Практическое руководство по государственной регистрации прав и обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество. (Утверждено Приказом Государственного агентства по регистрации прав на недвижимое имущетво при Правительстве КР).

УТРАТИЛO СИЛУ

с момента вступления в силу приказа Госрегистра КР

от 27 июля 2005 года № 107

Зарегистрировано в Министерстве юстиции Кыргызской Республики 13 мая

2003 года. Регистрационный номер 58-03

Утверждено

приказом Государственного

агентства по регистрации

прав на недвижимое

имущество при Правительстве

Кыргызской Республики

от 11 апреля 2003 года N 42

ПРАКТИЧЕСКОЕ РУКОВОДСТВО

по государственной регистрации прав и обременений

(ограничений) прав на недвижимое имущество

(ограничений) на недвижимое имущество

государственной системы регистрации

единиц недвижимого имущества

обременений (ограничений)

сделок

1.1. Цель Практического руководства по государственной регистрации

прав и обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество

Данное Практическое руководство по государственной регистрации прав

и обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество (далее

Практическое руководство) разработано на основании Гражданского

кодекса, Земельного кодекса, Законов КР "О государственной регистрации

прав на недвижимое имущество", "Об ипотеке", "Об управлении землями

сельскохозяйственного назначения" и иных нормативных правовых актов,

регулирует правоотношения по государственной регистрации прав и

обременений (ограничений) на недвижимое имущество далее (регистрация

прав).

Соблюдение требований данного Практического руководства обязательно

при осуществлении регистрации прав на недвижимое имущество.

1.2. Термины и определения

"Правообладатель" - физическое или юридическое лицо, обладающее

правом на недвижимое имущество;

"Явочная регистрация" - процедура осуществления государственной

регистрации прав на основании заявления физических и юридических лиц,

проводимая на платной основе;

"Правоустанавливающий документ" - документ, устанавливающий,

передающий, ограничивающий или прекращающий право собственности и

другие права на единицу недвижимого имущества (закон, решение

соответствующего компетентного органа, договор, решение суда и др.);

"Правовая экспертиза" - работа по проверке полноты пакета

документов, представленных для проведения государственной регистрации

и отсутствия противоречий между зарегистрированными ранее и

заявленными правами и обременениями (ограничениями);

"Решение суда" - судебный акт, принимаемый в форме определения,

решение, постановление;

"Регистрационная зона" - зона административной ответственности и

юрисдикции местного регистрационного органа, границы которой

определяются Госрегистром Кыргызской Республики. Границы

регистрационной зоны могут не совпадать с административными границами

районов и городов;

"Регистрационный сектор" - составляющаяся часть регистрационной

зоны, имеющая свой код;

"Регистрационный квартал" - составляющаяся часть регистрационного

сектора в населенных пунктах, имеющая свой код;

"Строение" - отдельно построенное здание, сооружение, дом или другой

объект состоящий из одной или нескольких частей;

"Геодезические измерения" - измерения в Государственной

Геодезической Сети (ГГС) Кыргызской Республики;

"Геодезический пункт" - пункт (ГГС), закрепленный на местности

знаками соответствующей конструкции и имеющей координаты в Единой

Государственной Системе Координат;

"Техническая документация" - к технической документации относится

кадастровый план, технический паспорт, землеустроительное дело;

"Кадастровый план" - план единицы недвижимого имущества в масштабе,

где отражаются границы недвижимого имущества, ограничения, ее

поворотные точки и расстояния между ними;

"Специалист по приему документов" - служащий местного

регистрационного органа, осуществляющий прием и выдачу документов;

"Картограф" - специалист местного регистрационного органа,

занимающийся подготовкой индексированных карт и присвоением

идентификационных кодов.

"Специалист по правовому кадастру" - физическое лицо соответствующей

квалификации, ответственное за сбор, анализ, сверку, достоверность

информации, связанной с правами на единицы недвижимого имущества при

проведении системной регистрации;

"Специалист по кадастровой топографии" (кадастровый топограф)

физическое лицо соответствующей квалификации, выполняющее кадастрово-

топографические работы при проведении системной регистрации;

"Межевые знаки" - знаки, определенного образца, установленные на

поворотных точках границ, проходящих между земельными участками,

принадлежащие разным собственникам или пользователям;

"Полное наименование юридического лица" - организационно-правовая

форма юридического лица и его наименование;

"Бенефициарное право" - это право одной из сторон правоотношений

получать определенную выгоду в результате заключения гражданско-

правовой сделки либо на основании решения уполномоченного органа;

"Бенефициарное лицо или единица" - это правообладатель или объект

недвижимости, собственник которой получает определенные выгоды

материального или нематериального характера в результате обременения

соответствующими обязательствами другого лица или единицы недвижимого

имущества;

"БТИ"- Бюро технической инвентаризации.

(ограничений) на недвижимое имущество

В соответствии с Законом Кыргызской Республики "О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество", обязательной

государственной регистрации подлежат следующие права и обременения

(ограничения):

- собственности;

- хозяйственного ведения (ст.230 ГК);

- оперативного управления (ст.231 ГК);

- возникающего из ипотеки или залога (ст.325 ГК и ст.12 Закона "Об

ипотеке");

- на временное пользование, аренду или субаренду (ст.542, 553 ГК и

ст.7 Земельного кодекса);

- сервитуты (кроме, указанных в статье 6 Закона "О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество) (ст.242 ГК);

- ограничение прав по проектированию, строительству и пользованию

отдельной единицей недвижимого имущества, кроме ограничений, которые

распространяются на недвижимое имущество в соответствии с

законодательством и другими нормативными актами Кыргызской Республики;

- возникшие на основании решений суда;

- природопользования, перечень которых устанавливается

законодательством Кыргызской Республики;

- бессрочного (постоянного) пользования земельным участком;

- иные права, подлежащие регистрации в настоящее время или в будущем

в соответствии с Гражданским кодексом и другими законодательными

актами Кыргызской Республики.

2.1 Общие положения проведения явочной регистрации

С момента официального открытия местного регистрационного органа

явочной регистрации подлежат все права и обременения (ограничения) на

единицы недвижимого имущества, предусмотренные настоящим Практическим

руководством.

Регистрация прав на недвижимое имущество в явочном порядке

осуществляется на основании заявления, за исключением случаев,

предусмотренных настоящим Практическим руководством.

В случае невозможности явки физического или юридического лица, чьи

права или ограничения должны быть зарегистрированы в местном

регистрационном органе, для подачи заявления на государственную

регистрацию, представляется нотариально удостоверенная доверенность на

регистрацию права.

Регистрация прав на единицу недвижимого имущества физических и

юридических лиц, возникших ранее и не зарегистрированных в органах

БТИ, производится в соответствии с настоящим Практическим руководством

на основании заявления, на платной основе.

Государственная регистрация ранее зарегистрированных прав или

обременений (ограничений) на единицы недвижимого имущества по желанию

правообладателей осуществляется на основании заявления на платной

основе.

Государственная регистрация права осуществляется в течение 10

(десяти) рабочих дней со дня подачи заявления в местный

регистрационный орган, по месту нахождения единицы недвижимого

имущества, за исключением случаев, установленных настоящим

Практическим руководством.

Регистрация ограничений производится при условии обязательности

государственной регистрации права собственности, проводимой в

соответствии с Законом "О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество".

Для регистрации прав и обременений (ограничений) на единицу

недвижимого имущества представляются следующие документы:

- заявление установленной формы (Приложение 1);

- документы, удостоверяющие личность заявителей (паспорта, для

военнослужащих - военный билет, для лиц освободившихся из мест лишения

свободы - справка об освобождении);

- правоустанавливающие документы на единицы недвижимого имущества;

- документ, подтверждающий полномочия представителя физического или

юридического лица на осуществление государственной регистрации;

- документы, удостоверяющие личность полномочного представителя;

- нотариально удостоверенные копии учредительных документов

юридического лица, если иное не предусмотрено законодательством;

- подлинник и копия свидетельства о регистрации юридического лица

(при отсутствии регистрации в Министерстве юстиции в качестве

юридического лица представляется подлинник и копия постановления

местного органа власти или статистическая карточка регистрации в

качестве юридического лица);

- документ, содержащий технические характеристики единицы

недвижимого имущества.

Если представителем юридического лица выступает его руководитель,

представляется выписка из устава, протокол о его избрании или приказ о

назначении.

С заявлением на государственную регистрацию имеют право обратиться:

1. собственник;

2. арендатор;

3. залогодержатель;

4. доверительный управляющий;

5. арендодатель, не являющийся собственником;

6. специальный администратор в случаях начала процесса банкротства;

7. опекун;

8. попечитель;

9. иные лица, чьи права или ограничения должны быть зарегистрированы

в соответствии с законодательством;

10. лицо, не являющееся правообладателем, но имеющее доверенность на

осуществление государственной регистрации;

11. иные уполномоченные лица в соответствии с законодательством.

Исключением является требование, установленное настоящим

Практическим руководством о необходимости обращения для

государственной регистрации прав (ограничений) специально указанного

лица (представляющее сторону сделки либо уполномоченный орган).

2.1.1. Требования к документам представленным к регистрации

Все представленные на регистрацию документы должны быть оформлены в

установленном законодательством порядке:

- с заполненными реквизитами: наименование органа, учреждения или

организации, выдавшего документ; дату; номер документа; печать либо

угловой штамп;

- фамилии, имена, отчества и адрес места жительства, написанные без

сокращений;

- наименование юридических лиц, написанные без сокращения, с

указанием почтового и юридического адресов;

- печати юридических лиц с указанием идентификационного номера

налогоплательщика;

- исправления в документах должны быть удостоверены органом, его

выдавшим.

Если представленные на регистрацию документы изложены на двух и

более листах, они должны быть прошнурованы и пронумерованы лицами,

обратившимися для государственной регистрации.

2.1.2. Прием заявления и документов

Прием заявлений и документов на государственную регистрацию

производится в местных регистрационных органах в установленные

приемные дни и часы, в специально оборудованных помещениях.

Специалист по приему и выдаче документов проверяет:

- соответствуют ли лица, подающие заявление документам,

удостоверяющим их личность;

- законность полномочий представителя на подачу заявления;

- соответствие представленных документов установленным требованиям.

Если представленные документы соответствуют установленным

требованиям, специалист по приему и выдаче документов:

- выписывает документ на оплату работ по государственной

регистрации;

- после представления документа об оплате регистрирует заявление в

Журнале приема заявлений на регистрацию прав, ограничений и выдачи

документов после регистрации (Приложение 3);

- проверяет правильность заполнения заявления и проставляет дату,

время приема, порядковый номер заявления и номер документа об оплате;

- выдает заявителям расписку о приеме заявления и документов,

согласно установленной форме и записывает контактный телефон (при

наличии) (Приложение 5);

- передает заявление с приложенными документами начальнику отдела

регистрации.

Доверенности, выданные на осуществление регистрации и (или)

совершение сделок, предоставляемые в местные регистрационные органы

регистрируются в Журнале приема заявлений на регистрацию прав,

ограничений и выдачи документов после регистрации (Приложение 3).

В случае, если недвижимое имущество находится в собственности

нескольких лиц, к заявлению прикладываются правоустанавливющие

документы, подтверждающие факт нахождение имущества в общей

собственности.

При отсутствии документов, перечисленных в пункте 2.1 или их

несоответствии установленным законодательством требованиям, заявления

возвращаются заявителям с указанием причины возврата на бланке

установленной формы (Приложение 2). Специалист по приему документов

регистрирует отказ в Журнале приема заявлений на регистрацию прав,

ограничений и выдачи документов после регистрации и передает копии

отказов архивариусу для помещения в регистрационное дело. При

отсутствии регистрационного дела - в специальную папку отказов.

Основанием для отказа в приеме документов является:

- обращение ненадлежащего лица;

- отсутствие документа об оплате работ по государственной

регистрации или его неправильное оформление;

- отсутствие у лица, подавшего заявление документа удостоверяющего

его личность;

- отсутствие или оформленный в ненадлежащем виде документ,

удостоверяющий полномочия представителя.

В случае отказа в приеме документов заявители вправе обратиться к

руководству местного регистрационного органа для обжалования действий

специалиста по приему и выдаче документов, а также в административном

или судебном порядке.

2.1.3. Порядок рассмотрения документов и принятие решения о

регистрации права

Очередность рассмотрения заявлений на регистрацию прав определяется

датой и временем его подачи, в соответствии с которым начальник отдела

регистрации направляет документы регистратору для проведения правовой

экспертизы. В случаях отсутствия идентификационного кода, регистратор

направляет документы картографу местного регистрационного органа.

Картограф наносит границы единицы недвижимого имущества на

регистрационную индексированную карту, присваивает идентификационный

код, вносит запись в журнал присвоения идентификационных кодов

(Приложение 28) и заполняет первую строку раздела 1 регистрационной

карточки, после чего, возвращает регистратору.

Регистратор проводит правовую экспертизу представленных на

государственную регистрацию документов. При проведении правовой

экспертизы регистратор запрашивает наличие архивных документов в

архиве местного регистрационного офиса. В случае отсутствия архивных

документов на единицу недвижимого имущества, архивариус делает отметку

на заявлении об отсутствии архивного дела.

В случаях поступления регистратору неполного пакета документов и

выявления устранимых противоречий в представленных для регистрации

документах, регистратор уведомляет заявителей (на фирменном бланке за

подписью начальника управления) о необходимости предоставления

недостающих документов либо документов, подтверждающих устранение

противоречий, в течение 30 дней со дня отправления уведомления.

Если заявитель в течение срока, указанного в уведомлении, не

предоставит регистратору необходимые документы, то производится

предварительная регистрация или отказ.

Если результатом правовой экспертизы является принятие решения о

проведении государственной регистрации, регистратор заполняет

регистрационную карточку и направляет начальнику отдела регистрации.

Начальник отдела регистрации проверяет правильность производимой

государственной регистрации и в подтверждение решения о регистрации

заявленного права и обременения (ограничения) ставит дату регистрации

и подписывает регистрационную карточку.

После принятия решения начальником отдела регистрации о регистрации

прав и обременений (ограничений), регистратор вносит запись и на

последней странице подлинников правоустанавливающих документов

производит удостоверительную надпись о зарегистрированных правах и

делает запись в Журнале регистрации права собственности (Приложение

10) или в Журнале регистрации ограничений прав (Приложение 11).

Информация о единице недвижимости и зарегистрированном праве

вносится в электронную версию Единого государственного реестра прав до

поступления в архив управления.

Копии всех документов, представленных для регистрации, техническая

документация и вся выданная и полученная информация о единице

недвижимости помещаются в регистрационное дело. Регистрационная

карточка помещается в специальную папку (файл) и хранится в отделе

регистрации.

Регистрационное дело единицы недвижимости передается в архив

местного регистрационного органа, а подлинники правоустанавливающих

документов - в отдел приема и выдачи документов.

Специалист по приему и выдаче документов выдает представленные к

регистрации документы заявителю по предъявлению расписки и вносит

запись в Журнал приема заявлений на регистрацию прав собственности,

ограничений прав и выдачи документов после регистрации (Приложение 3).

В случае утери расписки документы выдаются лично заявителю по

предъявлению документа, удостоверяющего его личность.

В местном регистрационном органе г.Бишкек учет принимаемых

документов производится в Журнале приема заявлений на регистрацию

прав, ограничений и выдачи документов после регистрации, а выдача

документов осуществляется по предъявлению заявителем расписок о приеме

документов на регистрацию, о чем делается запись в журнале. В случае

утери расписки выписывается дубликат, по предъявлении которого

выдаются документы.

С письменного разрешения владельца права на недвижимое имущество

выдается копия регистрационной карточки, при этом производится запись

"копия верна" и удостоверяется печатью местного регистрационного

органа. В оригинале регистрационной карточки отмечается дата "выдачи

копии".

Если для предоставления согласия на выдачу копии регистрационной

карточки владелец обращается в местный регистрационный орган лично, то

заполняется заявление о согласии на выдачу копии регистрационной

карточки (Приложение 27). В случае, когда владелец не может явиться

лично, то должно быть предоставлено нотариально удостоверенное

согласие (в свободной форме) на предоставление копии регистрационной

карточки.

2.2. Приостановление регистрации

Статья 22 Закона "О Государственной регистрации прав на недвижимое

имущество" предусматривает возможность приостановления регистрации в

случае возникновения спорной ситуации. Лицо, оспаривающее право, и

желающее приостановить регистрацию, подает заявление установленного

образца (Приложение 12) в местный регистрационный орган. Специалист по

приему документов регистрирует заявление о приостановлении в Журнале

приема заявлений на регистрацию прав, ограничений и выдачи документов

после регистрации при наличии согласия владельца на приостановление и

при этом ставит в известность заявителя о сроках подачи в суд искового

заявления и направляет начальнику отдела регистрации. При этом,

местный регистрационный орган уведомляет фактического владельца о

подаче заявления третьим лицом о приостановлении регистрации

заявленного права (Приложение 13). При предоставлении документа,

подтверждающего поступление в суд искового заявления по этому вопросу,

регистрация приостанавливается до вынесения судебного решения. В

случае не представления по истечении десяти дней документа,

подтверждающего поступление искового заявления по этому вопросу,

производится регистрация заявленного права.

2.3. Отказ в регистрации права

Отказ в регистрации прав на недвижимое имущество может быть

произведен по следующим основаниям:

а) если представленные документы не соответствуют требованиям,

установленным настоящим Законом и другими нормативными правовыми

актами Кыргызской Республики;

б) если с заявлением о регистрации права обратился недееспособный

гражданин;

в) если организация или лицо, выдавшее представленный документ, или

тот, кого касается данный документ, не уполномочены распоряжаться

правами, регистрации которых они добиваются по отношению к данной

единице недвижимого имущества.

При отказе в регистрации регистратор заполняет заключение об отказе

в регистрации (Приложение 8) и передает начальнику отдела регистрации

для принятия окончательного решения, после чего, местный

регистрационный орган направляет уведомление об отказе в регистрации

заявителю (Приложение 9). Заключение об отказе в регистрации

помещается в регистрационное дело.

При отказе в регистрации, для целей учета единицы недвижимого

имущества, в обязательном порядке присваивается идентификационный код

и заводится регистрационная карточка.

В случае несогласия начальника отдела с регистратором решение

принимает начальник местного регистрационного органа.

Отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество или

сделок с ним, либо уклонение регистрационного органа от регистрации

может быть обжалован в Госрегистре КР в соответствии с

законодательством Кыргызской Республики или в суд.

Все уведомления, кроме уведомления в отказе приема заявлений и

документов на регистрацию, отправляются через общий отдел.

2.4. Исправление ошибок, допущенных при регистрации

Ошибки, допущенные при регистрации, не изменяющие принадлежность,

характер или содержание зарегистрированного права, могут быть

исправлены регистрационным органом самостоятельно с уведомлением всех

заинтересованных сторон.

Исправление ошибок, изменяющих принадлежность, характер или

содержание зарегистрированного права, допускается только с согласия

заинтересованных сторон.

Если заинтересованное лицо обнаружило ошибки, допущенные при

регистрации, то оно подает письменное заявление на имя начальника

отдела регистрации об исправлении ошибок с указанием характера ошибок,

к которому прикладываются соответствующие документы, содержащие

основания внесения исправлений. При этом, заинтересованное лицо должно

указать лиц, права которых могут быть затронуты в результате внесения

соответствующих исправлений.

Начальник отдела поручает регистратору проверить документы на

предмет соответствия законодательству и если документы соответствуют

требованиям законодательства регистратор вносит соответствующие

изменения в основные документы, если ((*) см. примечание). При этом

все документы должны быть помещены в регистрационное дело.

Если ошибки были обнаружены регистратором:

- регистратор подает начальнику отдела регистрации заявление на

разрешение исправления ошибки (в свободной форме), допущенной при

регистрации права либо обременения (ограничения) с указанием причин и

описанием содержания предстоящего исправления;

- в случаях, если ошибка может изменить характер или содержание

зарегистрированного права, регистратор направляет уведомление в

письменной форме всем заинтересованным лицам;

- регистратор с разрешения начальника отдела регистрации и согласия

заинтересованных сторон, вносит исправление. При этом заявление на

разрешение исправления ошибки, копия уведомления и письменное согласие

заинтересованных сторон подшиваются в регистрационное дело.

Если заинтересованное лицо не указало перечень иных заинтересованных

лиц, право которых могут быть затронуты, а местный регистрационный

орган не знал и не мог знать о наличии этих заинтересованных лиц, то

местный регистрационный орган не несет ответственности за ошибки,

допущенные по регистрации прав, допущенных в результате исправления.

2.5. Исправление ошибок, связанных с ошибками в документах,

выданных или удостоверенных уполномоченными органами

Если регистрация права произведена на основании документа,

содержащего ошибки и удостоверенного (подписанным и заверенным

печатью) уполномоченным органом, исправление ошибок допускается только

при условии внесения этим органом соответствующих исправлений в

указанный документ.

Процедура исправления ошибок:

- регистратор подает начальнику отдела регистрации заявление на

разрешение исправления ошибки, допущенной при регистрации права либо

обременения (ограничения) с указанием причин и описанием содержания

предстоящего исправления;

- местный регистрационный орган направляет уведомление о

необходимости внесения исправлений и копию документа, в который

исправление должно быть внесено, в уполномоченный орган, выдавший или

удостоверивший документ, а также информирует заинтересованные стороны;

- после получения исправленного документа от уполномоченного органа,

местный регистрационный орган производит соответствующие исправления в

регистрационных документах.

Исправление ошибок, изменяющих принадлежность, характер или

содержание зарегистрированного права, допускается только с согласия

заинтересованных сторон.

2.6. Порядок регистрации запрещений

Документ о наложении запрещения может быть представлен как с подачей

заявления, так и направлен по почте.

Запрещения регистрируются по дате поступления их в местный

регистрационный орган.

Запрещения, наложенные судом, регистрируются по их поступлении в

регистрационный орган с момента их принятия судом независимо от того,

вступили ли эти решения в законную силу или нет.

Запрещения, накладываемые специально уполномоченными

государственными органами или лицами, регистрируются независимо от

того, было ли зарегистрировано право собственности или нет.

Если документ о наложении запрещения подается с заявлением, то

названные документы регистрируются в Журнале регистрации заявлений на

регистрацию прав, ограничений и выдачи документов после регистрации.

Регистрация ограничения производится в Журнале регистрации

ограничений прав (Приложение 11).

Для регистрации арестов, налагаемых судебными исполнителями

необходимо предоставление извещения с предложением о наложении ареста.

В извещении должно быть указано:

1) фамилия, имя, отчество должника;

2) обозначение строения или его части, на которую наложен арест, его

местонахождение (населенный пункт, улица, номер дома);

3) исполнительный документ, на основании которого производится

взыскание;

4) наименование органа, выдавшего исполнительный лист;

5) сумма взыскания.

Снятие ареста, наложенного в судебном порядке возможно только при

наличии определения суда.

Подача частной жалобы на определение об отмене обеспечения иска или

о замене одного вида обеспечения иска другим, приостанавливает

исполнение определения. Определение суда об отмене обеспечения иска

вступает в силу по истечении десяти дней с момента, когда лица,

участвующие в деле, ознакомлены с определением и суд обязан указывать

в определении о вступлении в законную силу, с заверением этой надписи

гербовой печатью.

Для регистрации ареста, наложенного следственными органами или его

снятия необходимо предоставление соответствующего постановления

следователя.

Перечисленные документы должны быть подписаны судьей или

следователем и заверены печатью.

В случае, если предоставляются копии этих документов, то они должны

a