Методика определения рыночной стоимости земельных участков на административной территории города Каракуль (утверждена постановлением Каракульского городского кенеша № 112/25-3)

Зарегистрировано Управлением юстиции

Жалалабатской области

13 октября 2003 года

Регистрационный номер 3

Утверждена

Постановлением Каракульского городского кенеша

депутатов от 19 сентября 2003 года №112/25-3

Методика

определения рыночной стоимости земельных участков

на административной территории города Каракуль

1. Общие положения

1.1. Данная временная методика разработана в соответствии с

Системой Стандартов Оценки Имущества, с учетом международных и

европейских стандартов для целей оценки земельных участков на

административной территории города Каракуль.

1.2. Методика определяет подходы оценки прав на объекты земельной

собственности при продаже земельных участков, предусмотренных

законодательством Кыргызской Республики.

2. Термины и определения

2.1. Дата оценки - дата, по состоянию на которую совершаются

процедура оценки, и определяется стоимость земельного участка.

2.2. Земельные улучшения - совокупность всех существующих на

участке недвижимых объектов, к которым относятся: здания, строения,

сооружения, результаты землеустроительных, мелиоративных и ландшафтных

работ. Иные объекты недвижимого имущества, созданные и необходимые для

освоения и использования земельного участка.

2.3. Земельный участок - часть земной поверхности, которая имеет

фиксированные границы и характеризуется определенным местоположением,

природным свойствами, физическими параметрами, правовым и

хозяйственным состоянием и другими характеристиками, являющимся его

существенными составляющими.

2.4. Капитализация - пересчет будущих доходов в текущую стоимость

на дату оценки.

2.5. Местоположение - экономическое понятие, отражающее

доступность, инфраструктурное обустройство и характер использования

прилегающей территории.

2.6. Наилучшее и наиболее эффективное использование - юридически

разрешенное, физически возможное, экономически целесообразное и

наиболее доходное использование земельного участка.

2.7. Недвижимое имущество - земельные участки, участки недр,

обособленные водные объекты и все что прочно связано землей, то есть

объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению

невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания,

сооружения и др.

2.8. Объект оценки (объект земельной собственности) - земельный

участок (доля в земельном участке), а также права и обязательства,

связанные с его (ее) владением, пользованием и распоряжением.

2.9. Ограничение - ограничение прав на владение, распоряжение,

пользование земельным участком, в том числе права третьих лиц (аренда,

залог, ипотека, сервитуты, обязательства по договору, решение суда об

аресте имущества и другие установленные законодательством права,

ограничивающие права собственника или пользователя недвижимости).

Ограничение может включать также любое соглашение между собственниками

или пользователями земельных участков о намерении обязать этих

собственников или пользователей сделать добровольный взнос на общее

содержание недвижимого имущества.

2.10. Оценка объектов земельной собственности – определение

стоимости прав и обязательств, связанных с владением, пользованием и

p`qonpfemhel объектом земельной собственности на дату оценки по

установленной процедуре в соответствии с характером гражданско-

правовой сделки.

2.11. Оценщик - юридическое или физическое лицо, обладающее

профессиональной подготовкой, опытом, квалификацией и правовым

статусом для проведения оценочной деятельности.

2.12. Независимость Оценщика - оценка не может проводиться

оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или

должностным лицом юридического лица, либо заказчиком или физическим

лицом, имеющим имущественный интерес в объект оценки, или состоит с

указанными лицами в близких родственных связях. Проведение оценки не

допускается, если в отношении объекта оценки, оценщик имеет вещные или

обязательственные права вне договора. Не допускается вмешательство

заказчика, либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика,

если это может негативно повлиять на достоверность результата

проведения оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих

выяснению или определению при проведении оценки. Размер оплаты

оценщику за проведение оценки не может зависеть от итоговой величины

стоимости объекта оценки. Оценщик, как частный предприниматель, должен

быть зарегистрирован соответствующим образом в государственных органах

и иметь печать с ИНН.

2.13. Правовое состояние земельного участка – совокупность

юридически закрепленных прав, обязательств, ограничений и интересов,

связанных с использованием и развитием земельной собственности.

2.14. Развитие земельной собственности - разделение, объединение,

застройка и иное улучшение земли, направленное на повышение стоимости

земельной собственности.

2.15. Рыночная стоимость - наиболее вероятная на дату оценки

сумма, за которую возможно продать право собственности на земельный

участок, на открытом рынке в условиях честной конкуренции, полученная

расчетным путем, согласно настоящей методике.

2.16. Сервитут - вид обременения земельной собственности – право

лица на ограниченное целевое пользование земельным участком (его

частью), находящимся в собственности или в пользовании другого лица.

2.17. Физические характеристики земельного участка - размер,

конфигурация, площадь, топография и другие характеристики, выражаемые

в метрических показателях.

2.18. Цена - денежная сумма, за которую фактически приобретен

(продан) объект земельной собственности в результате заключения сделки

между покупателем и продавцом в конкретным условиях, независимо была

ли она объявлена открыто или осталась коммерческой тайной.

2.19. Юридические разрешенное использование – использование

земельного участка в соответствии с установленным правилами

использования и застройки земель и с соблюдением целевого

использования, требований наличных ограничений и обременений,

указанных в правоудостоверяющем или нормативно-правовом документе.

3. Объекты и цели оценки

3.1. Объектом оценки являются земельные участки (доли в земельных

участках), права собственности на них и права третьих лиц,

обязательства и интересы, связанные с владением, пользованием и

распоряжением), определение рыночной стоимости которых, является целью

оценки.

3.2. Рыночная стоимость объекта земельной собственности

определяется, исходя из его характеристик и свойств правового статуса,

местоположения земельного участка с учетом сложившейся конъюнктуры

рынка.

3.3. Настоящая Методика используется при установлении:

- цены земельного участка, при его продаже собственнику зданий и

сооружений, которые расположены на земельном участке;

- стартовой цены земельных участков и случае продажи на открытых

торгах;

- других целей.

4. Подходы к определению стоимости

4.1. Достижение реальной стоимости объектов земельной

собственности осуществляется на основе соблюдения процедур, которые

отображают следующие основные методические подходы:

а) сопоставление цен продажи (аренды) подобных объектов;

б) капитализация чистого дохода;

в) учет затрат на земельные улучшения.

Все они базируется на принципах конъюнктуры рынка, наилучшего и

наиболее эффективного использования. Ожиданий привнесенной

прибыльности земли и направлены на определение рыночной стоимости

земельной собственности.

При проведении оценки могут быть использованы несколько

методических подходов, при этом преимущество отдается одному из них,

базирующемуся на наличии наиболее полной и достоверной информации об

объекте оценки.

4.2. Выборов подходов, которые применяются при проведении оценки,

обусловливается системой стандартов.

4.3. Исходными данными для проведения оценки объектов земельной

собственности являются:

- документы, которые подтверждают права, обязательства и

ограничения относительно использования земельного участка;

- материалы о физических характеристиках земельного участка,

качестве грунтов, характере и состоянии его застройки, уровне

инженерного обустройства, юридически разрешенном использовании,

сведения об особенностях местоположения земельного участка природные,

экономические, историко-культурные, экологические, градостроительные и

другие;

- состояние развития рынка недвижимости в данном районе;

- информация о ценах продажи (аренды) подобных объектов, типичном

покупателе и продавце, расчетном времени экспозиции объектов данного

типа на открытом рынке, их сравнительной доходности;

- данные о сложившихся на рынке затратах на земельные улучшения и

затратах, связанные с содержанием и эксплуатацией зданий и сооружений.

4.4. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом,

основанном на сопоставлении цен продаж, определяется на уровне цены

продажи объектов подобных объекту оценки.

Цена продажи подобного объекта в случае необходимости

корректируется на его различии с объектом оценки в правовом состоянии,

условиях и датах продажи, местоположении, физических характеристиках,

характере и правилах использования земельного участка и прилегающей

территории. Откорректированная цена продажи i-го подобного объекта

земельной собственности определяется по формуле:

m

Цаni = Цаi + (сумма) d Цаj,

j = 1

где: Цаni - откорректированная цена продажи i-го объекта-аналога

оценки;

Цаi - фактическая цена продажи подобного объекта;

М - количество факторов сравнения;

d Цаi - разность (поправка) в цене (+,-) продажи объекта-аналога

относительно объекта оценки no j-му фактору сравнения.

После установления цены продажи в расчете на единицу сравнения

выполняются поправки на отличия в характеристиках земельных участков.

Эти поправки призваны компенсировать разницу в цене земельных

участков, которые были проданы, и определить стоимость оцениваемого

участка.

При определении стоимости этим подходом предусматривается

сопоставление продажи нескольких подобных объектов. Поэтому

окончательная величина определяется как медианная (среднее для

ранжированного ряда) или модальная (наиболее распространенное)

значение полученных результатов.

4.5. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом,

основанном на капитализации чистого дохода (земельной ренты),

определяется как отношение годового чистого дохода от сдачи в аренду

свободного участка, к ставке капитализации по формуле:

Доз

Цк = ---,

Скз

где: Цк - стоимость объекта оценки, определенная путем

капитализации чистого дохода;

Доз - чистый годовой доход;

Скз - ставка капитализации для земельного участка.

Ставка капитализации земельного участка определяется

преобладающим соотношением между чистим доходом и ценами продажи для

аналогичных объектов земельной собственности или на основе нормы

отдачи с учетом компонентного состава недвижимости.

4.6. Рыночная стоимость объекта в соответствии с подходом,

основанном на учете затрат на земельные улучшения, определяется как

остаток между ожидаемой ценой продажи застроенного участка (или

капитализированным чистым доходом от его использования) и всеми

затратами на земельные улучшения, по формуле:

Цз = Цо - Воз,

где: Цз - стоимость объекта оценки, определенная путем учета

затрат на земельные улучшения;

Цо - ожидаемая цена продажи (или капитализированный чистый доход

от застроенного земельного участка);

Воз - затраты на земельные улучшения.

При этих условиях, достоверность результата будет зависеть от

полноты учета факторов, которые обуславливают общую стоимость

улучшенного или застроенного участка, а также от точности определения

всех затрат на развитие земельной собственности и качества данных

анализа рынка недвижимости.

4.7. Окончательный вывод относительно оценочной стоимости объекта

формируется на основании сравнительного и причинно-следственного

анализа результатов оценки, полученных по различным подходам.

5. Проведение оценки и оформление ее результатов

5.1. Оценка объектов земельной собственности осуществляется

независимыми оценщиками на договорных началах в соответствие с

заданием на выполнение оценки.

5.2. Результаты оценки оформляются в виде отчета - документа,

который содержит обоснование и вывод оценщика о стоимости объекта

оценки.

5.3. Требования к содержанию и оформлению отчета определяются

Системой стандартов оценки имущества.

Отчет об оценке должен содержать:

- титульный лист и содержание отчета;

- техническое задание, являющееся основанием для выполнения

оценки;

- цель оценки и вид определяемой стоимости;

- дату оценки;

- описание месторасположения оцениваемого земельного участка;

- площадь участка и форма;

- план земельного участка;

- сервитуты и обременения;

- топография, состояние, неблагоприятные условия окружающей

среды;

- существующее использование, возможные варианты использования;

- определение наилучшего и наиболее эффективного использования;

- обоснование применяемых подходов и методов оценки;

- конкретный расчет стоимости обустройства земельного участка и

самого земельного участка;

- описание применяемых для расчетов объектов-аналогов;

- затраты на строительство, стоимость накопленного износа,

достоверные цены продаж;

- достоверные данные о валовым и чистом операционных расходах по

объекту в целом и его составляющим (здание, земля, оборудование и

т.д.);

- обоснование и расчет коэффициентов капитализации;

- факторы и числовые значения аналогов, по которым выполняется

сравнение и корректировка стоимости оцениваемого земельного участка с

обоснованием показателей;

- основные предпосылки, допущения и ограничения;

- копии квалификационных сертификатов оценщиков;

- другие материалы, используемые для оценки объекта.

5.4. Отчет об оценке стоимости земельного участка подписывается и

заверяется печатью Оценщика.

5.5. Отчет об оценке и цена продажи земельного участка

рассматривается и утверждается на Комиссии.

Начальник Управления коммунальной

собственности мэрии города Каракуль Н.Жекшеев