Стратегия управления муниципальной землей города Жалалабат (утверждена постановлением Жалалабатского городского кенеша депутатов)

Зарегистрировано в Управлении юстиции Жалалабатской области 20 июня

2006 года. Регистрационный номер 12-6-06

Приложение № 1 к

постановлению № 4 ХVII сессии

городского кенеша депутатов

от 24 мая 2006 года

Стратегия управления муниципальной землей

Города Жалалабат

Разработана Мэрией города

совместно с Городским отделом архитектуры и строительства и

городским отделом Госрегистра

при поддержке проекта ЮСАИД «Развитие местного управления в

Центральной Азии», Урбан Институт.

ОГЛАВЛЕНИЕ

I. Зачем нам нужна эта Стратегия?

II. Обзор муниципальной земли

III. Принципы, определяющие политику города относительно муниципальной

земли

IV. Управление незастроенными муниципальными участками внутри красных

линий (со стороны квартала)

V. Управление землями общего пользования

VI. Управление землями, переданными во временное пользование, включая

аренду.

VII. Организационные аспекты

VIII. Финансовые аспекты

IX. Информационное обеспечение, отслеживание результатов и оценка

X. Отчетность

I. Зачем нам нужна эта Стратегия?

Управление муниципальной землей состоит в принятии и исполнении

решений о приобретении, использовании и отчуждении (продаже, сдаче в

аренду) земли, находящейся в муниципальной собственности.

Земля является ГЛАВНОЙ материальной ценностью, находящейся в

муниципальной собственности, – и по стоимости (если оценить рыночную

стоимость этой земли), и как ресурс экономического развития, поэтому

органы местного самоуправления придают особое значение управлению

землей.

Стратегия управления землей включает в себя данный документ и набор

действий по его воплощению в практику. У города есть конкретные цели,

ради которых данная Стратегия вводится в действие:

1. Взять распоряжение муниципальной землей под контроль органов

местного самоуправления.

2. Перейти от пассивного к активному распоряжению муниципальной

землей, в соответствии с планом хотя бы на несколько лет вперед.

3. Исключить из нынешней и будущей практики нарушения земельного

законодательства, имевшие место в прошлом. Кроме того, постепенно

привести в соответствие с законом те случаи, в которых нарушения были

допущены в прошлом.

4. Способствовать экономическому развитию города и привлечению

частных инвестиций в экономику города и строительство.

5. Балансировать земельные интересы различных групп и по возможности

соблюдать социальную справедливость.

6. Извлекать как можно больше доходов от предоставления прав на

землю, но не создавать этим существенных конфликтов с достижений

других целей Стратегии.

Стратегия является основным документом по рациональному использованию

земель местного самоуправления г. Жалалабат и принята в реализацию

исключительного права городского кенеша по установлению порядка

распоряжения муниципальной собственностью, определенного статьей 23

Закона Кыргызской Республики «О местном самоуправлении и местной

государственной администрации». Любые иные акты и действия других

органов местного самоуправления г. Жалалабат, не соответствующие и/или

отклоняющиесяот положений настоящей Стратегии могут быть предприняты

не иначе как с предварительного утверждения таких действий и/или актов

городским Кенешем.

II. Обзор муниципальной земли

Муниципальная собственность распространяется на следующие виды земель:

Незастроенная земля внутри красных линий (со стороны квартала).

Земля пригодная под капитальное строительство, права на которую

еще никому не переданы.

Земля внутри красных линий (со стороны квартала) в том числе,

земля пригодная под капитальное строительство, временные права на

которую переданы третьим лицам.

Земли общего пользования (улицы, скверы, парки).

Земельные участки, относящимися к зданиям, находящимся в

муниципальной собственности (например, участки при школах или

относящиеся к муниципальным предприятиям).

Таблица 1. Оценка количественного состава муниципальных земель (на 1

января 2006 г.)

В данной Стратегии основное внимание посвящено управлению

незастроенной муниципальной землей, хотя активная работа ведется и по

остальным видам земли.

III. Принципы, определяющие политику города относительно муниципальной

земли

III.1 Муниципальная земля является ценным имуществом города, и органы

местного самоуправления используют все возможные законные средства для

защиты и закрепления прав города на это имущество:

1.1 Город продолжит и завершит работы по полной регистрации прав

муниципальной собственности на землю

1.2 Город будет продолжать прояснение и отстаивание своих законных

прав на спорные участки

1.3 Город улучшит качество договоров аренды земли и других

документов.

III.2 Предоставление прав на участки производится в строгом

соответствии с законом, по следующим процедурам:

2.1.Аукционы по продаже прав собственности или долгосрочной аренды

при предоставлении участков с правом капитального строительства под

любое использование (коммерческое, производственное, жилое, и т.д.), в

соответствии с утвержденным кенешем правовым зонированием территории

2.2.Аукционы или конкурсы по продаже прав аренды - без права

капитального строительства и без права выкупа - земель общего

пользования и других земель не предназначенных под капитальное

строительство

2.3.Предоставление участков семьям по статье 32 Земельного Кодекса,

при наличии земель для такого распределения.

2.4.Специальные процедуры (такие, например, как конкурсы с

ограниченным участием), когда по решению кенеша земля может быть

предоставлена не через открытый аукцион, а через такую форму торгов

как конкурс с особыми условиями.

III.3 Политика относительно того, какие права на земельные

участки предоставляются, направлена на достижение двух целей: (1)

максимальное удовлетворение и защиту прав инвесторов и

землепользователей и (2) соблюдение кратко- и долгосрочных финансовых

интересов города. Конкретно, политика в области предоставляемых прав

на землю состоит в следующем:

3.1.Если на участке разрешено капитальное строительство, он

продается, как правило, в частную собственность. В специальных случаях

участки могут продаваться в аренду сроком не менее 49 лет.

3.2.НЕ РАЗРЕШАЕТСЯ продавать участки под капитальное строительство в

краткосрочную аренду с правом последующего выкупа.

3.3.Капитальное строительство на участках, на которых оно не было

разрешено, будет пресекаться в соответствии с законом, а участки

изыматься у пользователей по истечению предоставленных на них прав,

без компенсации затрат на незаконное строительство.

III.4. Подготовка и выставление участков на торги (где эти

участки расположены, какого размера и по каким ценам) планируется и

реализуется с учетом как текущего состояния рынка недвижимости, так и

долгосрочных интересов развития города. В частности:

4.1.Выставляются на продажу участки в тех местах, где есть спрос и по

рыночным ценам.

4.2.Не допускается чрезмерное дробление участков, на которых

разрешено капитальное строительство.

4.3.Не разрешается предоставление долгосрочных прав не участки

расположенных так, что они снижают рыночную стоимость окружающей

муниципальной земли (не разрешается «нарезать» мелкие участки

посередине больших участков, отделять незастроенные участки от доступа

к улицам и дорогам, и т.д.)

III.5. Процесс и результаты управления землей полностью прозрачны

для кенеша и населения, за счет регулярной обязательной отчетности

Мэрии, регулярного обнародования итогов управления, и проведения

общественных слушаний.

III.6. Стратегия балансирует интересы нынешнего и будущих поколений

горожан за счет трех механизмов:

6.1.Муниципальная земля является ценным общим достоянием всего

населения города, поэтому пользование муниципальной землей является в

основном платным, за исключением муниципальных бюджетных организаций,

таких как школы и другие объекты социальной инфраструктуры. Доходы от

платы за землю поступают в городской бюджет.

6.2.Продажа муниципальной земли в частную собственность или аренду

сроком более 5 лет производится в основном в плановом порядке, с

созданием резерва земель на будущее (см. раздел IV)

6.3.Доходы, получаемые от продажи муниципальной земли в частную

собственность и от долгосрочной аренды земли учитываются отдельно в

доходной части городского бюджета, как детально определено ниже в

разделе «Финансовые аспекты». Основная часть этих доходов должна

тратится только на капитальные затраты в соответствии с конкретным

списком капитальных затрат, утвержденным как часть данной Стратегии.

Размер (процент) этих отчислений, идущих только на капитальные

затраты, а также другие детали финансового плана, связанного в данной

Стратегией, ежегодно утверждаются кенешем в рамках бюджетного

процесса. Все изменения в утвержденном списке финансируемых

капитальных затрат и другие отклонения от утвержденного финансового

плана также должны утверждаться кенешем.

III.7. Стратегия является долгосрочным, ежегодно обновляемым

документом, а ее реализация подлежит мониторингу и оценке.

Не менее раза в год, итоги внедрения Стратегия рассматриваются

горкенешем. На этом же заседании утверждаются вносимые изменения, в

частности, состав списков участков.

IV. Управление незастроенными муниципальными участками внутри красных

линий (со стороны квартала).

Незастроенные муниципальные участки внутри красных линий (со стороны

квартала) относятся к следующим категориям:

«Золотой фонд» - участки, которые уже имеют или будут иметь в будущем

высокую рыночную стоимость и откладываются в резерв, для продажи

частному сектору в последующие годы, когда городу понадобятся средства

для значительных капитальных затрат. В данный момент предполагается,

что вопрос продажи участков из «золотого фонда» не будет подниматься

раньше чем в 2010 году. В любом случае, ни один участок «золотого

фонда» не может быть выставлен на продажу без утверждения городским

кенешем. Однако эти земли могут предоставляться в аренду сроком не

более 1 года.

Состав этой группы представлен в Таблице 2 Приложения.

Группа А – участки пригодные под капитальное строительство как

независимые объекты недвижимости. Обычно, это будут участки размером

не меньше 120 м2. Как сказано в предыдущем разделе, эти участки будут

продаваться через аукционы в частную собственность или в 49-летнюю

аренду, в основном в плановом порядке. Большие участки будут

разбиваться на лоты оптимального размера. В Таблице 3 представлен

состав Группы А. Список начинается с тех участков, которые

запланированы на продажу в 2006 году (Группа А-2006).

В течение 2006 года Комитет по управлению муниципальной

собственностью и Комиссия по застройке и землепользованию

муниципальными землями будут также рассматривать заявления от

потенциальных покупателей на приобретение других участков из Группы А

(тех которые не планировались на продажу в 2006 году), и при наличии

активного интереса эти участки могут (но не обязаны) быть выставлены

на аукционы сверх плана.

Состав этой группы представлен в Таблице 3 Приложения.

Группа Б – участки пригодные под капитальное строительство только как

часть соседних участков (если собственники соседних участков могут

быть заинтересованы в присоединении таких «обрезков»). Эти участки

продаются через торги с условиями.

Состав этой группы представлен в Таблице 4 Приложения.

Группа В – участки не пригодные для капитального строительства при

нынешних условиях окружающей застройки. Эти участки могут

предоставляться только в аренду сроком до 5 лет, без права

капитального строительства.

Состав этой группы представлен в Таблице 5 Приложения.

При наличии в вышеуказанных группах участков, права муниципальной

собственности, на которые не прояснены, Комитет по муниципальной

собственности будет прояснять эти права в административном и судебном

порядке.

V. Управление землями общего пользования

V.1 Права на участки на землях общего пользования впредь будут

предоставляться с полным соблюдением закона: только в аренду не более

чем на 5 лет, без права капитального строительства, и через торги,

когда это предусматривается законом.

V.2. В течение 2006 – 2007 годов будут приняты практические меры по

приведению в соответствие с законом прошлых нарушений на землях общего

пользования, а также предотвращению будущих нарушений.

V.2.1 В городе имеются случаи, когда участки были предоставлены под

капитальное строительство на землях общего пользования и капитально

застроены с нарушением действовавшего законодательства. Эти случаи

будут приводиться в соответствие с законом в штучном порядке.

V.2.2 Имеется много объектов по существу построенных как капитальные,

вопреки тому, что закон позволяет только временное строительство, и

разрешительная документация была только на строения облегченного типа.

Эти случаи также будут приводиться в соответствие с законом в штучном

порядке.

V.2.3 Постоянно действующей рабочей группе по выполнению Стратегии

поручается установить специальное взаимодействие Комитета по

управлению муниципальной собственностью, Главархитертуры и Госрегистра

г.Жалалабат, которое позволит более эффективно предотвращать попытки

капитального строительства на землях общего пользования. Дополнить эту

работу активной компанией по разъяснению землепользователям их

ответственности и прав, связанных с землями общего пользования.

.

V.3. В будущем, если органы местного самоуправления сочтут, что

разрешить в капитальное строительство на определенном участке в

составе земель общего пользования может быть в интересах городского

сообщества, принятие решения будет проходить по следующей процедуре:

· Общественные слушания о выводе участка из состава земель общего

пользования

· Оформление такого вывода участка

· Продажа прав не него через торги (конкурс или аукцион).

V.4. Комитету по управлению муниципальной собственностью

проанализировать и вынести на рассмотрение кенеша, есть ли новые типы

платежей за земли общего пользования, которые имело бы смысл ввести в

будущем.

VI. Управление землями, переданными во временное пользование,

включая аренду.

VI.1 В течение 2006 года будет продолжен и завершен учет всех

участков ранее предоставленных во временное пользование. Как выявилось

при подготовке Стратегии, с 1999 по 2004 год более 800 участков

площадью более 198 га были предоставлены во временное пользование, но

с землепользователями по тем или иным причинам не были заключены

договора аренды земли. В данное время ведется работа по выявлению всех

этих участков, выяснению какие из них расположены на землях общего

пользования, каким образом эти участки были предоставлены во временное

пользование и почему не были заключены договора.

VI.2 Результатом учета будет компьютеризированный список (база

данных) всех участков, находящихся в муниципальной собственности, но

переданных во временное пользование. Составить и поддерживать эту базу

данных поручается Комитету по управлению муниципальной собственностью.

VI.3. Общей политикой города по отношению к этим участкам

является:

o Упорядочивание отношений с землепользователями и приведение их в

соответствии с законодательством,

o Соблюдение финансовых интересов города как собственника земли, и

o Соблюдение справедливости по отношению к землепользователям.

VI.4. Для тех участков, где отсутствуют договора аренды,

дальнейшая судьба каждого участка будет решаться в соответствии с

законом. Общая установка города при решении этих вопросов состоит в

том, чтобы дать возможность существующим землепользователям или

выкупить участок в частную собственность через торги, или получить

справедливую компенсацию за законно сделанные инвестиции в

строительство, или продлить право землепользования на новый срок, но

через договора аренды земли (заключаемые через торги, когда этого

требует закон).

VI.5. Будет создана и поддерживаться компьютеризированная база

данных по действующим договорам аренды. Составить и поддерживать эту

базу данных поручается Комитету по управлению муниципальной

собственностью.

VI.6. Участки, вновь предоставляемые во временное пользование,

будут предоставляться только на правах аренды.

VII. Организационные аспекты и последующие шаги.

VI.1 Для практического осуществления данной Стратегии устанавливается

регулярное рабочее взаимодействие между Мэрией, Гор архитектурой, и

Госрегистром. Назначается постоянно действующая рабочая группа по

выполнению Стратегии в составе:

Первый Вице-мэр –

Начальник Комитета по управлению муниципальной собственностью

Главный архитектор города

Директор Госрегистра г. Жалалабат

Начальник бюджетного отдела городского управления финансов –

Данная рабочая группа отвечает за всестороннее, плановое и

своевременное осуществление Стратегии.

VI.2 Рабочая группа также отвечает за ежегодное обновление Стратегии,

включая Таблицы 1- 6, а также отчетность перед кенешем за выполнение

Стратегии.

VI.3 Финансирование работ по осуществлению Стратегии, в том числе по

подготовке участков как объектов недвижимости для выставления на

торги, осуществляется как предусмотрено следующим разделом.

VI.4 Комитету по управлению муниципальной собственностью улучшить, по

мере необходимости, качество договоров аренды земли и других

документов.

VI.5 Мэрии обеспечить поступление и распределение доходов от

муниципальных земель по порядку и для целей, определенных в следующем

разделе.

VIII. Финансовые аспекты

VIII.1. Доходы от продажи и аренды земли поступают в городской бюджет,

но по двум каналам:

· Доходы от краткосрочной (сроком до 5 лет) и долгосрочной (сроком

на 5 и более лет) аренды земли поступают как неналоговые доходы в

бюджет города и учитываются отдельной строкой «Арендная плата за

землю» (код 74502), в Разделе 74500 «Арендная плата». В пояснительной

записке к бюджету показывать, какую часть строки 74502 составляет

доход от долгосрочной аренды.

· Доходы от продажи участков в частную собственность учитываются в

отдельной строке «Продажа земли и нематериальных активов» (код 83000)

в разделе «Доходы от операций с капиталом» доходной части бюджета

города.

VII.2 Средства, полученные от двух источников: продажи земли (строка

доходов 83000) и от долгосрочной аренды земли (соответствующая доля

доходов по строке 74502) - могут тратиться только на (1) капитальные

затраты в соответствии со списком, утвержденным этой Стратегией и в

рамках бюджетного процесса (Приложение, Таблица 6), и (2) затраты,

связанные с управлением муниципальной землей.

VII.3. В 2006 бюджетном году, не менее 70% поступлений от этих двух

источников будут потрачены на капитальные затраты по объектам,

представленным в Таблице 6 Приложения. Остальные средства от этих

двух источников тратятся на оплату работ по управлению муниципальной

землей, включая оплату услуг Горархитектуры и Госрегистра, связанных с

осуществлением Стратегии, в частности для подготовки участков для

продажи. В случае нехватки этих средств на затраты по управлению

муниципальной землей, дополнительное финансирование производится за

счет поступлений от краткосрочной аренды земли.

VII.4. Изменение указанного выше процента расходов на капитальные

затраты из доходов по строкам 83000 и 74502 может производиться только

по утверждению кенеша. Капитальные затраты из этих источников на

объекты, не включенные в список в Таблице 6 также должны утверждаться

кенешем.

IX. Информационное обеспечение, отслеживание результатов и оценка

Управление муниципальной собственности должно обеспечить наличие

систематической, компьютеризированной информации, связанной с

управлением муниципальной землей, в частности по таким разделам как:

a. Баланс муниципальных земель и его изменения за год (по крайней

мере по пяти категориям из Таблицы 1)

b. Результаты регистрации прав на муниципальную землю

c. Полную базу данных по всем действующим договорам аренде земли

d. Базу данных по выставлению участков на торги и результатам торгов

(как по аренде, так и по продаже в собственность)

e. Финансовые результаты, связанные с землей и их анализ

f. Анализ выполнения Стратегии за год.

X. Отчетность

Отслеживание и оценка результатов Стратегии. Рабочая группа

устанавливает набор простых показателей, которые будут неуклонно

собираться и анализироваться (ходя бы раз в году), чтобы следить,

достигает ли Стратегия своих целей. Результаты должны не менее раза в

году представляться в виде отчета Мэрии, кенешу и горожанам. Такое

отслеживание результатов также позволит корректировать Стратегию по

ходу течения времени.

ПРИЛОЖЕНИЕ

Таблица 2. "Золотой Фонд" - резерв для будущих продаж

Таблица 3. Группа А - пригодные для продаж под капитальное

строительство

Группа А-2007 – для продажи в

2007 году и позже

Таблица 4. Группа Б - для продажи под капитальное строительство

собственникам соседних участков

Таблица 5. Группа В - не пригодные для продажи под капитальное

строительство

Группа В-2006

Группа В-2007 году и позже

Таблица 6. План капитальных затрат, финансируемых за счет доходов от

земли в 2006 году

Руководитель аппарата горкеша Т.Касымов