ПОЛОЖЕНИЕ о реализации незавершенных строительством объектов в Кыргызской Республике (Утверждено постановлением Правительства КР)

Утверждено

постановлением Правительства

Кыргызской Республики

от 28 июня 2002 года N 446

ПОЛОЖЕНИЕ

о реализации незавершенных строительством

объектов в Кыргызской Республике

(В редакции постановления Правительства КР от 31 июля 2004 года № 568)

I. Общие положения

1. Настоящее Положение разработано в соответствии с Законом

Кыргызской Республики "О приватизации государственной собственности в

Кыргызской Республике" и определяет порядок продажи незавершенных

строительством объектов, находящихся в государственной собственности

и не обеспеченных источниками финансирования, а также права и

обязанности продавца и других участников торгов.

2. Объектами, выставляемыми на продажу в соответствии с настоящим

Положением, являются временно приостановленные строительством или

законсервированное строительство зданий, сооружений жилищно-

гражданского, социально-бытового, промышленного и водохозяйственного

назначения и других, включая вошедшие в их состав завершенные

объекты и отведенные под строительство земельные участки, в

соответствии с законодательством Кыргызской Республики.

В состав объектов могут включаться установленное и неустановленное

оборудование, материалы и конструкции, находящиеся на строительных

площадках, складах, проектно-сметная документация и другие

материальные ценности (в дальнейшем - объекты).

3. Решение о продаже объектов является прерогативой

Государственного комитета Кыргызской Республики по управлению госу-

дарственным имуществом, который выступает в качестве продавца не-

завершенных строительством объектов, по спискам,согласованным с Мини-

стерством финансов Кыргызской Республики и другими заинтересованными

министерствами, государственными комитетами и административными

ведомствами, государственными комиссиями, местными государственными

администрациями, органами местного самоуправления.

4. Покупателями незавершенных строительством объектов, находящихся

в государственной собственности, могут выступать физические и

юридические лица, кроме государственных предприятий и учреждений

Кыргызской Республики. Приобретение иностранными лицами отведенных под

строительство земельных участков производится в соответствии с

требованиями законодательства Кыргызской Республики.

5. Средства, полученные от реализации незавершенных строительством

объектов, распределяются в соответствии с законодательством

Кыргызской Республики.

6. Этапы подготовки к приватизации незавершенных строительством

объектов:

- создание комиссии по приватизации (продаже);

- принятие решения о способе продажи;

- определение стартовой цены;

- информация в СМИ;

- проведение торгов и утверждение документа о продаже;

- заключение с покупателем договора купли-продажи;

- проведение расчетов с покупателями.

II. Порядок оценки объектов

7. По каждому незавершенному строительством объекту, подлежащему

продаже, создается комиссия по приватизации.

В состав комиссии по приватизации входят представители

Государственного комитета Кыргызской Республики по управлению

государственным имуществом, Министерства финансов Кыргызской

Республики, Государственного агентства по регистрации прав на

недвижимое имущество при Правительстве Кыргызской Республики,

Государственной комиссии при Правительстве Кыргызской Республики, по

архитектуре и строительству и других заинтересованных министерств и

ведомств, местной государственной администрации или органа местного

самоуправления, на чьей территории находится объект, эксперт-

строитель, а также при необходимости эксперт-механик, если на, объекте

уже смонтировано технологическое оборудование или на складах находится

оборудование, приобретенное для данного объекта, аттестованный оценщик

или оценочная организация для оценки отведенного к объекту земельного

участка.

Работа комиссии по приватизации производится в установленном

законодательством Кыргызской Республики порядке.

Если объект представляет особую важность для развития экономики

республики, в состав комиссии включаются представители Министерства

финансов Кыргызской Республики, Государственной комиссии при

Правительстве Кыргызской Республики по архитектуре и строительству,

других заинтересованных министерств, государственных комитетов и

административных ведомств и государственных комиссий.

8. Для определения оценочной стоимости (начальной цены)

незавершенного строительством объекта комиссия руководствуется

действующим порядком оценки стоимости объектов разгосударствления и

приватизации.

9.Результаты оценки отражаются в акте инвентаризации незавершенного

строительством объекта (приложение № 1). При наличии установленного и

неустановленного оборудования заполняется «Перечень оборудования» в

соответствии с приложением № 2. В Перечне указываются технические

характеристики оборудования, его количество, процент готовности для

эксплуатации, первоначальная стоимость, рыночная стоимость, оценочная

стоимость.

Реализация незавершенных строительством объектов производится с

реализацией земельного участка в собственность, за исключением

случаев, предусмотренных Земельным кодексом Кыргызской Республики, и

продажи незавершенных строительством объектов под разборку. При этом

земельный участок должен быть закреплен за незавершенным

строительством объектом в установленном порядке.

Комиссия обязана проверить наличие документов, удостоверяющих

право на соответствующий земельный участок (акт отвода земельного

участка и решение соответствующей местной государственной

администрации или органа местного самоуправления о его закреплении за

заказчиком). Приватизация земельного участка данным Положением не

регламентируется.

Государственный комитет Кыргызской Республики по управлению госу-

дарственным имуществом готовит проект договора купли-продажи.

III. Продажа незавершенных строительством объектов

10. Реализация незавершенных строительством объектов

осуществляется в следующем порядке:

- на инвестиционном конкурсе;

- на коммерческом конкурсе;

- на аукционе;

- путем прямой продажи.

11. Продажа незавершенных строительством объектов на аукционе

осуществляется в установленном законодательством Кыргызской Республики

порядке.

Выбор схемы проведения аукциона зависит от привлекательности

объекта и прогнозируемого спроса. Реализация на аукционе незавершенных

строительством объектов может производиться с повышением, если объект

привлекательный, или с понижением, если спрос на объект ограничен.. В

ходе проведения аукциона цена объекта может быть снижена до цены,

составляющей не менее 10 процентов от стартовой. Уменьшение цены

объекта возможно только за счет снижения цены на незавершенные

строительством объекты (произведенные улучшения - здания, сооружения,

передаточные устройства, оборудование и др.), стоимость земельного

участка остается постоянной, так как для незавершенных строительством

объектов определяется стоимость земельного участка, свободного от

улучшений.

При значительном несоответствии выполненных работ по возведению

незавершенного строительством объекта, разработанному проекту

строительства, размер земельного участка может быть изменен для

наилучшего- использования земельного участка с возведенным объектом,

по предложению Комиссии по приватизации в соответствии со

строительными нормами и правилами Кыргызской Республики. Закрепление

границ земельного участка при изменении размера участка и при

отсутствии документов на земельный участок, отведенный под

строительство незавершенного строительством объекта, производится в

установленном законодательством Кыргызской Республики порядке.

При отсутствии спроса на незавершенные строительством объекты на

аукционе с понижением иены возможно применение продажи объекта под

разборку.

В случае продажи под разборку стоимость объекта устанавливается не

менее 10 процентов от оценочной стоимости объекта.

При применении для незавершенных строительством объектов продажи

под разборку покупатель покупает незавершенный строительством объект

без условий его застройки и без права оформления земельного участка.

После благоустройства (освобождения от незавершенных строительством

объектов) земельного участка в установленный договором срок покупатель

передает земельный участок местной государственной администрации или в

органы местного самоуправления.

При заключении договора на продажу под разборку незавершенных

строительством объектов, копия договора Государственным комитетом

Кыргызской Республики по управлению государственным имуществом

направляется местной государственной администрации или в органы

местного самоуправления.

12. Инвестиционный конкурс объявляется на долевое участие в

инвестировании строительства объекта в объеме средств, необходимых для

ввода объекта в эксплуатацию в установленный срок.

При желании заказчик может участвовать в инвестиционном конкурсе,

сохраняя за собой долю (выполненные и оплаченные объемы строи-

тельно-монтажных работ) полностью или частично. В этом случае перед

началом конкурса определяются доли заказчика и потенциальных

участников конкурса.

В случае, если участие в конкурсе принимают подрядчики, то не

оплаченные заказчиком собственные или заемные средства этих подрядных

организаций, затраченные на строительство данного объекта,

учитываются при определении их доли в общей собственности на готовый к

эксплуатации объект.

Доли определяются пропорционально стоимости понесенных затрат на

строительство и предполагаемой стоимости предстоящих затрат для

завершения строительства объекта, определенных на момент проведения

оценки в базисных ценах 1991 года.

При определении долей необходимо учитывать стоимость

благоустройства земельного участка, внутриплощадочных инженерных

коммуникаций.

Указанные доли оговариваются в условиях конкурса.

Инвестиционный конкурс может быть:

а) открытым, при котором участниками выступают любые

заинтересованные физические и юридические лица;

б) закрытым, при котором участниками выступают физические и

юридические лица, получившие приглашение на участие, при этом право на

участие в конкурсе определяет организатор конкурса.

13. Информационное сообщение, кроме основных условий проведения

конкурса или аукциона, должно включать следующие сведения:

- сметная стоимость объекта, стоимость затрат по строительству

объекта на дату проведения оценки;

- источники финансирования строительства;

- техническое состояние и строительная готовность объекта;

- дата начала строительства и последняя дата проведения работ на

объекте;

- расчетный срок завершения строительства;

- доли собственника объекта и победителей конкурса, объем

инвестиций, необходимый для завершения строительства объекта (для

инвестиционного конкурса);

- сумма задатка (10% от оценочной стоимости объекта).

К условиям инвестиционного конкурса в обязательном порядке

относятся:

- завершение строительства объекта в установленный срок с правом

его продажи;

- вложение инвестиций в объеме, необходимом для завершения

строительства и ввода объекта в эксплуатацию;

- оплата комиссионного сбора за счет покупателя.

К условиям коммерческого конкурса в обязательном порядке

относятся:

- завершение строительства объекта в установленный срок с правом

его продажи;

- оплата комиссионного сбора за счет победителя конкурса.

Победителем конкурса считается конкурсант, принявший на себя

обязательства по выполнению всех условий конкурса и предложивший

максимальную цену.

14. После подведения результатов конкурса члены конкурсной

комиссии, победитель конкурса или его доверенное лицо, имеющее право

подписи, подписывают протокол о результатах конкурса.

Протокол подписывается всеми членами конкурсной комиссии и

остается в Государственном комитете Кыргызской Республики по уп-

равлению государственным имуществом, а его копии направляются в орга-

низацию, в управлении которой ранее находился объект, а также

участникам и победителю конкурса.

15. Организатор конкурса в 2-дневный срок с момента подписания

протокола результатов конкурса уведомляет об этом заказчика

данного объекта.

Всем остальным участникам конкурса сумма внесенного ими задатка

возвращается в течение 10 дней после подписания итогового

протокола конкурса.

16. Если на дату проведения конкурса поступила только одна заявка

и участник принимает все условия конкурса, то этому участнику

продается незавершенный строительством объект методом прямой продажи

по объявленной цене.

17. В случае неподписания победителем конкурса протокола в течение

установленного комиссией срока, результаты конкурса аннулируются.

Сумма внесенного задатка не возвращается.

Комиссия вправе снизить первоначальную оценочную (начальную)

стоимость объекта на 25% и выставить его на повторную реализацию.

18. В случае, если незавершенные строительством объекты, дважды

выставленные на торги, не были проданы, то в целях снижения объемов

незавершенного строительства Государственный комитет Кыргызской

Республики по управлению государственным имуществом вправе реализовать

незавершенные строительством объекты по своему выбору, используя

следующие варианты:

I вариант

В случае представления потенциальными покупателями тщательно

проработанных бизнес-проектов по использованию незавершенных

строительством объектов, созданию на их базе современного производства

по выпуску продукции, необходимой для удовлетворения потребностей

внутреннего и внешнего рынка, расчетов, гарантирующих ввод объекта

в оптимальные сроки, оговоренные договором, - предоставлять в

аренду с последующим выкупом по оценочной стоимости:

многоквартирные жилые здания - 5 лет;

одно-, двухквартирные дома - 3 года;

производственные объекты - 3-5 лет, после ввода объекта в

эксплуатацию.

При этом покупатель не имеет права перепродажи незаконченного

строительством объекта. При невыполнении данного обязательства,

договор аннулируется в одностороннем порядке и применяются штрафные

санкции, предусмотренные договором.

II вариант

а) незавершенные строительством объекты, находящиеся в сельской

местности, независимо от их назначения (производственные или

объекты социальной инфраструктуры) могут передаваться в управление с

последующим выкупом с согласия местной государственной администрации,

покупателям при условии их ввода в эксплуатацию и использования по

назначению либо в виде иного предприятия, повышающего жизненный и

культурный уровень жителей данного населенного пункта или района с

указанием обязательного срока использования по профилю;

б) незавершенные строительством объекты, расположенные в

отдаленных сельских районах, могут передаваться фермерским и

крестьянским хозяйствам в аренду с последующим выкупом. Первоначальный

взнос в размере 25 процентов оценочной стоимости объекта выплачивается

в установленном порядке в течение одного месяца, остальная сумма

выплачивается в срок, предусмотренный договором купли-продажи.

Назначение и условия эксплуатации таких объектов решает покупатель по

своему усмотрению.

III вариант

Для снижения объемов незавершенных строительством объектов жилья

Государственный комитет Кыргызской Республики по управлению государ-

ственным имуществом, местные государственные администрации, органы

местного самоуправления могут передавать на конкурсной основе строи-

тельным и другим предприятиям негосударственной формы собственности,

физическим лицам незавершенные строительством объекты и не обеспе-

ченные финансированием жилые дома государственного жилого фонда

(кроме молодежных жилищных комплексов) для завершения их строитель-

ства с последующей продажей готовых к эксплуатации объектов без

изменения их назначения.

Заказчики переданных таким образом объектов жилья получают от

строительного или другого предприятия, физического лица, которое

приобрело право на завершение строительства, денежную компенсацию в

размере стоимости выполненного объема работ либо оставляют за собой

имущественное право на долю в указанных объектах, которая определяется

в договоре на завершение строительства. Данный вариант может быть

применен и к объектам промышленного назначения при условии, что часть

производственных площадей будет предназначена для размещения

технологий по выпуску продукции, необходимой в данном регионе.

IV вариант

Незавершенные строительством объекты жилья, заказчиками которых

являлись местные государственные администрации, органы местного

самоуправления, государственные организации и предприятия, при

отсутствии источников финансирования, необходимых для ввода объектов в

эксплуатацию, могут быть переданы на конкурсной основе строительным

или другим предприятиям негосударственной формы собственности для

завершения их строительства и последующей продажи.

Непременным условием этого варианта является обязательное

резервирование определенного количества квартир, стоимость которых

соответствует стоимости переданного незавершенного строительством

объекта, для последующей безвозмездной передачи их местным

государственным администрациям и органам местного самоуправления,

на чьей территории находится объект.

V вариант

Незавершенные строительством объекты могут быть сданы в

долгосрочную аренду с последующим выкупом, при наличии графика

строительства и ввода их в эксплуатацию и организации современного

производства по выпуску продукции, пользующейся спросом.

IV. Оформление договора купли-продажи

19. Договор купли-продажи заключается Государственным комитетом

Кыргызской Республики по управлению государственным имуществом с поку-

пателем в установленном порядке.

Сумма задатка, внесенного победителем конкурса или аукциона,

включается в сумму его платежа.

20. В договоре помимо обязательных условий, также закрепляется:

- доли в общей собственности объекта;

- порядок приобретения покупателем имущественных прав на свою долю

объекта после завершения строительства;

- все условия строительства эксплуатации данного объекта, а также

особые условия, если такие имеются.

21. Если покупатель, купивший незавершенный строительством объект,

по истечении установленного договором периода не в состоянии

достроить объект и тем самым нарушает условия конкурса, по которым

он приобрел объект, то данный объект возвращается в государственную

собственность и в дальнейшем может быть продан. Условия повторной

продажи определяет Государственный комитет Кыргызской Республики

по управлению государственным имуществом.