляемых в отношении них незаконных действий.

Такое же право принадлежит представителям несовершеннолетних граждан, действующим в их интересах.

1. Качество предоставленных потребителю риелторских услуг определяется выполнением риелтором всех условий, предусмотренных в заключенном между ним и потребителем договоре.

2. В случае если предоставление потребителю услуг в соответствии с договором должно было быть осуществлено, в том числе путем заключения и исполнения риелтором сделки с третьим лицом (лицами), качество услуги определяется также надлежащим выполнением риелтором принятых им на себя обязательств перед указанным третьим лицом (лицами).

1. Качество предоставленной потребителю риелторской услуги, связанной с приобретением в собственность или в пользование потребителя либо продажей (передачей в пользование другому лицу) принадлежащего потребителю недвижимого имущества, определяется также с учетом выполнения риелтором определенных потребителем условий о цене приобретения (продажи) имущества, размере платы за его использование, качестве и эксплуатационных характеристиках имущества.

2. Риелтор, оказывающий потребителю услугу, связанную с приобретением в собственность потребителя недвижимого имущества, обязан обеспечить потребителю правовую возможность его дальнейшего использования в его собственных интересах, в частности:

1) обеспечить приобретение недвижимого имущества в собственность потребителя, свободного от прав и иных законных притязаний на него со стороны третьих лиц, если договором не было установлено иное;

2) обеспечить приобретение недвижимого имущества того целевого назначения, которое было определено потребителем;

3) обеспечить приобретение недвижимого имущества, в отношении которого отсутствуют предписания о его аварийном состоянии, недопустимости к использованию в связи с несоответствием установленным требованиям технических регламентов;

4) передать потребителю правоустанавливающий документ на недвижимое имущество, а также иные относящиеся к оказанной услуге документы, передачу которых вправе требовать потребитель;

5) не разглашать информацию о заключенной им в интересах потребителя сделке при исполнении договора с потребителем и в последующем;

6) проводить анализ документов, относящихся к приобретаемому в собственность потребителя недвижимому имуществу, на предмет их достоверности.

3. Выполнение риелтором указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей осуществляется вне зависимости от наличия специальных указаний на это в договоре, заключаемом между ним и потребителем.

4. Приобретение риелтором в собственность потребителя спорного недвижимого имущества либо имущества, пользование которым для потребителя впоследствии будет затруднено по иным обстоятельствам, допускается лишь при наличии прямого указания на это в договоре либо при наличии иного прямого письменного согласия потребителя.

Своевременность предоставления услуги риелтором потребителю определяется в соответствии со сроком (сроками) исполнения им принятых на себя обязательств, определенных в заключенном между указанными лицами договоре.

Все споры и разногласия, возникшие при обнаружении недостатков предоставленной риелтором услуги, связанной с приобретением в собственность (пользование) потребителя или отчуждением (передачей в пользование другому лицу) принадлежащего потребителю недвижимого имущества, решаются путем переговоров или в судебном порядке в соответствии с гражданским законодательством Кыргызской Республики.

Страхование профессиональной ответственности риелторов является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг риелторов, и осуществляется в соответствии с законодательством Кыргызской Республики в сфере страхования. Страховым случаем является причинение убытков потребителю или третьим лицам в связи с осуществлением риелторской деятельности. Стандарт страхования профессиональной ответственности риелторов определяется Кабинетом Министров Кыргызской Республики.

В случае если противоправные действия риелтора вызвали причинение морального вреда потребителю его услуг, потребитель вправе требовать от риелтора его возмещения в суде.

1. Настоящий Закон вступает в силу со дня опубликования.

2. Признать утратившими силу:

1) Закон Кыргызской Республики "О риэлторской деятельности в Кыргызской Республике" от 14 августа 2003 года № 198 (Ведомости Жогорку Кенеша Кыргызской Республики, 2003 г., № 12, ст.555);

2) Закон Кыргызской Республики "О внесении дополнения в Закон Кыргызской Республики "О риэлторской деятельности в Кыргызской Республике" от 3 марта 2009 года № 72 (Ведомости Жогорку Кенеша Кыргызской Республики, 2009 г., № 3, ст.203);

3) статью 8 Закона Кыргызской Республики "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Кыргызской Республики" от 10 октября 2012 года № 170 (Ведомости Жогорку Кенеша Кыргызской Республики, 2012 г., № 9, ст.2862);

4) Закон Кыргызской Республики "О внесении изменений в Закон Кыргызской Республики "О риэлторской деятельности в Кыргызской Республике" от 20 мая 2016 года № 69 (Ведомости Жогорку Кенеша Кыргызской Республики, 2016 г., № 5, ст.408);

5) статью 11 Закона Кыргызской Республики "О внесении изменений в некоторые законодательные акты по вопросам противодействия финансированию террористической деятельности и легализации (отмыванию) преступных доходов" от 6 августа 2018 года № 88 (Ведомости Жогорку Кенеша Кыргызской Республики, 2018 г., № 7-8, ст.488).

3. Кабинету Министров Кыргызской Республики в девятимесячный срок привести свои нормативные правовые акты в соответствие с настоящим Законом.

Опубликован в газете "Эркин Тоо" от 28 марта 2023 года № 22

Президент Кыргызской Республики

С.Жапаров

Принят Жогорку Кенешем Кыргызской Республики

9 февраля 2023 года