Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности (Утверждены постановлением Правительства Кыргызской Республики)

УТРАТИЛИ СИЛУ в соответствии с постановлением Правительства КР от 16 августа 2008 года N 463

Утверждены

постановлением Правительства

Кыргызской Республики

от 19 марта 2003 года № 143

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

по определению рыночной стоимости земельных участков,

находящихся в государственной собственности

(В редакции постановления Правительства Кыргызской Республики от

14 апреля 2004 года № 257)

I. Общие положения

Настоящие методические рекомендации по определению рыночной

стоимости земельных участков разработаны в целях оценки земельных

участков несельскохозяйственного назначения, находящихся в

государственной собственности, и определяют подходы и методы их

оценки.

Методические рекомендации разработаны в соответствии со стандартами

оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности в

Кыргызской Республике, и могут применяться при оценке земельных

участков иной формы собственности.

Оценка земельных участков представляет собой определение стоимости

прав и обязательств, связанных с владением, пользованием и

распоряжением земельных участков, на дату оценки по установленной

процедуре в соответствии с характером гражданско-правовой сделки.

Объектом оценки являются земельные участки, права собственности на

них, обязательства и интересы, связанные с владением, пользованием и

распоряжением землей.

Настоящие методические рекомендации могут использоваться при

установлении:

- стоимости земельного участка, который приватизируется вместе с

объектами недвижимости;

- цены земельного участка при его продаже собственнику

недвижимости, которая расположена на земельном участке, в том числе

ранее приватизированной в соответствии с действующим

законодательством, если собственник недвижимости в результате

совершенной сделки не является обладателем права собственности на

участок;

- стартовой цены земельных участков в случае продажи на торгах;

- стоимости объектов земельной собственности, которые включаются в

уставный капитал юридических лиц;

- стоимости права собственности на земельный участок и обязательств

собственников земли и землепользователей при купле-продаже, залоге и

банкротстве, а также при передаче права собственности или пользования

земельным участком при заключении соответствующих гражданско-правовых

сделок с земельными участками;

- стоимости объектов земельных участков при их принудительном

отчуждении для государственных и общественных нужд и по решению суда;

- других целей.

Настоящие методические рекомендации не распространяются на

определение стоимости земельных участков при налогообложении.

При приватизации методические рекомендации используются комиссией

по приватизации или оценочной организацией (индивидуальным оценщиком),

привлеченной для оценки государственной собственности в установленном

порядке, при оценке рыночной стоимости земельных участков (далее-Коми-

ссия по приватизации).

(В редакции постановления Правительства Кыргызской Республики от

14 апреля 2004 года № 257)

II. Термины и определения

В настоящих методических рекомендациях используются следующие

термины и определения.

Земельный участок - часть земной поверхности, которая имеет

фиксированные границы и характеризуется определенным местоположением,

природными свойствами, физическими параметрами, правовым и

хозяйственным состоянием и другими характеристиками, являющимися его

существенными составляющими.

Рыночная стоимость земельного участка - это наиболее вероятная на

дату оценки стоимость, по которой возможно продать право собственности

на земельный участок на открытом рынке в условиях честной конкуренции,

когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой

информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо

чрезвычайные (особые) обстоятельства. Рыночная стоимость определяется,

исходя из его характеристик и свойств, правового статуса,

местоположения земельного участка с учетом сложившейся конъюнктуры

рынка. Рыночная стоимость земельного участка зависит от его целевого

назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный

участок, разделения имущественных прав на земельный участок, наличия

сервитута (разного рода обременений земельной собственности,

предоставляющих право лицу на ограниченное целевое пользование

земельным участком (его частью), находящимся в собственности или

пользовании другого лица).

Ограничение - это ограничение прав на владение, распоряжение,

пользование земельным участком, в том числе права третьих лиц (аренда,

залог, ипотека, сервитуты, обязательства по договору, решение суда об

аресте имущества и другие установленные законодательством права,

ограничивающие права собственника или пользователя недвижимости).

Ограничение может включать также любое соглашение между собственниками

или пользователями земельных участков о намерении обязать этих

собственников или пользователей сделать добровольный взнос на общее

содержание недвижимого имущества.

Наиболее эффективное использование - наиболее вероятное

использование земельного участка, являющегося юридически разрешенным,

соответствующим требованиям законодательства (правилам использования,

застройки, целевого использования земель, требованиям существующих

ограничений и обременений, указанных в правоустанавливающем или

нормативно-правовом документе) физически возможным, экономически

целесообразным и оправданным, финансово осуществимым, наиболее

доходным, в результате которого расчетная величина стоимости

земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное

использование земельного участка может определяться с учетом

возможного обоснованного его разделения на отдельные части или

объединения с другими участками, отличающиеся формами, видом и

характером использования. Наиболее эффективное использование может не

совпадать с текущим использованием земельного участка.

III. Общие рекомендации по проведению оценки

Определение рыночной стоимости земельных участков строится на

использовании следующих принципов:

- полезности земельного участка;

- спроса и предложения на рынке;

- замещения (приобретение объекта эквивалентной полезности);

- ожидания получения дохода;

- изменения стоимости во времени;

- внешнего влияния.

При этом земельный участок рассматривается как свободный от

улучшений (незастроенный) и пригодный для наилучшего и наиболее

эффективного использования.

Дата оценки стоимости земельного участка не должна быть позже даты

последнего осмотра оценщиком.

При оценке должна быть использована информация, обеспечивающая

достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения

доказательственного значения. Объем используемой при оценке

информации, выбор источников информации и порядок использования

информации определяются оценщиком.

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета

об оценке.

Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на

обоснование рыночной стоимости земельного участка.

Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка должен

содержать:

- описание земельного участка, в том числе целевое назначение и

разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на

земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;

- описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной

инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также

результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные

характеристики земельного участка (далее - улучшения земельного

участка). Возможно приложение фотографий земельного участка и его

улучшений;

- характеристику состояния рынка земли и недвижимости;

- установление варианта наиболее эффективного использования

земельного участка.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть

выражена в сомах в виде единой величины. При необходимости, в

исключительных случаях и в зависимости от целей и задания на оценку

итоговая величина стоимости земельного участка может быть выражена по

иному, в частности в виде диапазона величин.

IV. Подходы к оценке

В основу оценки рыночной стоимости земельных участков положены три

основных подхода: сравнительный, доходный, затратный.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж подобных

объектов, экономический метод (метод выделения), метод соотнесения

(переноса) или метод распределения. На доходном подходе основаны метод

капитализации земельной ренты (чистого операционного дохода), метод

остатка, метод развития (метод предполагаемого использования).

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства

или замещения улучшений земельного участка используются в методе

остатка и в экономическом методе (методе выделения).

Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из

подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем

и достоверность доступной для использования того или иного метода

рыночной информации. Преимущество отдается методам, базирующимся на

наличии наиболее полной и достоверной информации. В случае

использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть

их содержание и обосновать использование. Оценщик при проведении

оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) все

подходы к оценке.

Выбор подходов, которые применяются при проведении оценки,

обусловливается задачей оценки, наличием и качеством исходных данных,

которые имеются в распоряжении для анализа.

Исходными данными для проведения оценки земельных участков

являются:

- документы, которые подтверждают права, обязательства и

ограничения относительно использования земельного участка;

- материалы о физических характеристиках земельного участка,

качестве грунтов, характере и состоянии его застройки, уровне

инженерного обустройства, юридически разрешенном использовании;

- сведения об особенностях местоположения земельного участка

(природные, экономические, историко-культурные, экологические,

градостроительные и другие) и стадии развития рынка недвижимости в

данном районе;

- информация о ценах продажи (аренды) подобных объектов, типичном

покупателе и продавце, расчетном времени экспозиции объектов данного

типа на открытом рынке, их сравнительной доходности;

- данные о сложившихся на рынке затратах на земельные улучшения

(совокупность всех существующих на участке недвижимых объектов,

созданных и необходимых для освоения и использования земельного

участка) и затратах, связанных с содержанием и эксплуатацией зданий и

сооружений.

V. Методы оценки

1. Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки земельных участков, не занятых

зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных

земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о

ценах сделок с подобными земельными участками. При отсутствии

информации о ценах сделок с земельными участками допускается

использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение

объекта оценки с подобными объектами (далее - элементов сравнения);

- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени

отличий каждого подобного объекта от оцениваемого земельного участка;

- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен

подобных участков, соответствующих характеру и степени отличий каждого

подобного объекта от оцениваемого земельного участка;

- корректировка но каждому из элементов сравнения цен каждого

подобного участка, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного

участка;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного

обобщения скорректированных цен подобных объектов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки

(факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта

оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными

участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

- местоположение и окружение;

- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на

земельный участок;

- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

- транспортная доступность;

- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия

подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками также относятся:

- условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение

собственных и заемных средств, условия предоставления заемных

средств);

- условия платежа при совершении сделок с земельными участками

(платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и

т.п.);

- обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли

земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной

оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях

банкротства и т.п.);

- изменение цен на земельные участки за период с даты заключения

сделки с подобным участком до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий подобного участка от оцениваемого

земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем

прямого сопоставления каждого подобного объекта с объектом оценки. При

этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена

исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными

участками.

Корректировки цен подобных объектов по элементам сравнения могут

быть определены как для цены единицы измерения подобного объекта

(например, гектар, квадратный метр), так и для цены подобного объекта

в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или

процентом выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими

способами:

- прямым попарным сопоставлением цен подобных объектов,

отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и

определением на базе полученной таким образом информации корректировки

по данному элементу сравнения;

- прямым попарным сопоставлением дохода двух подобных объектов,

отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и

определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по

d`mmnls элементу сравнения;

- корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением

элемента сравнения и изменением цен подобных объектов (цен единиц

измерения подобных объектов) и определением уравнения связи между

значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного

участка;

- определением затрат, связанных с изменением характеристики

элемента сравнения, по которому подобный объект отличается от объекта

оценки;

- экспертным обоснованием корректировок цен подобных объектов.

При определении оценочной стоимости этим подходом предусматривается

сопоставление продажи нескольких подобных объектов, поэтому

окончательная величина определяется как медианная (средняя для

ранжированного ряда) или модальная (наиболее распространенное значение

полученных результатов).

2. Экономический метод (метод выделения)

Метод применяется для оценки земельных участков, занятых или

подлежащих застройке строениями и (или) сооружениями (далее -

застроенных земельных участков).

Условия применения метода:

- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами

недвижимости, подобными единому объекту недвижимости, включающему в

себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах

сделок допускается использование цен предложения (спроса);

- соответствие улучшений земельного участка его наиболее

эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение

единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный

участок, с подобными объектами;

- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени

отличий каждого подобного объекта от единого объекта недвижимости,

включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен

подобных объектов, соответствующих характеру и степени отличий каждого

подобного объекта от единого объекта недвижимости, включающего в себя

оцениваемый земельный участок;

- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого

подобного объекта, сглаживающая их отличия от единого объекта

недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости,

включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного

обобщения скорректированных цен подобных объектов;

- расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства

улучшений оцениваемого земельного участка с учетом накопленного

износа;

- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем

вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости,

включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения

или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может

определяться с использованием укрупненных и (или) элементных

стоимостных показателей.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели,

характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический,

погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и

расценки, используемые при определении суммы затрат на создание

улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в

зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен),

могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием

системы текущих и прогнозных индексов изменения рыночной стоимости

qrpnhrek|qrb`.

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного

участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее

вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание

улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между

ценой продажи и затратами на создание подобных объектов. Прибыль

инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его

наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства

учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в

денежном выражении как сумма физического, функционального и части

экономического износа, относящегося к улучшениям.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений,

обусловленная ухудшением их физических свойств.

Функциональным износом является потеря стоимости улучшений,

обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения,

строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества

произведенных строительных работ или других характеристик улучшений

современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу

улучшений.

Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта

недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по

отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и

неустранимыми. При этом износ является устранимым, если затраты на его

устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в

результате его устранения. Экономический износ, как правило, является

неустранимым.

3. Метод соотнесения (переноса) или распределения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами

недвижимости, подобными единому объекту недвижимости, включающему в

себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах

сделок допускается использование цен предложения (спроса);

- наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в

рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

- соответствие улучшений земельного участка его наиболее

эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение

единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный

участок, с подобными участками;

- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени

отличий каждого подобного объекта от единого объекта недвижимости,

включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен

подобных объектов, соответствующих характеру и степени отличий каждого

подобного объекта от единого объекта недвижимости, включающего в себя

оцениваемый земельный участок;

- корректировки по каждому из элементов сравнения цен каждого

подобного объекта, сглаживающая их отличия от единого объекта

недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости,

включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного

обобщения скорректированных цен подобных объектов;

- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем

умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего

в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение

доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта

недвижимости.

4. Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от

оцениваемого земельного участка, наиболее эффективное использование

земельного участка с учетом существующих обязательств и ограничений

относительно его использования.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

- определение величины соответствующего коэффициента (ставки)

капитализации земельной ренты;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации

земельной ренты.

В рамках данного метода величина земельной ренты (чистого

операционного дохода) может рассчитываться как доход от сдачи в аренду

земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового

дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового

дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как

правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового

дохода и потерь от простоя и неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от

аренды при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке

земельного участка арендные ставки рассчитываются на базе рыночных

ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по

которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в

условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,

располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной

платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Под капитализацией понимается определение на дату проведения оценки

стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с

одинаковым темпом величин земельной ренты (чистого операционного

дохода) за равные периоды времени.

Основными способами определения коэффициента (ставки) капитализации

являются:

- деление величины земельной ренты (чистого операционного дохода)

по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

- увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину

премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый

земельный участок.

Расчет рыночной стоимости земельного участка производится путем

деления величины земельной ренты (чистого операционного дохода) за

первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком

соответствующий коэффициент (ставку) капитализации.

5. Метод остатка

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого

земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений с учетом

накопленного износа, соответствующих наиболее эффективному

использованию оцениваемого земельного участка;

- расчет чистого операционного дохода от единого объекта

недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы;

- определение величины соответствующих коэффициентов капитализации

доходов от улучшений;

- расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения,

как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений с

учетом накопленного износа на соответствующий коэффициент (ставку)

капитализации доходов от улучшений;

- расчет величины земельной ренты (чистого операционного дохода,

приходящегося на землю) как разности чистого операционного дохода от

edhmncn объекта недвижимости и чистого операционного дохода,

приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

- определение величины соответствующих коэффициентов капитализации

доходов от земли;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации

земельной ренты (чистого операционного дохода, приходящегося на

землю).

Метод допускает также следующую последовательность действий:

- расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений с учетом

накопленного износа, соответствующих наиболее эффективному

использованию оцениваемого земельного участка;

- расчет чистого операционного дохода от единого объекта

недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок

арендной платы;

- определение величины соответствующих коэффициентов капитализации

дохода от застроенного участка;

- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем

капитализации чистого операционного дохода за определенный период

времени;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из

рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости

воспроизводства или замещения улучшений с учетом накопленного износа.

Чистый операционный доход ранен разности действительного валового

дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового

дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как

правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового

дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от

сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при

отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного

участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости

рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее

вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть

сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны

сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а

на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо

чрезвычайные обстоятельства).

Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд

помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В

потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет

неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных

условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные

расходы подразделяются на: постоянные - не зависящие от уровня

заполняемости единого объекта недвижимости, переменные - зависящие от

уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на

замещение элементов улучшений со сроком использования меньше чем срок

использования улучшений в целом (далее - элементов с коротким сроком

использования). В состав операционных расходов не входят

амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию

долговых обязательств по недвижимости.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком

использования производится путем деления суммы затрат на создание

данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе

выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность

процентного наращивания денежных средств для замены элементов с

коротким сроком использования.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов

независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник

или управляющий.

При расчете коэффициента (ставки) капитализации для улучшений

земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения

дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений

(например, при уменьшении стоимости улучшений - учитывать возврат

j`ohr`k`, инвестированного в улучшения).

6. Метод развития (метод предполагаемого использования)

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных

участков.

Условие применения метода - возможность использования земельного

участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для

использования земельного участка в соответствии с вариантом его

наиболее эффективного использования (например, затрат на создание

улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного

участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером

использования);

- определение величины и временной структуры доходов от наиболее

эффективного использования земельного участка;

- определение величины и временной структуры операционных расходов,

необходимых для получения доходов от наиболее эффективного

использования земельного участка;

- определение величины ставки дисконтирования, соответствующей

уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

- расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех

доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех

будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной

оценщиком ставке дисконтирования.

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения

оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе

анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков

инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное

использование земельного участка или единого объекта недвижимости,

либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в

наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен

предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в

конце прогнозного периода.