Методика определения рыночной стоимости земельных участков в г. Токмок. (Утвержден решением Токмакского городского Кенеша)

Приложение 3

Утверждена

решением Токмакского

городского Кенеша

от 26 февраля 2002 года № 89/14-1

МЕТОДИКА

определения рыночной стоимости земельных участков в г. Токмок

1. Общие положения.

1.1. Данная Временная методика (далее - методика) разработана в

соответствии с Системой Стандартов Оценки Имущества, с учетом

международных и европейских стандартов для целей оценки

индивидуальных объектов земельной собственности в г. Токмок.

1 2. Методика определяет подходы оценки прав на

объекты земельной собственности при продаже земельных участков,

предусмотренных законодательством Кыргызской Республики.

2. Термины и определения.

Термины, приведенные ниже, употребляются в следующем значении:

1. Дата оценки - дата, по состоянию на которую совершаются

процедуры оценки и определяется стоимость земельного участка.

2. Земельные улучшения - совокупность всех существующих на

участке недвижимых объектов, к которым относятся: здания, строения,

сооружения, результаты землеустроительных, мелиоративных и

ландшафтных работ, иные объекты недвижимого имущества, созданные

и необходимые для освоения и использования земельного участка.

3. Земельный участок - часть земной поверхности, которая имеет

фиксированные границы и характеризуется определенным местоположением,

природными свойствами, физическими параметрами, правовым и хозяйстве-

нным состоянием и другими характеристиками,являющимися его существен-

ными составляющими.

4. Капитализация - пересчет будущих доходов в текущую

стоимость на дату оценки.

5. Местоположение - экономическое понятие, отражающее доступность,

инфраструктурное обустройство и характер использования прилегающей

территории

6. Наилучшее и наиболее эффективное использование - юридически

разрешенное, физически возможное, экономически целесообразное и

наиболее доходное использования земельного участка.

7. Недвижимое имущество - земельные участки, участки недр,обособ-

ленные водные объекты и все что прочно связано с землей, то есть

объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их

назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения,

здания, сооружения и др.

8. Объект оценки (объект земельной собственности) - земельный

участок (доля в земельном участке), а также права и обязательства,

связанные с его (ее) владением, пользованием и распоряжением.

9. Ограничение - ограничение прав на владение, распоряжение,

пользование земельным участком, в том числе права третьих лиц

(аренда, залог, ипотека, сервитута, обязательства по договору

решение суда об аресте имущества и другие установленные законода-

тельством права, ограничивающие права собственника или пользова-

теля недвижимости). Ограничение может включать также любое согла-

шение между собственниками или пользователями земельных участков

о намерении обязать собственников или пользователей сделать доб-

ровольный взнос на общее содержание недвижимого имущества.

10. Оценка объектов земельной собственности - определение

стоимости прав и обязательств, связанных с владением, пользованием

и распоряжением объектом земельной собственности на дату оценки

по установленной процедуре в соответствии с характером гражданско-

правовой сделки.

11. Оценщик - юридическое или физическое лицо, обладающее

профессиональной подготовкой, опытом, квалификацией и правовым

статусом для проведения оценочной деятельное.

12. Независимость Оценщика - оценка не может проводиться

оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером

или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физи-

ческим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или

состоит с указанными лицами в близком родственных связях. Проведе-

ние оценки не допускается, если в отношении объекта оценки оценщик

имеет вещные или обязательственные права вне договора. Не допуска-

ется вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в де-

ятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достове-

рность результата проведения оценки, в том числе ограничение круга

вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки не может зависеть от

итоговой,величины стоимости объекта оценки. Оценщик, как частный

предприниматель, должен быть зарегистрирован соответствующим

образом в государственных , органах и иметь печать с ИНН.

13. Правовое состояние земельного участка - совокупность

юридически закрепленных прав, обязательств, ограничений и интересов,

связанных с использованием и развитием земельной собственности.

14. Развитие земельной собственности - разделение, объе-

динение, застройка и иное улучшение земли, направленное на повышение

стоимости земельной собственности.

15. Рыночная Стоимость - наиболее вероятная на дату оценки

сумма, за которую возможно продать право собственности на земельный

участок, на открытом рынке в условиях честной конкуренции, получен-

ная расчетным путем, согласно настоящей методике.

16. Сервитут - вид обременения земельной собственности - право

лица на ограниченное целевое пользование земельным участком (его

частью), находящимся в собственности или в пользовании другого лица.

17. Физические характеристики земельного участка -

размер, конфигурация, площадь, топография и другие характеристики,

выражаемые в метрических показателях.

18. Цена - денежная сумма, за которую фактически приобретен

(продан) объект земельной собственности в результате заключения сделки

между покупателем и продавцом в конкретных условиях, независимо от того,

была ли она объявлена открыто или осталась коммерческой тайной.

19 Юридически разрешенное использование - использования

земельного участка в соответствии с установленными правилами использо-

вания и застройки земель и с соблюдением целевого использования, тре-

бований наличных ограничений и обременении, указанных в правоудосто-

веряющем или нормативно- правовом документе.

3. Объекты и цели оценки

3.1. Объектом оценки являются земельные участки (доли в земельных

участках), права собственности на них и права третьих лиц, обязате-

льства и интересы, связанные с владением, пользованием и распоряжением),

определение стоимости которых является целью оценки.

3. 4. Рыночная стоимость объекта земельной собственности

определяется, исходя из его характеристик и свойств, правового

статуса, местоположения земельного участка с учетом сложившейся

конъюнктуры рынка.

3.6. Настоящая Методика используются при установлении:

- цены земельного участка, при его продаже собственнику

зданий и сооружений, которые расположены на земельном участке;

- стартовой цепы земельных участков в случае продажи на торгах;

- других целей

4. Подходы к определению стоимости.

4.1. Достижение реальной стоимости объектов земельной собственности

осуществляется на основе соблюдения процедур,которые отображают следующие

основные методические подходы:

а) сопоставление цен продажи (аренды) подобных объектов;

б) капитализация чистого дохода;

в) учет затрат на земельные улучшения.

Все они базируются на принципах конъюнктуры рынка, наилучшего и

наиболее эффективного использования, ожидания изменений и привнесенной

прибыльности земли и направлены на определение рыночной стоимости

земельной собственности.

При проведении оценки могут быть использованы

несколько методических подходов, при этом преимущество отдается одному

из них, базирующемуся на наличии наиболее полной и достоверной информации

об объекте оценки.

4.2. Выбор подходов, которые применяются при проведении

оценки, обусловливается объектом оценки, его состоянием, наличием

и качеством исходных данных и регламентируется системой стандартов.

4.3. Исходными данными для проведения оценки объектов земельной

собственности являются:

- документы, которые подтверждают права, обязательства

и ограничения относительно использования земельного участка;

- материалы о физических характеристиках земельного

участка, качестве грунтов, характере и состоянии его застройки, уровне

инженерного обустройства, юридически разрешенном использовании, сведения

об особенностях местоположения земельного участка природные, экономи-

ческие, историко-культурные, экологические, градостроительные и другие;

- состояние развития рынка недвижимости в данном районе;

- информация о ценах продажи (аренды) подобных

объектов, типичном покупателе и продавце, расчетном времени экспозиции

объектов данного типа на открытом рынке, их сравнительной доход-

ности;

- данные о сложившихся на рынке затратах на земельные

улучшения и затратах, связанные с содержанием и эксплуатацией зданий и

сооружений.

4.4. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом, основанном

на сопоставлении цен продаж, определяется на уровне цены продажи

объектов, подобных объекту оценки.

Цена продажи подобного объекта в случае необходимости корректи-

руется на его различия с объекюм оценки в правовом состоянии, усло-

виях и датах продажи, местоположении, физических характерис-

тиках, характере и правилах использования земельного участка

и прилегающей территории.

Откорректированная цена продажи i-гo подобного объекта земельной

собственности определяется по формуле:

m

Цаni = Цai + Z^Цаj,

j=i

где: Цаni - откорректированная цена продажи i-го объекта-

аналога оценки;

Цai - фактическая цена продажи подобного объекта;

m - количество факторов сравнения;

^Цаj- разность (поправка) в цене (+,-)продажи объекта-

аналога относительно объекта оценки по j-му фактору сравнения.

После установления цены продажи в расчете на единицу сравнения

выполняются поправки на отличия в характеристиках земельных участков.

Эти поправки призваны компенсировать разницу в цене земельных уча-

стков, которые были проданы, и определить стоимость оцени-

ваемого участка.

При определении стоимости этим подходом предусматрива-

ется сопоставление продажи нескольких подобных объектов, поэтому

окончательная величина определяется как медианная (средняя для ра-

нжированного ряда) или модальная (наиболее распространенное) значение

полученных результатов.

4.5. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом,

основанном на капитализации чистого дохода (земельной ренты), определяется

как отношение годового чистого от сдачи в аренду свободного земельного

участка к ставке капитализации по формуле:

Цк = До3

---

Скз

где: Цк -стоимость объекта оценки, определенная путем

капитализации чистого дохода;

Доз - годовой чистый доход земли;

Скз - ставка капитализации для земли.

Ставка капитализации определяется преобладающим соотноше-

нием между чистым доходом и ценами продажи для аналогичных объе-

ктов земельной собственности или на основе нормы отдачи с учетом ком-

понентного состава недвижимости.

4.6. Стоимость объекта в соответствии с подходом,основанном

на учете затрат на земельные улучшения, определяется как оста-

ток между ожидаемой ценой продажи застроенного участка (или капита-

лизированным чистым доходом от его использования) и всеми затра-

тами на земельные улучшения, по формуле:

Цз = Цо-Воз,

где Цз - стоимость объекта оценки, определенная путем

учета затрат на земельные улучшения:

Цо - ожидаемая цена продажи (или капитализированный

чистый доход от застроенного земельного участка);

Воз - затраты на земельные улучшения.

При этих условиях достоверность результата будет зависеть

от полноты учета факторов, которые обуславливают общую стоимость

улучшенного или застроенного участка, а также от точности определения

всех затрат на развитие земельной собственности и качества данных

анализа рынка недвижимости.

4.7. Окончательный вывод относительно оценочной стоимости

объекта формируется на основании сравнительного и причинно-следствен-

ного анализа результатов оценки, полученных по различным подходам.

5. Проведение оценки и оформление ее результатов

5.1. Оценка объектов земельной собственности осуществляется

независимыми оценщиками на договорных началах в соответствие с заданием на

выполнение оценки.

5.2. Результаты оценки оформляются в виде отчета -документа, который

содержит обоснование и вывод оценщика о стоимости объекта оценки.

5.3. Требования к содержанию и оформлению отчета определяются

Системой стандартов оценки имущества.

Отчет об оценке должен содержать:

- титульный лист и содержание отчета;

- техническое задание, являющееся основанием для выполнения оценки;

- цель оценки и вид определяемой стоимости;

- дату оценки.

- описание месторасположения оцениваемого земельного участка;

- площадь участка и форма;

- план земельного участка;

- сервитута и обременения;

- топография, состояние, неблагоприятные условия окружающей среды;

- существующее использование, возможные варианты использования;

- определение наилучшего и наиболее эффективного использования;

- обоснование применяемых подходов и методов оценки;

- конкретный расчет стоимости обустройства земельного участка

и самого земельного участка;

- описание принимаемых для расчетов объектов-аналогов;

- затраты на строительство, стоимость накопленного

износа, достоверные цены продаж;

- достоверные данные о валовом и чистом операционных расходах по

объекту в целом и его составляющим (здание, земля, оборудование и т.д.);

- обоснование и расчет коэффициентов капитализации;

- факторы и числовые значения аналогов, по которым выполняется

сравнение и корректировка стоимости оцениваемого земельного участка с

обоснованием показателей;

- основные предпосылки, допущения и ограничения;

- копии квалификационных сертификатов оценщиков;

- другие материалы, используемые для оценки объекта.

5.4. Отчет об оценке стоимости индивидуального

земельного участка подписывается и заверяется печатью Оценщика.