# Концепция развития рынка недвижимости в Кыргызской Республике (Утверждена постановлением Правительства Кыргызской Республики №435 от 21 июля 2000 года ) - Полное наименование: Концепция развития рынка недвижимости в Кыргызской Республике (Утверждена постановлением Правительства Кыргызской Республики №435 от 21 июля 2000 года ) - Вид акта: Концепция - Номер: 435 - Дата принятия: 21.07.2000 - Статус: Действует - Редакция от: 21.07.2000 - Язык текста: русский - Страница на aqlex: - Официальный источник: > Текст приведён по редакции от 21.07.2000 по данным официального источника. Это не юридическая консультация: для юридически значимых действий сверяйтесь с официальной публикацией. > > Как ссылаться: Концепция развития рынка недвижимости в Кыргызской Республике (Утверждена постановлением Правительства Кыргызской Республики №435 от 21 июля 2000 года ) (ред. от 21.07.2000) - https://aqlex.ai/doc/35395 --- Утверждена постановлением Правительства Кыргызской Республики от 21 июля 2000 года N 435 КОНЦЕПЦИЯ развития рынка недвижимости в Кыргызской Республике Введение В результате проводимых в Кыргызской Республике последовательных экономических реформ осуществлена активная трансформация государственной собственности в частную собственность, проведена структурная перестройка системы хозяйствования, ориентированная на изменения имущественных отношений. По состоянию на 1 июня 2000 года в ходе процесса разгосударствления и приватизации государственной собственности изменили форму собственности 6726 государственных предприятий и объектов, созданы 1202 акционерных общества и 188 обществ с ограниченной ответственностью, 2,5 тыс. объектов приватизированы частными лицами, более 95% жилого фонда перешло в частную собственность. Общий уровень приватизации составил 67 процентов. Близится к завершению реформа в сельском хозяйстве, где 75% всех сельскохозяйственных земель, кроме пастбищ, распределены на земельные доли гражданам. Функционирование в республике наряду с государственной и коммунальной собственностью частной собственности заложило основы для формирования рынка недвижимого имущества. В свою очередь, недвижимость (недвижимое имущество, включая землю) формирует центральное звено всей системы рыночных отношений и является основой национального богатства страны. По своим свойствам недвижимое имущество - наиболее долговечный и капитальный товар из всех существующих, включающий здания, земельные участки, помещения, права на собственность которых затрагивает коренные интересы всех слоев общества. И, как товар - это основной объект сделок на рынке недвижимости (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные, реальные и потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. В этой связи рынок недвижимости выступает средством перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. С другой стороны недвижимое имущество не только важнейший товар, но и капитал, приносящий доход. С учетом всех этих факторов и в целях создания условий для целенаправленного и динамичного формирования рынка недвижимости Президентом Кыргызской Республики изданы указы от 13 апреля 2000 года "О некоторых мерах по дальнейшему развитию рынка недвижимости в Кыргызской Республики" и от 13 июня 2000 года "О проведении пилотных проектов по созданию рынка земли и регистрации прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения". ## Раздел I Отличительные особенности развития рынка недвижимости Под рынком недвижимости понимается среда, в рамках которой осуществляются процессы производства и потребления полезных свойств объектов недвижимости. Рынку недвижимости присущи общие черты всех рынков, но вместе с тем он имеет ряд отличительных условий: 1. Рынок недвижимости узок, локализован и не поддается стандартизации. На нем отсутствует понятие массовости. 2. Определение стоимости объектов недвижимости проводится с помощью процесса оценки (оценивание). Рынок недвижимости характеризуетсянеоднородностью объектов, а следовательно, их низкой сопоставимостью и унифицированностью. 4. Объекты рынка недвижимости имеют ограниченную делимость: на одном земельном участке, к примеру, можно построить лишь ограниченное количество зданий и сооружений. Не случайно, сделки с недвижимостью зачастую носят единичный характер. 5. На рынке недвижимости существует естественная монополия, вызванная местоположением, плодородием, которые, в свою очередь, невоспроизводимы в краткосрочном периоде времени. 6. Для совершения операций на рынке недвижимости требуются высокие пороговые инвестиции. Цена на объекты недвижимости устанавливается зачастую не в результате взаимодействия большого числа продавцов и покупателей, а в результате индивидуальных переговоров. 7. Продавец обязан предъявить право собственности на продаваемую недвижимость. Продаже должна предшествовать обязательная юридическая презентация собственности, а результаты сделки должны быть зарегистрированы и защищены в соответствии с законодательством. Учитывая указанные особенности, большое внимание должно уделяется проблеме защиты прав на недвижимое имущество. Именно для целей защиты интересов владельцев недвижимого имущества в республике принят Закон Кыргызской Республики "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", на основе которого создан государственный орган по регистрации прав на недвижимое имущество всех форм собственности - Государственное агентство по регистрации прав на недвижимое имущество при Правительстве Кыргызской Республики. Тем самым, в республике созданы все необходимые условия для обеспечения гарантированной защиты прав собственников и пользователей недвижимостью, являющиеся одним из главных предпосылок для развития рынка недвижимости. Однако, несовершенство механизмов реализации правовых норм, несоответствие методов государственного регулирования сложившимся в сфере недвижимого имущества рыночным условиям, громоздкая бюрократическая система оформления сделок, высокие размеры государственных пошлин не учитывают особенности рынка недвижимости и тормозят дальнейшее его развитие. Основными факторами возникновения такой нежелательной ситуации являются: - громоздкая и затяжная разрешительная система для совершения сделок с недвижимостью; - отсутствие гибкой налоговой политики в отношении установления и взимания госпошлины за сделки с недвижимостью; - несовершенные, бюрократические методы оценки недвижимого имущества, которые не соответствуют требованиям рыночных отношений; - отсутствие целенаправленной работы над разработкой и осуществлением эффективно действующей системы фискального кадастра в сфере недвижимого имущества. Поэтому, для создания необходимых условий по дальнейшему формированию и развитию рынка недвижимости в Кыргызской Республике необходима Концепция развития рынка недвижимости. Настоящая Концепция определяет основные задачи и сроки формирования и развития рынка недвижимости в Кыргызской Республике на ближайшие несколько лет. ## Раздел II Цели и задачи развития рынка недвижимости 2.1. Целью развития рынка недвижимости является создание правовых, экономических и организационных предпосылок развития рынка недвижимости, основанного на свободной реализации прав физических и юридических лиц на недвижимое имущество и их гарантированной защите, либерализации и оптимизации процесса государственного регулирования рыночных отношений. 2.2. Основными задачами развития рынка недвижимости являются: 2.2.1. Увеличение числа потребителей рынка недвижимости на основе: - предоставления гражданам и организациям, имеющим стабильный доход, целевых кредитов на приобретение объектов недвижимости; 2.2.2. Увеличение количества объектов недвижимости, вовлеченных в экономический оборот в результате совершенствования: - законодательной регламентации процедур совершения сделок и защиты прав на недвижимость, в том числе землю; - установления простых и удобных процедур аренды недвижимости и застройки земельных участков. 2.2.3. Увеличение объемов и потребления товаров, работ и услуг на рынке недвижимости путем: - разработки и введения новых процедур единого налогообложения недвижимости, работ и услуг на рынке недвижимости, стимулирующих рост активности участников рынка недвижимости; - привлечения дополнительных инвестиций в экономический оборот рынка недвижимости; - организации независимой и профессиональной оценочной деятельности; - риэлторской деятельности; - ипотечного кредитования. Поставленные задачи способствуют активизации операций на рынке недвижимости, либерализации процесса государственного регулирования рыночных отношений. Для решения поставленных задач необходимо создать соответствующие инфраструктуры рынка недвижимости. ## Раздел III Формирование и развитие инфраструктуры рынка недвижимости 3.1. Основные задачи. С точки зрения рыночного (макроэкономического) подхода к формированию и развитию рынка недвижимости в республике необходимо создать базовый набор институтов рынка недвижимости, в том числе: а) институтов государственного регулирования, стимулирования и поддержки профессиональной деятельности на рынке недвижимости: - лицензирования профессиональной деятельности на рынке недвижимости; - эффективного налогообложения недвижимого имущества и сделок с ним; - координации усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости. Институты государственного регулирования призваны обеспечить экономико-правовые отношения, вырабатывать направления и регулировать сбалансированность между субъектами рынка недвижимости, включая стимулирование и поддержку органов лицензирования и налогообложения в сфере недвижимости, разработку учебно-методической и справочной документации; б) институтов защиты интересов собственника и инвесторов на рынке недвижимости: - регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; - защиты собственности на рынке недвижимости от противоправных действий, путем создания единой государственной информационно- регистрационной системы прав на недвижимое имущество, гарантирующей защиту прав и интересов со стороны государства собственников и инвесторов на рынке недвижимости, включая свободный доступ к информации всех участников рынка недвижимости; в) институтов профессиональной деятельности на рынке недвижимости: - развития недвижимости; - оценки недвижимости; - ипотечного кредитования сделок с недвижимостью; - риэлторской деятельности. 3.2. Основные этапы развития рынка недвижимости: 3.2.1. На первом этапе, до конца 2000 г., необходимо реализовать следующие задачи: - Министерствам, государственным комитетам и административным ведомствам Кыргызской Республики усовершенствовать методы и саму систему оценки недвижимого имущества, изменив и дополнив нормативно- правовую базу оценки с расширением сферы деятельности независимых, профессиональных оценщиков (оценка всей недвижимости, включая жилой фонд, земельные участки, объекты производственного и непроизводственного назначения); - разработка проектов нормативных актов, регулирующих вопросы оценки объектов недвижимости, включая оценку земли для целей налогообложения и ипотечного кредитования; - разработка механизма ипотечного кредитования в республике, с одновременным упрощением оформления сделок по ипотеке; - развитие предпринимательской деятельности риэлторских фирм и отдельных предпринимателей, занимающихся посреднической деятельностью при совершении операций с объектами недвижимости; - реализация пилотных проектов по формированию рынка земли. 3.2.2. На втором этапе, до 2005 г., необходимо: - создать и задействовать единую информационную систему по правам на недвижимость для полного и своевременного обеспечения органов государственной власти и местного самоуправления, а также других участников рынка достоверной информацией; - разработать и ввести в действие Закон Кыргызской Республики "О едином налоге на имущество в Кыргызской Республике" и внести соответствующие изменения в Налоговый кодекс Кыргызской Республики; - создать необходимые условия по формированию и развитию рынка земли. Институт развития рынка недвижимости Институт развития рынка недвижимости предполагает обновление существующего рынка недвижимости путем строительства новых объектов недвижимости (производственных, жилых, нежилых объектов, увеличение лесных массивов и многолетних насаждений, обособленных водных объектов и т.д.), реконструкции и расширения имеющихся объектов производственного и непроизводственного назначения. На данном этапе развития рынка недвижимости главной задачей является реанимация объектов производственного назначения, их реконструкция и модернизация, а также поддержание жилого фонда в соответствующем состоянии (капремонт, текущий ремонт), строительство жилья под ипотечное кредитование. Институт оценки недвижимости Оценка недвижимости как важнейшая функция системы управления и рыночных отношений должна проводиться профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставный капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей. Для оценки недвижимости особенно важны соблюдение принципа независимости оценщиков, так как лоббирование чьих-либо интересов (государственных, корпоративных, частных и т.д.) может принести большой ущерб как продавцу, так и покупателю недвижимости. Действующая в республике нормативно-правовая база по оценочной деятельности не охватывает оценку всей недвижимости, в том числе нежилого фонда, земельных участков. В настоящее время назрела острая необходимость в разработке проекта Закона "Об оценочной деятельности в Кыргызской Республике" и разработке стандартов оценки имущества, позволяющих развить деятельность независимых оценщиков и осуществляет оценку недвижимости по единым стандартам и правилам. Тем самым будет закрыт доступ к различным злоупотреблениям как со стороны оценщиков, так и заказчиков, потребителей их услуг. Кроме того, в целях введения в республике единого налога на недвижимость с разработкой Закона "О едином налоге на имущество в Кыргызской Республике" необходимо наладить учет и оценку недвижимости для целей налогообложения. Поэтому необходимо разработать нормативно- правовые акты, регулирующие вопросы оценки объектов недвижимости для целей налогообложения. Институт ипотечного кредитования Ипотечное кредитование - нормальный механизм для приобретения недвижимости в западных странах. Это - долгосрочная ссуда под проценты, которые делают ипотеку доступной для большинства населения. В Кыргызской Республике в настоящее время создана нормативно- правовая база, регулирующая ипотечные отношения, включающая: - Гражданский кодекс Кыргызской Республики - закрепляющий основные принципы и понятия ипотеки как залога недвижимого имущества и способы обеспечения выполнения обязательств; - Земельный кодекс Кыргызской Республики - раскрывающий основные принципы ипотеки земельного участка; - Закон Кыргызской Республики "Об ипотеке" - основной закон, регулирующий ипотечные правоотношения; - Закон Кыргызской Республики "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", устанавливающий правовые основы и порядок функционирования единой государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество, включая ипотеку, на всей территории Кыргызской Республики; - Закон Кыргызской Республики "О нотариате" и другие нормативные правовые акты. Для полноценного развития ипотеки необходимо в полной мере задействовать механизм ипотечного кредитования, не получившего до настоящего времени должного развития. При этом требуется определить: - источники финансирования; - оценку недвижимости при ипотеке; - упрощение порядка оформления сделок при ипотеке. Вопросы развития ипотечного кредитования особо выделены Президентом Кыргызской Республики в изданных им указах: от 13 апреля 2000 г. "О некоторых мерах по дальнейшему развитию рынка недвижимости в Кыргызской Республике" и 13 июня 2000 г. "О проведении пилотных проектов по созданию рынка земли и регистрации прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения", включая ипотечное кредитование земельных участков сельскохозяйственного назначения. Принятие и введение в действие Законов Кыргызской Республики "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" и "Об ипотеке", коренным образом повлияли на сферу действий Закона "О залоге". Последний действительно сыграл свою, немаловажную роль в тот период, пока не были приняты Законы Кыргызской Республики "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" и "Об ипотеке". Однако с ведением в действие Закона Кыргызской Республики "Об ипотеке" залоговые отношения начали регулироваться двумя Законами, которые в ряде случаев противоречат друг другу. В связи с этим необходимо внести изменения и дополнения в Закон Кыргызской Республики "О залоге". Национальному банку Кыргызской Республики совместно с Министерством финансов Кыргызской Республики необходимо определить источники финансирования ипотечного кредитования с рассмотрением вопросов: о создании ипотечного и индустриального банка, ссудно- сберегательных и жилищно-строительных касс в Кыргызской Республике. Институт риэлторской деятельности С появлением на рынке недвижимости риэлторских фирм и отдельных предпринимателей, занимающихся посреднической деятельностью по оказанию за вознаграждение для других лиц услуг при совершении операций с объектами недвижимости, назрела необходимость развития такой предпринимательской деятельности в Кыргызской Республике. Для чего необходимо разработать проекты нормативных правовых актов, регулирующих: - риэлторскую деятельность в Кыргызской Республике; - лицензирования риэлторской деятельности в Кыргызской Республике; - порядок проведения государственной аттестации и квалификационной сертификации специалистов по риэлторской деятельности в Кыргызской Республике. Принятие данных нормативных правовых актов в республике позволит поставить деятельность риэлторских фирм и предпринимателей на профессиональную основу, защитить права как собственников и пользователей недвижимости, так и самих риэлтеров от противоправных действий, взяточничества, коррупции и других негативных явлений в операциях с недвижимостью. ## Раздел IV Правовое, финансовое и информационное обеспечение формирования и развития инфраструктуры рынка недвижимости 4.1. Правовое обеспечение. В плане правового обеспечения формирования и развития инфраструктуры рынка недвижимости необходимо: а) совершенствование законодательства Кыргызской Республики, регулирующего рынок недвижимости; б) упрощение процедур оформления сделок с недвижимостью; в) совершенствование механизма защиты вещных прав на недвижимость граждан, коммунальных образований, государства. 4.2. Финансовое обеспечение. Финансирование осуществляется за счет внутренних (включая ипотечное кредитование населения на приобретение и строительства жилья, аренды недвижимости, государственные целевые субсидии на приобретение жилья и др.) и внешних источников финансирования, не запрещенных законодательством Кыргызской Республики. 4.3. Информационное обеспечение. Главной задачей в этом направлении является создание единой информационно-компьютерной сети по правам на недвижимое имущество для полного и своевременного обеспечения органов государственной власти и местного самоуправления, а также всех участников рыночных отношений и других потребителей надежной и регулярно обновляемой информацией о зарегистрированных правах на недвижимость. Первоочередными задачами по созданию единой информационно- компьютерной сети по регистрации прав на недвижимое имущество на данном этапе являются: а) оценка состояния дел по компьютеризации регистрационной системы; б) определение состава первоочередных мер по разработке регистрационной системы; в) разработка основных Положений по использованию единой информационной системы.