Постановление Мэрии города Балыкчы «О продаже прав собственности на земельные участки в городе Балыкчы.»

ПРЕКРАТИЛО ДЕЙСТВИЕ

в соответствии со статьей 36 Закона КР

от 20 июля 2009 года № 241

"О нормативных правовых актах Кыргызской Республики"

МЭРИЯ Г.БАЛЫКЧЫ от 14 марта 2002 года ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 66 О продаже прав собственности на земельные участки в городе Балыкчы. В целях приведение землепользования в соответствие с Земельным Кодексом Кыргызской Республики, другими нормативно-правовыми документами, развития рынка земель города Балыкчы, рационального и эффективного их использования, формирования действенного механизма регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами, дополнительного поступления средств в местный бюджет города, обеспечения защиты прав предпринимателей и инвесторов,

ПОСТАНОВЛЯЮ:

1. Утвердить:

- «Положение о Комиссии по продаже прав собственности на

земельные участки в г. Балыкчы», согласно приложению №1;

- «Положение о порядке предоставления земельных участков в

собственность в г. Балыкчы», согласно приложению №2.

- «Методику определения рыночной стоимости земельных участков в г.

Балыкчы»,согласно приложению №3.

2. Комиссии по продаже прав собственности на земельные участки в

г. Балыкчы, в соответствии с Положениями о порядке предоставлении

земельных участков в собственность в г. Балыкчы, подготовить в месячный срок предложения по продаже земельных участков в собственность:

- находящиеся под зданиями и сооружениями собственнику этих

строений до или после истечения срока пользования земельным участком, без проведения торгов, путем прямых переговоров;

- на неосвоенные (свободные) земельные участки путем проведения

открытых торгов (аукционов и конкурсов).

3. Оценку продаваемых земельных участков производить с

привлечением независимых оценщиков.

4.Оплата расходов, связанных с продажами земель, производится

Мэрией г. Балыкчы из средств, вырученных от продажи земельных участков.

5. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на

заместителя главы местного самоуправления – вице - мэра Медеркулова

Т.Ж., главному архитектору города Касымалиева Ж., госрегистр Мусабаева

Б.С.

Глава местного самоуправления – Мэр г.Балыкчы Б.Бейшенкулов

Приложение №1 ПОЛОЖЕНИЕ

о Комиссии по продаже прав собственности на земельные участки в г.Балыкчы

Статья 1. Общие положения

1.1 Комиссия по продаже прав собственности на земельные участки в

г. Балыкчы (далее - Комиссия) осуществляет свою деятельность на

основании действующего законодательства Кыргызской Республики, настоящего Положения, и иных нормативно-правовых актов, утвержденных мэрией г. Балыкчы.

Статья 2. Порядок формирования Комиссии

2.1 Состав Комиссии утверждается постановлением мэрии г.

Балыкчы.

2.2 Председателем комиссии является (должность) г.Балыкчы,

курирующий градостроительство и земельные отношения.

2.3 Заместителями председателя комиссии являются:

Зав. отделом по коммунальной собственности

2.4 В состав Комиссии входят представители следующих

организаций:

- начальник главного управления архитектуры и градостроительства

- главный архитектор г. Балыкчы; начальник городского

управления по регистрации прав на недвижимое имущество

- Управления муниципального имущества г. Балыкчы.

- Депутаты городского Кенеша;

- Руководители службы города;

- Проекта земельных реформ в Кыргызстане;

- Секретарь;

- Другие специалисты

2.5 Досрочное прекращение членства в Комиссии может состоятся:

- по заявлению члена комиссии;

- по решению мэра г. Балыкчы;

- по иным основаниям, предусмотренным нормативными

актами Кыргызской Республики.

Статья 3. Функции Комиссии

3.1 Комиссия осуществляет следующие функции:

- принятие решений о возможности продажи прав пользования

земельными участками в частную собственность

- проведения торгов, аукционов и конкурсов земельных участков

под строительство на территории;

- предоставление мэру г. Балыкчы протоколов своих заседаний с

подписями членов Комиссии.

3.2 Комиссия вправе:

- требовать от органов мэрии города, иных служб и предприятий

независимо от форм собственности и ведомственной подчиненности предоставления официальных заключений, экспертиз, иных материалов, относящихся к рассматриваемым на заседаниях вопросам;

- привлекать независимых экспертов к работе по

подготовке соответствующих рекомендаций;

- публиковать материалы о своей деятельности.

Статья 4. Порядок организации работы Комиссии

4.1 Комиссия осуществляет свою деятельность в форме

заседаний. Результаты заседаний готовятся в форме протоколов с подписями всех членов Комиссии.

4.2 Периодичность заседаний определяется председателем

Комиссии.

4.3 Заседания Комиссии ведет ее председатель, при отсутствии

заседания ведет член комиссии, уполномоченный председателем Комиссии.

4.4 Комиссия имеет право принимать решения, если на заседание

присутствует не менее двух третей ее членов.

4.5 Решения Комиссии принимаются простым большинством голосов

путем открытого голосования. При равенстве голосов голос председательствующего является решающим.

4.6. Любой член Комиссии освобождается от участия в рассмотрении

и голосовании по конкретному вопросу в случае, если он имеет прямую финансовую заинтересованность, или находится в родственных отношениях с заявителем, по поводу которой принимается решение.

4.7. Комиссия имеет свой архив, в котором содержатся протоколы

всех ее заседаний, другие материалы, связанные с деятельностью Комиссии.

Статья 5. Порядок проведение заседаний

5.1. На заседании Комиссии в обязательном порядке

приглашаются все члены комиссии.

5.2. В начале заседания Комиссия определяет регламент своей

работы исходя из предварительного согласования с председателем Комиссии и:

- характера обсуждаемого вопроса;

- содержания поступивших официальных заключений

уполномоченных органов и независимых экспертов;

5.3. Протоколы заседаний Комиссии направляются на утверждение

мэру г. Балыкчы не позднее 3-х дней после их принятия.

5.4 Мэрия г. Балыкчы предоставляет комиссии необходимые

помещения для работы, проведение заседаний, размещение архива.

Приложение №2

ПОЛОЖЕНИЕ о порядке предоставления земельных участков в собственность г. Балыкчы

Общие положения

1.1. Настоящее Временное Положение разработано в соответствии с

Земельным, Гражданским кодексами и другими нормативно-правовыми актами Кыргызской Республики, и устанавливает порядок и условия предоставления земельных участков в собственность.

1.2. Требования настоящего Положения не распространяются на

безвозмездное предоставление земельных участков, в случаях, предусмотренных в статье 32 Земельного кодекса Кыргызской Республики.

1.3. Мэрия г. Балыкчы, в соответствии с законодательством

Кыргызской Республики, имеет право на возмездной и договорной основе предоставлять право собственности на земельные участки:

- находящиеся под зданиями и сооружениями собственнику этих

строений до или после истечения срока пользования земельным участком, без проведения торгов, путем прямых переговоров по желанию заявителя;

- на неосвоенные (свободные) земельные участки, путем

проведения открытых торгов (аукционов и конкурсов).

1.4. Объектом продажи являются земельные участки, расположенные в

границах г. Балыкчы и которые могут быть предоставлены в собственность в соответствии с действующим законодательством Кыргызской Республики.

1.5. Земельные участки, подлежащие продаже, должны быть

свободными от прав третьих лиц и не иметь ограничений для совершения гражданско - правовых сделок.

1. Понятия и определения, применяемые в настоящем положении

2.1. Понятия, применяемые в настоящем Положении:

- аукцион - форма торгов, при которой победителем является лицо,

предложившее наивысшую цену;

- гарантийный взнос (задаток) - денежная сумма, вносимая

претендентом, изъявившим желание участвовать в торгах с целью приобретения земельного участка;

- здания и сооружения - любые строения и сооружения капитального

типа, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;

- лот - термин, используемый для обозначения конкретного

земельного участка, права на который выставляются на торгах;

- недвижимое имущество - земельные участки, участки недр,

обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние •насаждения, здания, сооружения и др.

- право на земельный участок - право собственности на земельный

участок или право бессрочного (без указания срока) или срочного (временного) пользования земельным участком;

- право временного (срочного) пользования, в том числе и на

условиях договора аренды - право пользование землей, ограниченное сроком до 50 лет.

- право собственности на земельный участок - признаваемое и

охраняемое Конституцией Кыргызской Республики, Земельным кодексом и другими законодательными актами право физических и юридических лиц по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком, с ограничениями, устанавливаемыми Земельным кодексом Кыргызской Республики.

- предоставление прав собственности на земельный участок -

предоставление Мэрией г. Балыкчы в собственность физическим и юридическим лицам земельного участка, находящегося в коммунальной собственности;

- стартовая цена земельного участка - начальная цена земельного

участка представленного для реализации на торгах;

- уполномоченный орган - Мэрия г. Балыкчы;

- целевое назначение земель - перечень видов разрешенного

использования земельных участков, указанных в документах, удостоверяющих права на земельный участок,- в договоре или иных правоустанавливающих документах.

- недобросовестная конкуренция - это достигнутые, в любой форме

согласованные действия участников аукциона, если такие согласованные действия могут иметь своим результатом:

а) искусственное повышение, снижение или поддержание цен на

аукционе;

б) раздел лотов между участниками;

в) ограничение доступа на аукцион или устранение с него

потенциальных конкурентов и другие недобросовестные действия.

- конкурс - форма торгов, когда от покупателей требуется

выполнение определенных условий по отношению к объекту торгов (наибольшая цена, сроки освоения, архитектурно - планировочные решения, вклад в развитие инфраструктуры и др.).

- градостроительная документация - утвержденные проекты

региональной и районной планировки, генеральные планы, проекты детальной планировки зон различного функционального назначения, проекты застройки кварталов и других планировочных элементов населенных пунктов.

- независимость оценщика - оценка не может проводиться оценщиком,

если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близких родственных связях. Проведение оценки не допускается, если в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора. Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки. Размер оплаты оценщику за проведение оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

- разрешенное использование земельного участка - использование

земельного участка в соответствии с местным нормативно-правовым актом, целевым использованием, землеустроительной и градостроительной документацией, утвержденной в установленном порядке.

- цена - денежная сумма, за которую фактически приобретен

(продан) объект земельной собственности в результате заключения сделки между покупателем и продавцом.

- информационный пакет - это сведения о земельном участке

подлежащего продаже заявление покупателя, данные о существующем состоянии участка, схема земельного участка в масштабе, предпроектная документация с рекомендациями по целевому назначению, площадь земельного участка, обозначение трасс инженерно-технических коммуникаций, зон действия сервитутов, обременение, выписку из отчета независимого оценщика об оценке стоимости земельного участка);

- прямая продажа - прямое (без проведения торгов) возмездное

предоставление земельного участка Мэрией г. Балыкчы.

3. Основания для прямой продажи земельных участков

3.1. Земельный участок может быть предоставлен в частную

собственность заявителю путем прямых переговоров, без проведения открытых торгов, если на земельном участке расположены капитальные здания и сооружения, принадлежащие на праве частной собственности заявителю, и этот земельный участок был представлен заявителю на правах срочного пользования (в том числе на условиях аренды) или права на земельный участок не были должным образом оформлены.

3.2. Земельный участок может быть предоставлен в частную

собственность заявителю путем прямых переговоров, без проведения открытых торгов, в случае если земельный участок выставлялся на открытые торги и не был продан.

3.3. Прямая продажа земельных участков под зданиями и

сооружениями инициируется Мэрией г. Балыкчы или заявителем путем подачи заявления в Мэрию г. Балыкчы,

4. Порядок осуществления прямых продаж

4.1. Мэрия направляет заявление на рассмотрение в Комиссию для

подготовки материалов и информационного пакета по продаваемому земельному участку.

4.2. Возможность прямой продажи земельного участка производится

на основании заключения Комиссии.

4.3. На основании заключения комиссии, которое должно быть

подготовлено в течение 25 дней с момента поступления заявления, мэрия

г. г. Балыкчы в 5-и (пятидневный) срок издает постановление мэрии г.

Балыкчы о продаже в частную собственность земельного участка.

4.4. Комиссия должна вести переговоры с заявителем об условиях

использования, продаже и цене земельного участка.

4.5. Комиссия определяет первоначальную стоимость земельного

участка для ведения переговоров на основе заключения независимых оценщиков.

4.6. В ходе переговорного процесса Комиссия может изменить

условия и цену земельных участков в рамках отведенных ей полномочий. Первоначальная цена, земельного участка может быть понижена или повышена Комиссией в размере не более или не менее [указать размер]% от оценочной стоимости, предоставленной независимыми оценщиками.

4.7. В случае расхождения сторон по условиям и цене продажи,

комиссия должна предоставить заявителю мотивированное обоснование своего предложения в письменной форме.

4.8 Достигнутые соглашения сторон должны быть оформлены договором

купли-продажи, который подписывается Мэром г. Балыкчы и заявителем.

4.9. На основе заключенного договора и постановления мэрии г.

Балыкчы о продаже земельного участка городское управление по землеустройству и регистрации прав на недвижимое имущество производит государственную регистрацию прав собственности и выдает правоудостоверяющий документ на земельный участок.

4.10. Договор купли продажи земельного участка не требует

нотариального удостоверения.

4.11. Договор купли-продажи земельных участков, вступает в силу с

момента его государственной регистрации. Право собственности на земельный участок возникает у покупателя с момента государственной регистрации охраны памятников истории и культуры или природы, на основе заключений соответствующих служб;

- составляет сводное заключение о возможностях использования

земельного участка на основе полученных заключений;

- определяет существующие сервитуты и ограничения.

6.3. По каждому объекту торгов формируется информационный пакет,

с которым могут ознакомиться все желающие. Информационный пакет включает:

- регистрационный номер предмета торгов;

- местоположение (адрес), кадастровый номер земельного участка

(при наличии);

- удостоверенный план земельного участка с нанесением его границ,

границ действия сервитутов (если при подготовке документов торгов была выявлена необходимость в их установлении), с нанесением и описанием градостроительных регламентов;

- сводное заключение о возможностях, условиях и ориентировочной

стоимости подключения к различным видам инженерных коммуникаций;

- начальная цена предмета торгов;

- проект постановления Мэра города о продаже земельного участка в

собственность;

- проект договора купли-продажи, включающий условия использования

земельного участка;

- сведения об экологическом состоянии земельного участка и другие

сведения о предмете торгов.

6.4. Комиссия обязана за тридцать дней до проведения торгов

опубликовать в средствах массовой информации и вывесить для всеобщего обозрения в общедоступных местах, где находится объект торгов, извещение о проведении торгов.

6.5. Извещение должно содержать следующие сведения:

местоположение земельного участка, форма и порядок проведения торгов, список объектов торгов, дата, время, место проведения торгов, необходимые реквизиты банка, на которые должна быть перечислена сумма гарантийного взноса и комиссионного сбора, срок окончания приема заявок, телефон и адрес комиссии для получения полной информации, стартовую стоимость земельного участка, условия проведения торгов.

7. Порядок проведения торгов

7.1. Торги проводятся в форме открытых торгов и открытых

аукционов:

7.2. Форма проведения торгов определяется Комиссией и должна быть

объявлена заранее.

7.3 Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник,

признаются не состоявшими.

7.4 Все объекты торгов, которые полежат продаже через аукцион и

конкурс, должны быть разделены на лоты.

7.5 Организатором торгов по каждому земельному участку (объекту)

формируется информационный пакет документов. На торгах объекты реализуются по схеме - один номер - один лот.

7.6 Прием заявок на участие в аукционе и конкурсе завершается за

5 календарных дней до торгов.

7.7 Секретариат осуществляет регистрацию участников и составляет

протокол об итогах приема заявок. Претенденты получают статус участника торгов с момента получения ими письменного уведомления секретаря Комиссии и присвоения номера.

7.8 Для лиц, не являющихся участниками торгов, продаются входные

билеты. Цена входного билета устанавливается Комиссией.

7.9 Для получения права участвовать на торгах претендент

представляет организатору торгов:

- письменное заявление в установленной форме с указанием

земельных участков права на которые покупатель намерен приобрести;

- документ, удостоверяющий личность (для физического лица);

- документы юридического лица, подтверждающие статус не

иностранного предприятия, согласно ст. 1 Земельного кодекса;

- платежные документы, подтверждающие оплату гарантийного взноса и

комиссионного сбора.

7.10 Заявителю может быть отказано в приеме документов в

следующих случаях:

- заявка подана по истечении срока приема заявок;

- заявка подана лицом, не уполномоченным действовать от имени

заявителя;

- представлены не все необходимые документы, либо представленные

документы оформлены ненадлежащим образом. по иным основаниям предусмотренным действующим законодательством.

7.11 Отказ в приеме документов делается секретарем Комиссии в

письменном виде с мотивированным указанием причины отказа. Заявка и документы, не принятые организатором, возвращаются заявителю вместе с описью документов и письменным отказом путем вручения их заявителю или его уполномоченному представителю под расписку.

7.12 Гарантийный взнос вносится претендентами путем

безналичного перечисления на текущий счет продавца, либо путем наличного взноса в кассу продавца. Его размер определяет Комиссия, но не более 10 процентов от стартовой стоимости объекта торгов.

7.13 В случае, если претендент будет участвовать на аукционе

и конкурсе по нескольким объектам, гарантийный взнос вносится по каждому объекту отдельно. Если торги не состоялись, всем участникам возвращается комиссионный сбор и гарантийный взнос. Всем претендентам, не выигравшим торги, и отказавшимся в установленный срок от участия в торгах, в двухнедельный срок возвращаются гарантийные взносы, а комиссионный сбор остается в распоряжении Комиссии.

7.14 Размер комиссионного сбора составляет [указать сумму].

7.15 При проведении торгов в форме открытых аукционов:

- Комиссия назначает аукциониста, который описывает объект торгов,

условия его продажи и шаг торгов. Началом торгов на аукционе считается .момент объявления стартовой цены объекта. Размер шага по каждому лоту определяет комиссия до начала проведения аукциона;

- если в ходе аукциона после трехкратного объявления начальной цены

не находятся покупатели, готовые приобрести объект, аукционист вправе снизить цену объекта, но не более чем на 10 процентов; в ходе торга участники аукциона (или их доверенные лица) поднимают билеты участника с номером, обращенным к аукционисту, и называют свою цену;

- если после трехкратного объявления аукционистом последней цены

кем-нибудь из участников не будет предложена более высокая цена, аукционист одновременно с ударом молотка объявляет о покупке объекта торгов покупателем, предложившим последнюю цену.

- если после трехкратного объявления аукционистом стартовой цены

и снижении ее на 10%, не находиться желающих на приобретение этого объекта, то этот лот снимается с торгов.

7.16 При проведении конкурса:

- победителем признается лицо, которое по заключению Комиссии

предложило лучшие условия;

- при равенстве предложений победителем признается тот участник,

чья заявка была подана раньше;

8.8. Договор купли продажи земельного участка подлежит

обязательной государственной регистрации и не требует нотариального удостоверения.

8.9. Право собственности на земельный участок удостоверяется

Государственным актом о праве частной собственности на земельный участок. Правоудостоверяющие документы, оформляются и выдаются в течение месяца со дня заключения договора купли продажи земельного участка.

8.10. При нарушении сроков оплаты или других условий договора по

вине покупателя, договор может быть расторгнут, при этом гарантийный взнос не возвращается.

8.11. Информация об итогах торгов публикуется комиссией в

средствах массовой информации в течение пяти дней со дня подписания протокола об итогах аукциона.

9. Распределение денежных средств

9.1. Денежные средства, полученные от продажи земельных участков,

реализации входных билетов, невозвращенные суммы гарантийных взносов и комиссионный сбор поступают на специальный счет мэрии г. Балыкчы.

9.2. Средства, вырученные от продажи земель, распределяются

следующим образом:

- 90% поступают в местный бюджет мэрии г. Балыкчы и расходуются

по решению органа местного самоуправления; -10% на оплату услуг привлеченных организаций: архитектурным службам, Госрегистра, аукциониста, независимого оценщика и других, а также для подготовки информационных пакетов земельных участков подлежащих продаже, рекламы и иных расходов.

9.3. В случае, если на земельном участке имеются строения,

сооружения, незавершенное производство или вложенные средства прошлых лет, а также если земельный участок обременен долговыми обязательствами, сумма от их продажи направляется, в первую очередь, на покрытие долговых обязательств и вложенных средств.

Приложение №3

МЕТОДИКА определения рыночной стоимости земельных участков в г. Балыкчы

1. Общие положения.

1.1. Данная Временная методика (далее методика) разработана

в соответствии с, Системой Стандартов Оценки Имущества, с учетом международных и европейских стандартов для целей оценки индивидуальных объектов земельной собственности в г. Балыкчы

1.2. Методика определяет подходы оценки прав на

объекты земельной собственности при продаже земельных участков, предусмотренных законодательством Кыргызской Республики.

2. Термины и определения.

Термины, приведенные ниже, употребляются в следующем значении:

1 Дата оценки - дата, по состоянию на которую совершаются процедуры оценки и определяется стоимость земельного участка. 2 Земельные улучшения я совокупность всех существующих на участке недвижимых объектов, к которым относятся: здания, строения, сооружения, результаты землеустроительных, мелиоративных и ландшафтных работ, иные объекты недвижимого имущества, созданные и необходимые для освоения и использования земельного участка.

3. Земельный участок - часть земной поверхности, которая имеет

фиксированные границы и характеризуется определенным местоположением, природными свойствами, физическими параметрами, правовым и хозяйственным состоянием и другими характеристиками, являющимися его существенными составляющими. Капитализация я пересчет будущих доходов в текущую стоимость на дату оценки. Местоположение я экономическое понятие, отражающее доступность, инфраструктурное обустройство и характер использования прилегающей территории. Наилучшее и наиболее эффективное использование юридически разрешенное, физически возможное, экономически целесообразное и наиболее доходное использования земельного участка. Недвижимое имущество земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др. Объект оценки (объект земельной собственности) земельный участок (доля в земельном участке), а также права и обязательства, связанные с его (ее) владением, пользованием и распоряжением. Ограничение я ограничение прав на владение, распоряжение, пользование земельным участком, в том числе права третьих лиц (аренда, залог, ипотека, сервитуты, обязательства по договору, решение суда об аресте имущества и другие, установленные законодательством права, ограничивающие права собственника или пользователя недвижимости). Ограничение может включать также любое соглашение между собственниками или пользователями земельных участков намерении обязать этих собственников или пользователей сделать добровольный взнос на общее содержание недвижимого имущества. 10 Оценка объектов земельной собственности - определение стоимости прав и обязательств, связанных с владением, пользованием и распоряжением объектом земельной собственности на дату оценки по установленной процедуре в соответствии с характером гражданско- правовой сделки. 11 Оценщик - юридическое или физическое лицо, обладающее профессиональной подготовкой, опытом, квалификацией и правовым статусом для проведения оценочной деятельности. 12 Независимость Оценщика - оценка не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родственных связях. Проведение оценки не допускается, если в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора. Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки. Размер оплаты оценщику за проведение оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. Оценщик, как частный предприниматель, должен быть зарегистрирован соответствующим образом в государственных органах и иметь печать с ИНН. 13 Правовое состояние земельного участка - совокупность юридически закрепленных прав, обязательств, ограничений и интересов, связанных с использованием и развитием земельной собственности. 14 Развитие земельной собственности - разделение, объединение, застройка и иное улучшение земли, направленное на повышение стоимости земельной собственности. 15 Рыночная Стоимость - наиболее вероятная на дату оценки сумма, за которую возможно продать право собственности на земельный участок, на открытом рынке в условиях честной конкуренции, полученная расчетным путем, согласно настоящей методике. 16 Сервитут - вид обременения земельной собственности - право лица на ограниченное целевое пользование земельным участком (его частью), находящимся в собственности или в пользовании другого лица. 17 Физические характеристики земельного участка - размер, конфигурация, площадь, топография и другие характеристики, выражаемые в метрических показателях. 18 Цена - денежная сумма, за которую фактически приобретен (продан) объект земельной собственности в результате заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных условиях, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась коммерческой тайной. 19 Юридически разрешенное использование - использования земельного участка в соответствии с установленными правилами использования и застройки земель и с соблюдением целевого использования, требований наличных ограничений и обременении, указанных в правоудостоверяющем или нормативно-правовом документе.

3. Объекты и цели оценки

3.1. Объектом оценки являются земельные участки (доли в земельных

участках), права собственности на них и права третьих лиц, обязательства и интересы, связанные с владением, пользованием и распоряжением), определение стоимости которых является целью оценки.

3.4. Рыночная стоимость объекта земельной собственности

определяется, исходя из его характеристик и свойств, правового статуса, местоположения земельного участка с учетом сложившейся конъюнктуры рынка.

3.6. Настоящая Методика используются при установлении:

- цены земельного участка, при его продаже собственнику зданий и

сооружений которые расположены на земельном участке;

- стартовой цены земельных участков в случае продажи на торгах;

- других целей

4. Подходы к определению стоимости.

4.1. Достижение реальной стоимости объектов земельной

собственности: осуществляется на основе соблюдения процедур, которые отображают следующие основные методические подходы:

а) сопоставление цен продажи (аренды) подобных объектов;

б) капитализация чистого дохода;

в) учет затрат на земельные улучшения.

Все они базируются на принципах конъюнктуры рынка, наилучшего и наиболее эффективного использования, ожидания изменений и привнесенной прибыльности земли и направлены на определение рыночной стоимости земельной собственности. При проведении оценки могут быть использованы несколько методических подходов, при этом преимущество отдается одному из них, базирующемуся на наличии наиболее полной и достоверной информации об объекте оценки.

4.2. Выбор подходов, которые применяются при проведении оценки,

обусловливается объектом оценки, его состоянием, наличием и качеством исходных данных и регламентируется системой стандартов.

4.3. Исходными данными для проведения оценки объектов земельной

собственности являются:

- документы, которые подтверждают права, обязательства и

ограничения относительно использования земельного участка;

- материалы о физических характеристиках земельного участка,

качестве грунтов, характере и состоянии его застройки, уровне инженерного обустройства, юридически разрешенном использовании, сведения об особенностях местоположения земельного участка природные, экономические, историко-культурные, экологические, градостроительные и другие;

- состояние развития рынка недвижимости в данном районе;

- информация о ценах продажи (аренды) подобных объектов, типичном

покупателе и продавце, расчетном времени экспозиции объектов данного типа на открытом рынке, их сравнительной доходности;

- данные о сложившихся на рынке затратах на земельные улучшения и

затратах, связанные с содержанием и эксплуатацией зданий и сооружений.

4.4. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом,

основанном на сопоставлении цен продаж, определяется на уровне цены продажи объектов, подобных объекту оценки. Цена продажи подобного объекта в случае необходимости корректируется на его различия с объектом оценки в правовом состоянии, условиях и датах продажи, местоположении, физических характеристиках, характере и правилах использования земельного участка и прилегающей территории. Откорректированная цена продажи i-го подобного объекта земельной собственности определяется по формуле:

где: - откорректированная цена продажи 1-го объекта-аналога оценки;

- фактическая цена продажи подобного объекта;

- количество факторов сравнения;

- разность (поправка) в цене (+,-) продажи объекта-аналога

относительно объекта оценки по j - му фактору сравнения.

После установления цены продажи в расчете на единицу сравнения выполняются поправки на отличия в характеристиках земельных участков. Эти поправки призваны компенсировать разницу в цене земельных участков, которые были проданы, и определить стоимость оцениваемого участка. При определении стоимости этим подходом предусматривается сопоставление продажи нескольких подобных объектов, поэтому окончательная величина определяется как медианная (средняя для ранжированного ряда) или модальная (наиболее распространенное) значение полученных результатов.

4.5. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом,

основанном на капитализации чистого дохода (земельной ренты), определяется как отношение годового, чистого от сдачи в аренду свободного земельного участка к ставке капитализации по формуле:

где Цк - стоимость объекта оценки, определенная путем капитализации чистого дохода;

- годовой чистый доход земли;

- ставка капитализации для земли.

Ставка капитализации определяется преобладающим соотношением между чистым доходом и ценами продажи для аналогичных объектов земельной собственности или на основе нормы отдачи с учетом компонентного состава недвижимости.

4.6. Стоимость объекта в соответствии с подходом, основанном на

учете затрат на земельные улучшения, определяется как остаток между ожидаемой ценой продажи застроенного участка (или капитализированным чистым доходом от его использования) и всеми затратами на земельные улучшения, по формуле:

где: - стоимость объекта оценки, определенная путем учета затрат на земельные улучшения;

- ожидаемая цена продажи (или капитализированный чистый доход от

застроенного земельного участка);

- затраты на земельные улучшения.

При этих условиях достоверность результата будет зависеть от полноты учета факторов, которые обуславливают общую стоимость улучшенного или застроенного участка, а также от точности определения всех затрат на развитие земельной собственности и качества данных анализа рынка недвижимости.

4.7. Окончательный вывод относительно оценочной стоимости объекта

формируется на основании сравнительного и причинно-следственного анализа результатов оценки, полученных по различным подходам.

5. Проведение оценки и оформление ее результатов

5.1. Оценка объектов земельной собственности осуществляется

независимыми оценщиками на договорных началах в соответствие с заданием на выполнение оценки.

5.2 Результаты оценки оформляются в виде отчета - документа,

который содержит обоснование и вывод оценщика о стоимости объекта оценки.

5.3. Требования к содержанию и оформлению отчета определяются

Системой стандартов оценки имущества.

Отчет об оценке должен содержать: титульный лист и содержание отчета;

- техническое задание, являющееся основанием для выполнения

оценки; цель оценки и вид определяемой стоимости;

- дату оценки;

- описание месторасположения оцениваемого земельного участка;

площадь участка и форма; план земельного участка; сервитута и обременения;

- топография, состояние, неблагоприятные условия окружающей

среды; существующее использование, возможные варианты использования; определение наилучшего и наиболее эффективного использования; обоснование применяемых подходов и методов оценки;

- конкретный расчет стоимости обустройства земельного

участка и самого земельного участка; описание принимаемых для расчетов объектов-аналогов;

- затраты на строительство, стоимость накопленного износа,

достоверные цены продаж; достоверные данные о валовом и чистом операционных расходах по объекту в целом и его составляющим (здание, земля, оборудование и т.д.);

- обоснование и расчет коэффициентов капитализации;

- факторы и числовые значения аналогов, по которым выполняется

сравнение и корректировка стоимости оцениваемого земельного участка с обоснованием показателей;

- основные предпосылки, допущения и ограничения; копии

квалификационных сертификатов оценщиков;

- другие материалы, используемые для оценки объекта.

5.4. Отчет об оценке стоимости индивидуального

земельного участка подписывается и заверяется печатью Оценщика.

5.5. Отчет об оценке и цена продажи земельного участка

рассматривается и утверждается на Комиссии.

Приложение 4

ПРОЕКТ Мэру г. Балыкчы ___________________ от _______________________________ _______________________________________________(фамилия, имя и отчество покупателя) (наименование и местонахождение покупателя - юридического лица) ______________________________________________________________________ __________________ (паспортные данные: серия, номер. __________________________ когда и кем выдан)

(местожительство)

ЗАЯВЛЕНИЕ Прошу продать мне ______________________________________________________ земельный участок площадью _____________ га расположенный по адресу:________________________

Перечень документов, которые прилагаются:

1)____________________________________________________________________

______________

2)___________________________________________________________________

3)_______________________________________________________________

4) _______________________________________________________________

Подпись заявителя __________________________________________ (инициалы и фамилия)

Дата и номер регистрации заявления "__" _______ __ г. N ____________________________

.—————————————————————————————————————————.——————————_———————————————— —————————————————————————————————————————————————————————————————————— —————————————————————————————————————————————————————————————————————— —--------------------------------------------------------------------- -------------------------------------------------------------• (должность лица, которая приняла заявление) ______________________________________________________________________ __________ (подпись, инициалы и фамилия лица принявшего заявление)

Примечание. В случае приобретения земельного участка в общую собственность к заявлению прилагается список покупателей с определением части земельного участка.

Приложение № 5 ПРОЕКТ

УЧЕТНАЯ КАРТОЧКА № ___ заявителя-претендента на участие в открытых торгах

Регистрационный № заявления ______________ и дата регистрации __________

А. Фамилия, имя, отчество гражданина или представителя

юридического лица _________________________________________________________________ ___ _________________________________________________________________ _

Б. Претендент на лот № _______, количество земель всего:

______га, или ______ кв. м.

1. _________________________________________________

3. ___________________________________________________

4. ______________________________________________________________

5.___________________________________________________

Место жительства или юридический адрес претендента: район  __________ ________________________ ул. ____________ дом ____. Серия_____ № паспорта ________________________ Номер ______ дата _________ выдачи доверенности на право участия в открытых торгах Уплачен комиссионный сбор в размере ___________________ сомов. Гарантийный взнос ___________________ сомов.

ФИО, должность и подпись ответственного лица комиссии за прием и регистрацию

заявления претендента ______________________________________ Дата __________

Приложение № 6 ПРОЕКТ УВЕДОМЛЕНИЕ «_____»___________________ ____________ число) (месяц) (год) Гражданину (юридическому лицу) (фамилия, имя, отчество или наименование) ____________________________________ комиссия по рынку земли уведомляет Вас о том, что открытые торги по продаже права собственности на земельный участок состоятся 11___"___________200__года в кабинете № ____ . в здании по адресу Вам присвоен номер ______ Ответственный сотрудник комиссии:_____________________________ (Ф.И.О.) (подпись) Дата_________________ Уведомление получил ___________________

Приложение 7

ПРОЕКТ РЕКОМЕНДУЕМАЯ ФОРМА ДОГОВОРА купли-продажи земельного участка

г. Балыкчы «__» ______ 200_ г.

Мы, нижеподписавшиеся, Мэрия г. Балыкчы в лице ______________________________________________________________________ ______ (должность, фамилия, имя и отчество) действующего на основании__________________________________________________________ (решение уполномоченного органа, номер и дата) именуемый в дальнейшем "ПРОДАВЕЦ", с одной стороны, и _____________________________________________________________________ _____ (полное название юридического лица или _______________________________________________________________ фамилия, имя, отчество и паспортные данные физического лица) именуемый в дальнейшем "ПОКУПАТЕЛЬ", в лице _________________________________________________________ (должность, фамилия, имя и отчество) действующего на основании ______________________________________, (название документа) со второй стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили данный Договор о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. Продавец, на основании Постановления ___________________ № _____

от __________ 200_ г. предоставляет за плату, а Покупатель принимает в собственность и оплачивает земельный участок со всеми обременениями и сервитутами по адресу _____________________, площадью____ га, согласно прилагаемому плану земельного участка.

1.2. Земельный участок, указанный в

п.1.1., продается для

______________________________________________________________________ __________ (цель использования участка) I

1.3. Земельный участок, имеет следующие обременения:

1.4. На земельный участок наложены следующие сервитуты:

______________________________________________________________________ __________________ (вид сервитута, кем и когда установленный)

2. Цена продажи земельного участка, сроки и порядок оплаты

2.1. Цена продажи земельного участка по настоящему Договору

определенная из расче-__________________________ долларов США, что составляет (сумма цифрами и прописью) _________________________ сом по курсу Национального Банка (сумма цифрами и прописью) Кыргызской Республики на момент заключения Договора. Цена земельного участка будет оплачена Покупателем путем ______________________________ (форма платежа) всей суммы на специальный счет Продавца №________________________ в ________________________________________________ в срок не (наименование банка) позднее ____________ календарных дней с момента подписания Сторонами настоящег Договора.

3. Обязанности Сторон

3.1. Покупатель обязан:

3.1.1. уплатить стоимость земельного участка в сроки и в размерах,

предусмотренные Разделе 2 настоящего Договора.

3.1.2. предоставлять Продавцу необходимые материалы, сведения, другие

документы выполнении условий настоящего Договора.

3.1.3. придерживаться обременении и сервитутов, указанных в п.п.

1.3.,1.4.

3.1.4. с момента возникновения права собственности на приобретенный

земельны участок оплачивать земельный налог в размерах и порядке, предусмотренны действующим законодательством Кыргызской Республики.

3.1.5. начать строительство объектов на приобретенном земельном

участке только поел получения разрешения на строительство.

3.1.6. использовать земельный участок согласно его целевому

назначению.

3.1.7. зарегистрировать настоящий Договор в установленном

законодательством порядке.

3.2. Продавец обязан:

3.2.1 не позднее __ дней после подписания настоящего Договора отвести

земельны участок в натуре (на местности) с участием Покупателя.

3.2.2. принять оплату Покупателем стоимости земельного участка в

размере и в срою обусловленные Разделом 2 настоящего Договора.

3.2.3. на течение 30 календарных дней с момента подписания договора

зарегистрироват его в управлении по землеустройству и регистрации прав на недвижимое имущество.

4. Ответственность Сторон

4.1. В случае невыполнения Покупателем условий настоящего Договора

Продавец имеет право требовать выполнения Покупателем своих обязанностей надлежащим образом.

также возмещение убытков, причиненным невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств, или имеет право расторгнуть настоящий Договор в установленном порядке и требовать возмещения убытков, причиненных его расторжением.

4.2. В случае нарушения сроков оплаты за земельный участок Покупатель

платит Продавцу пеню в размере __ процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, но не больше ___ процентов от суммы платежа.

4.3. Если Покупатель на протяжении _____ календарных дней с момента

подписания настоящего Договора не уплатит установленную в Договоре цену или откажется принять , приобретенный земельный участок, Продавец имеет право ставить вопрос о расторжении-' Настоящего Договора и требовать возмещения убытков.

4.4. В случае расторжения Договора по вине Покупателя, уплаченные им

денежные средства возвращаются Продавцом Покупателю за минусом убытков, связанных с оформлением Договора и отводом земельного участка (подготовка проекта отвода, оплата стоимости технических условий, услуг специалистов, и т.д.).

4.5. Расторжение договора не освобождает Покупателя от уплаты пени,

предусмотренной п. 4.2. данного Договора.

4.6. Уплата штрафных санкций не освобождает Покупателя от обязанностей

выполнения договорных обязательств в период действия условий данного Договора купли-продажи.

4.7. В случае невыполнения Продавцом условий настоящего Договора,

Покупатель имеет право требовать выполнения Продавцом своих обязанностей надлежащим образом, а также возмещение убытков, причиненных задержкой выполнения, или имеет право расторгнуть настоящий Договор в установленном порядке и требовать возмещения убытков, причиненных его расторжением.

4.8. При расторжении настоящего Договора по вине Продавца суммы,

уплаченные Покупателем Продавцу, возвращаются ему Продавцом в полном объеме с учетом инфляции. Покупатель также имеет право на компенсацию убытков, причиненных расторжением Договора, а также на компенсацию сделанных им затрат, которые имели место с момента заключения Договора.

4.9. При невыполнении условий настоящего Договора от независимых от

Сторон причин суммы, уплаченные Покупателем Продавцу за выполнение данного Договора, возвращаются Покупателю в полном объеме.

4.10. Ответственность и права Сторон, не предусмотренные настоящим

Договором, определяются согласно законодательству Кыргызской Республики.

5. Гарантии и претензии

5.1. Продавец гарантирует, что земельный участок, который является

предметом настоящего Договора, входит в категорию земель, которые могут быть выкуплены согласно законодательству Кыргызской Республики, свободен от любых имущественных и неимущественных прав и притязаний третьих лиц, и что на момент подписания настоящего Договора Продавец или Покупатель не мог не знать, находится ли под арестом и/или запрещением земельный участок, являющийся предметом настоящего договора.

5.2. Покупатель ознакомился с приложениями к настоящему Договору,

указанными в п. _, осмотрел земельный участок на месте его расположения, ознакомился с его количественными и качественными характеристиками, подземными и наземными сооружениями и объектами.

6. Переход права собственности на земельный участок

6.1. Право собственности на земельный участок переходит к Покупателю

после полной уплаты стоимости данного земельного участка, государственной регистрации Договора в городском управлении по землеустройству и регистрации прав на недвижим имущество.

6.2. Запрещается приступать к пользованию земельным участком до

установления гран в натуре (на местности) и государственной регистрации.

6.3. С момента возникновения у Покупателя права собственности на

земельный участс установленный ранее правовой режим и все правоустанавливающие документы это земельного участка утрачивают свое действие.

7. Риск случайного ухудшения или случайной порчи земельного участка

7.1. Риск случайного ухудшения или случайной порчи земельного участка

несет Покупатель с момента перехода к нему права собственности.

7.2. В случае, когда Продавец не предоставил земельный участок в

установленный настоящим договором срок, или Покупатель не принял земельный участок в установленные сроки, риск случайного ухудшения или случайной порчи несет сторона, которая просрочила предоставление или принятие.

8. Решение споров

8.1. Все споры, которые возникают при выполнении условий настоящего

Договора или связи с толкованием его положений, споры решаются путем переговоров.

8.2. Если Стороны в течение месяца не достигли взаимного согласия,

спор передается в рассмотрение судебных органов в порядке, установленном действующим законодательством Кыргызской Республики. В этом случае судебные издержки несет сторона, которая не выполнила условия Договора или выполнила их ненадлежащим образом.

9. Изменения условий договора и его расторжение

9.1. Изменение условий Договора или внесения дополнений к нему

возможны только согласия Сторон.

9.2. Все изменения и дополнение к Договору осуществляются только в

письменной форме с последующим удостоверением таких изменений и дополнений в органах Госрегистра оформляются в виде дополнительного соглашения, что является составной частью настоящего Договора.

9.3. Настоящий Договор не может быть расторгнут в одностороннем

порядке.

9.4. В случае невыполнения одной из Сторон условий настоящего Договора

он может быть изменен или расторгнут по требованию другой Стороны или арбитражного суда.

10. Затраты

10.1. Все затраты, связанные с заключением настоящего Договора,

государственной регистрацией и выполнением, берет на себя Покупатель.

11. Дополнительные условия

11.1. Настоящий Договор считается заключенным для Сторон с момента его

подписания.

11.2. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в местных

органах по землеустройству и регистрации прав на недвижимое имущество в тридцатидневный срок с момента подписания Сторонами.

11.4. Договор составлен в 3 экземплярах, которые имеют одинаковую

юридическую силу. Один экземпляр хранится в местном органе по землеустройству и регистрации прав на недвижимое имущество, по одному экземпляру - Сторонам.

11.5. Неотъемлемой частью Договора являются:

1 схема земельного участка с указанием размеров и границ;

2 архиектурно-техническое зключение с описанием всех установленных сервитутов;

3 Постановление Мэрии г. Балыкчы о продаже земельного участка.

11.6. Настоящий Договор и документ об уплате стоимости земли является

основанием для отвода земельного участка в натуре (на местности) и выдачи Государственного акта на право частной собственности на землю. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон: Продавец Покупатель Продавец Покупатель (подпись) (подпись) МЛ. М.П.

Приложение № 8 ПРОЕКТ СЕРТИФИКАТ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА Наименование объекта ____________________________________ Собственник (пользователь) _______________________________________________ Дата оценки: "__"_______200_.

1. Месторасположение:

Область______________Город_______.______Село__________________________ __ Центральная Срединная Периферийнаязона_______________Зона______________________Зона_________ ____ Жилая Промышле- Рекреационная___________________иная________________________________ Расстояние к: центру города__________________Железнодорожного вокзала__________ аэропорту Автовокзалу Основной магистрали

2. Характеристика объекта__________________________________

Площадь земельного Общая площадь зданий и участка, кв.г._____________________________сооружений, кв.г.________________________ Площадь под застройкой. Строительный объем, куб.м КВ.Г.________________________ ____________ _________________________ _____________ Конфигурация земельного Год строительства участка__________________________________________________ Длина фронтальной линии, м _______ Средний физический износ %________ Инженерно-геологические Балансовая стоимость, условия_________________________ тыс.сом._______________________________ Ограничение относительно застройки и использования земельного участка_______ __________________________

3. Инфраструктура

Подъездны с твердым Железнодор Ирригация дороги: покрытием_________ожные пути______________________ Электроснабжение_______Теплоснабжение________Газоснабжение___________ Водоснабжение___________ Канализация_____________ Телефонизация ______

4. Метод оценки

Денежная оценка__________________Сравнительный метод____________ Экономический метод_______________Прибыльный метод______________________

5. Стоимость (сом)

Нормативная оценка__________________________Одного квадратного метра____________________ Экспертная оценка_________________________Одного квадратного метра_____________ ' Подпись эксперта МП

Приложение 9

ПРОЕКТ

Утверждаю Мэр г. Балыкчы (подпись) (инициалы, фамилия) 11___" __________200_ г.

Заключение эксперта о стоимости объекта оценки Эксперт, _________________________, который действовал на основании (полное название юридического лица, наименование оценщика)

договора о выполнении оценки _______________________ (полное название объекта оценки) от "__"______200_, г. сделал заключение о следующем. Стоимость объекта оценки, расположенной _______________________ (населенный пункт район, область) составляет ____________ сом.(сумма прописью) в расчете на один квадратный метр земельного участка - _________ сом. (сумма прописью) Дата оценки -"__"________200_ г. Эксперт МП