Положение о методике определения стоимости земельных участков в г.Бишкек (утверждено постановлением Бишкекского городского кенеша депутатов)

УТРАТИЛО СИЛУ в соответствии с постановлением Бишкекского горкенеша от 20 декабря 2011 года № 288

Приложение 2

к постановлению Бишкекского городского Кенеша депутатов от 9 апреля 2003 года № 170

ПОЛОЖЕНИЕ о методике определения стоимости земельных участков в г.Бишкек

1. Общие положения

1.1. Данное Положение (далее - методика) разработано в соответствии с международными стандартами для оценки стоимости индивидуальных земельных участков в г.Бишкек.

1.2. Методика определяет подходы оценки объектов земельной собственности при заключении гражданско-правовых сделок, предусмотренных законодательством Кыргызской Республики.

2. Термины и определения

2.1. Термины, приведенные ниже, употребляются в следующем значении:

2.1.1. Дата оценки - дата, по состоянию на которую совершаются процедуры оценки, и определяется стоимость земельного участка.

2.1.2. Земельные улучшения - все изменения, отличающие свободный и неосвоенный земельный участок, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования.

2.1.3. Земельный участок - часть земной поверхности, которая имеет фиксированные границы и характеризуется определенным местоположением, природными свойствами, физическими параметрами, правовым и хозяйственным состоянием и другими характеристиками, являющимися его существенными составляющими.

2.1.4. Капитализация - пересчет будущих доходов в текущую стоимость (стоимость на дату оценки).

2.1.5. Местоположение - экономическое понятие, отражающее доступность, инфраструктурное обустройство и характер использования прилегающей территории.

2.1.6. Наилучшее и наиболее эффективное использование – юридически разрешенное, физически возможное, экономически целесообразное, финансово обоснованное и наиболее доходное использование земельного участка.

2.1.7. Объект земельной собственности - земельный участок (доля в земельном участке), а также права и обязательства, связанные с его (ее) владением, пользованием и распоряжением.

2.1.8. Оценка объектов земельной собственности - определение стоимости объектов земельной собственности на дату оценки по установленной процедуре в соответствии с характером гражданско-правовой сделки.

2.1.9. Оценщик - юридическое или физическое лицо, обладающее профессиональной подготовкой, опытом, квалификацией и правовым статусом для проведения оценочной деятельности.

2.1.10. Правовое состояние земельного участка - совокупность юридически закрепленных прав, обязательств, ограничений и интересов, связанных с использованием и развитием земельной собственности.

2.1.11. Развитие земельной собственности - разделение, объединение, застройка и иное улучшение земельных участков, направленное на повышение стоимости земельной собственности.

2.1.12. Рыночная стоимость - наиболее вероятная на дату оценки сумма, за которую возможно продать право собственности на земельный участок, на открытом рынке в условиях честной конкуренции, полученная расчетным путем, согласно настоящей методике.

2.1.13. Физические характеристики земельного участка - размер, конфигурация, площадь, топография и другие характеристики, выражаемые в метрических показателях.

2.1.14. Разрешенное использование - использование земельного участка в соответствии с нормативными правовыми актами местного самоуправления и учетом целевого назначения, землеустроительной и градостроительной документации, утвержденной в установленном порядке.

3. Объекты и цели оценки

3.1. Объектом оценки являются земельные участки (доли в земельных участках), права собственности на них и права третьих лиц, обязательства и интересы, связанные с владением, пользованием и распоряжением.

4. Подходы к определению стоимости

4.1. Оценка объектов земельной собственности осуществляется на основе соблюдения процедур, которые отображают следующие основные методические подходы:

а) сопоставление цен продажи (аренды) подобных объектов;

б) капитализацию чистого дохода;

в) учет затрат на земельные улучшения.

При проведении оценки может быть использовано несколько методических подходов, при этом преимущество отдается одному из них, базирующемуся на наличии наиболее полной и достоверной информации об объекте оценки.

4.2. Выбор подходов, которые применяются при проведении оценки, обусловливается объектом оценки, его состоянием на рынке, наличием и качеством исходных данных и регламентируется системой стандартов.

4.3. Исходными данными для проведения оценки объектов земельной собственности являются:

- документы, которые подтверждают права, обязательства и ограничения относительно использования земельного участка;

- материалы о физических характеристиках земельного участка, качестве грунтов, характере и состоянии его застройки, уровне инженерного обустройства, юридически разрешенном использовании;

- сведения об особенностях местоположения земельного участка (природные, экономические, историко-культурные, экологические, градостроительные и другие) и стадии развития рынка недвижимости в данном районе;

- информация о ценах продажи (аренды) подобных объектов, типичном покупателе и продавце, расчетном времени экспозиции объектов данного типа на открытом рынке, их сравнительной доходности;

- данные о сложившихся на рынке затратах на земельные улучшения и затратах, связанные с содержанием и эксплуатацией зданий и сооружений.

4.4. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом, основанном на сопоставлении цен продаж, определяется на уровне цены продажи объектов, подобных объекту оценки. Цена продажи подобного объекта, в случае необходимости, корректируется на его различия с объектом оценки в правовом состоянии, условиях и датах продажи, местоположении, физических характеристиках, характере и правилах использования земельного участка и прилегающей территории.

Откорректированная цена продажи i-го подобного объекта земельной собственности определяется по формуле:

Цапi = Цаi + Е дельта Цаj, где: j=1

Цапi - откорректированная цена продажи i-го подобного объекта; Цаi - фактическая цена продажи подобного объекта; m - количество факторов сравнения; дельта Цаj - разность (поправка) в цене (+,-) продажи подобного объекта относительно объекта оценки по j-му фактору сравнения. Стоимость объекта оценки устанавливается как медианное (среднее для ранжированного ряда) или модальное (наиболее распространенное) значение полученных результатов откорректированных цен продажи нескольких подобных объектов.

4.5. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом, основанном на капитализации чистого дохода (земельной ренты), определяется как отношение годового чистого дохода от сдачи в аренду свободного земельного участка к ставке капитализации по формуле:

Доз ЦК = ---, где: Скз

Цк - стоимость объекта оценки, определенная путем капитализации чистого дохода; Доз - чистый годовой доход с земли; Скз - ставка капитализации для земли. Ставка капитализации определяется преобладающим соотношением между чистым доходом и ценами продажи для подобных объектов земельной собственности или на основе нормы отдачи с учетом компонентного состава недвижимости.

4.6. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом, основанном на учете затрат на земельные улучшения, определяется как остаток между ожидаемой ценой продажи застроенного участка (или капитализированным чистым доходом от его использования) и всеми затратами на земельные улучшения, по формуле:

Цз = Цо - Воз, где:

Цз - стоимость объекта оценки, определенная путем учета затрат на земельные улучшения; Цо - ожидаемая цена продажи (или капитализированный чистый доход от застроенного земельного участка); Воз - затраты на земельные улучшения.

4.7. Окончательный вывод относительно стоимости объекта формируется на основании сравнительного и причинно-следственного анализа результатов оценки, полученных по различным подходам.

5. Проведение оценки и оформление ее результатов

5.1. Оценка объектов земельной собственности осуществляется независимыми оценщиками на договорных началах в соответствии с заданием на выполнение оценки.

5.2. Результаты оценки оформляются в виде отчета - документа, который содержит обоснование и вывод оценщика о стоимости объекта оценки.

5.3. Требования к содержанию и оформлению отчета.

Отчет об оценке должен содержать:

- титульный лист и перечень прилагаемых документов;

- техническое задание, являющееся основанием для выполнения оценки;

- цель оценки и вид определяемой стоимости;

- дату оценки;

- основные предпосылки, допущения и ограничения;

- анализ местоположения оцениваемого объекта;

- описание объекта оценки;

- определение наилучшего и наиболее эффективного использования;

- обоснование применяемых подходов и методов оценки;

- расчеты стоимости объекта оценки;

- согласование полученных результатов и вывод оценщика о стоимости

объекта оценки;

- копии квалификационных сертификатов оценщиков;

- другие материалы, используемые для оценки объекта.

5.4. Отчет об оценке подписывается и заверяется печатью оценщика.

5.5. Отчет об оценке рассматривается на Комиссии, и цена продажи земельного участка утверждается Председателем Комиссии.

Руководитель аппарата Бишкекского городского Кенеша депутатов

К.Адыранов