# Методика определения рыночной стоимости земельных участков в г. Чолпон-Ата (Утверждено Постановлением XII сессии Чолпон-Атинского городского Кенеша народных депутатов XXIV созыва от 31 января 2002 года.) - Полное наименование: Методика определения рыночной стоимости земельных участков в г. Чолпон-Ата (Утверждено Постановлением XII сессии Чолпон-Атинского городского Кенеша народных депутатов XXIV созыва от 31 января 2002 года.) - Вид акта: Методика - Дата принятия: 31.01.2002 - Статус: Действует - Редакция от: 31.01.2002 - Язык текста: русский - Страница на aqlex: - Официальный источник: > Текст приведён по редакции от 31.01.2002 по данным официального источника. Это не юридическая консультация: для юридически значимых действий сверяйтесь с официальной публикацией. > > Как ссылаться: Методика определения рыночной стоимости земельных участков в г. Чолпон-Ата (Утверждено Постановлением XII сессии Чолпон-Атинского городского Кенеша народных депутатов XXIV созыва от 31 января 2002 года.) (ред. от 31.01.2002) - https://aqlex.ai/doc/23094 --- Приложение № 3 Утверждено Постановлением XII сессии Чолпон-Атинского городского Кенеша народных депутатов XXIV созыва от 31 января 2002 года. МЕТОДИКА определения рыночной стоимости земельных участков в г. Чолпон-Ата 1. Общие положения. 1.1. Данная методика (далее - методика) разработана в соответствии с Системой Стандартов Оценки Имущества, с учетом международных и европейских стандартов для целей оценки индивидуальных объектов земельной собственности в г. Чолпон-Ата. 1.2. Методика определяет подходы оценки прав на объекты земельной собственности при продаже земельных участков, предусмотренных законодательством Кыргызской Республики. 2. Термины и определения. Термины, приведенные ниже, употребляются в следующем значении: 1. Дата оценки -дата, по состоянию на которую совершаются процедуры оценки и определяется стоимость земельного участка. 2. Земельные улучшения - совокупность всех существующих на участке недвижимых объектов, к которым относятся: здания, строения, сооружения, результаты землеустроительных, мелио- ративных и ландшафтных работ, иные объекты недвижимого имущества, созданные и необходимые для освоения и ис- пользования земельного участка. 3. Земельный участок - часть земной поверхности, которая имеет фиксированные границы и характеризуется определенным местоположением, природными свойствами, физическими параметрами, правовым и хозяйственным состоянием и другими характеристиками, являющимися его существенными составляющими. 4. Капитализация - пересчет будущих доходов в текущую стоимость на дату оценки. 5. Местоположение - экономическое понятие, отражающее доступность, инфраструктурное обустройство и характер использования прилегающей территории. 6. Наилучшее и наиболее эффективное использование - юридически разрешенное, физически возможное, экономически целесообразное и наиболее доходное использования земельного участка. 7. Недвижимое имущество - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др. 8. Объект оценки (объект земельной собственности) - земельный участок (доля в земельном участке), а также права и обязате- льства, связанные с его (ее) владением,пользованием и распоряжением. 9. Ограничение - ограничение прав на владение, распоряжение, пользование земельным участком, в том числе права третьих лиц (аренда, залог, ипотека. сервитуты, обязательства по договору, решение суда об аресте имущества и другие установленные законодательством права, ограничивающие права собственника или пользователя недвижимости). Ограничение может включать также любое соглашение между собственниками или пользователями земельных участков о намерении обязать этих собственников или пользователей сделан, добровольный взнос на общее содержание недвижимого имущества. 10. Оценка объектов земельной собственности - определение стоимости прав и обязательств, связанных с владением, пользованием и распоряжением объектом земельной собственности на дату оценки по установленной процедуре в соответствии с характером гражданско-правовой сделки. 11. Оценщик - юридическое или физическое лицо, обладающее профессиональной подготовкой, опытом, квалификацией и правовым статусом для проведения оценочной деятельности. 12. Независимость Оценщика - оценка не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родственных связях. Проведение оценки не допускается, если в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора. Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки. Размер оплаты оценщику за проведение оценки не может зависеть от итоговой величины стои- мости объекта оценки. Оценщик, как частный предприниматель, должен быть зарегистрирован соответствующим образом в государ- ственных органах и иметь печать с ИНН. 13. Правовое состояние земельного участка - совокупность юридически закрепленных прав, обязательств, ограничений и интересов, связанных с использованием и развитием земельной собственности. 14. Развитие земельной собственности - разделение, объединение, застройка и иное улучшение земли, направленное на повышение стоимости земельной собственности. 15. Рыночная Стоимость - наиболее вероятная на дату оценки сумма, за которую возможно продать право собственности на земельный участок, на открытом рынке в условиях честной конкуренции, полученная расчетным путем, согласно настоящей методике. 16. Сервитут - вид обременения земельной собственности - право лица на ограниченное целевое пользование земельным участком (его частью), находящимся в собственности или в пользовании другого лица. 17. Физические характеристики земельного участка - размер, конфигурация, площадь, топография и другие характеристики, выражаемые в метрических показателях. 18. Цена - денежная сумма, за которую фактически приобретен (продан) объект земельной собственности в результате заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных условиях, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась коммерческой тайной. 19. Юридически разрешенное использование - использования земельного участка в соответствии с установленными правилами использования и застройки земель и с соблюдением целевого использования, требований наличных ограничений и обременений, указанных в правоудостоверяющем или нормативно-правовом документе. 3. Объекты и цели оценки 3.1. Объектом оценки являются земельные участки (доли в земельных участках), права собственности на них и права третьих лиц, обязательства и интересы, связанные с владением, пользованием и распоряжением), определение стоимости которых является целью оценки. 3.4. Рыночная стоимость объекта земельной собственности определяется, исходя из его характеристик и свойств, правового статуса, местоположения земельного участка с учетом сложившейся конъюнктуры рынка. 3.6. Настоящая Методика используются при установлении: - цены земельного участка, при его продаже собственнику зданий и сооружений, которые расположены на земельном участке; - стартовой цены земельных участков в случае продажи на торгах; - других целей 4. Подходы к определению стоимости. 4.1. Достижение реальной стоимости объектов земельной собственности осуществляется на основе соблюдения процедур, которые отображают следующие основные методические подходы: а) сопоставление цен продажи (аренды) подобных объектов; б) капитализация чистого дохода; в) учет затрат на земельные улучшения. Все они базируются на принципах конъюнктуры рынка, наилучшего и наиболее эффективного использования, ожидания изменений и привнесенной прибыльности земли и направлены на определение рыночной стоимости земельной собственности. При проведении оценки могут быть использованы несколько методических подходов, при этом преимущество отдается одному из них, базирующемуся на наличии наиболее полной и достоверной информации об объекте оценки. 4.2. Выбор подходов, которые применяются при проведении оценки, обусловливается объектом оценки, его состоянием, наличием и качеством исходных данных и регламентируется системой стандартов. 4.3. Исходными данными для проведения оценки объектов земельной собственности являются: - документы, которые подтверждают права, обязательства и ограничения относительно использования земельного участка; - материалы о физических характеристиках земельного участка, качестве грунтов, характере и состоянии его застройки, уровне инженерного обустройства, юридически разрешенном использовании, сведения об особенностях местоположения земельного участка природные, экономические, историко-культурные. экологические, градостроительные и другие; - состояние развития рынка недвижимости в данном районе; - информация о ценах продажи (аренды) подобных объектов, типичном покупателе и продавце, расчетном времени экспозиции объектов данного типа на открытом рынке, их сравнительной доходности; - данные о сложившихся на рынке затратах на земельные улучшения и затратах, связанные с содержанием и эксплуатацией зданий и сооружений. 4.4. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом, основанном на сопоставлении цен продаж, определяется на уровне цены продажи объектов, подобных объекту оценки. Цена продажи подобного объекта в случае необходимости корректируется на его различия с объектом оценки в правовом состоянии, условиях и датах продажи, местоположении, физических характеристиках, характере и правилах использования земельного участка и прилегающей территории. Откорректированная цена продажи i-го подобного объекта земельной собственности определяется по формуле: m Цаni = Цai + E ^ Цаj j=1 где: Цаni - откорректированная цена продажи i-го объекта- аналога оценки; Цаi - фактическая цена продажи подобного объекта; m - количество факторов сравнения; ^ Цаj- разность (поправка) в цене (+,-) продажи объекта-аналога относительно объекта оценки по j-му фактору сравнения. После установления цены продажи в расчете на единицу сравнения выполняются поправки на отличия в характеристиках земельных участков. Эти поправки призваны - компенсировать разницу в цене земельных участков, которые были проданы, и определить стоимость оцениваемого участка. При определении стоимости этим подходом предусматривается сопоставление продажи нескольких подобных объектов, поэтому окончательная величина определяется как медианная (средняя для ранжированного ряда) или модальная (наиболее распро- страненное) значение полученных результатов. 4.5. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом, основанном на капитализации чистого дохода (земельной ренты), определяется как отношение годового чистого от сдачи в аренду свободного земельного участка к ставке капитализации по формуле: Доз Цк = ----- Скз где: Цк - стоимость объекта оценки, определенная путем капитализации чистого дохода; Доз - годовой чистый доход земли; Скз - ставка капитализации для земли. Ставка капитализации определяется преобладающим соотношением между чистым доходом и ценами продажи для аналогичных объектов земельной собственности или на основе нормы отдачи с учетом компонентного состава недвижимости. 4.6. Стоимость объекта в соответствии с подходом, основанном на учете затрат на земельные улучшения, определяется как остаток между ожидаемой ценой продажи застроенного участка (или капитализированным чистым доходом от его использования) и всеми затратами на зе- мельные улучшения, по формуле: Цз = Цо - Воз, где Цз - стоимость объекта оценки, определенная путем учета затрат на земельные улучшения; Цо - ожидаемая цена продажи (или капитализированный чистый доход от застроенного земельного участка); Воз - затраты на земельные улучшения. При этих условиях достоверность результата будет зависеть от полноты учета факторов, которые обуславливают общую стоимость улучшенного или застроенного участка, а также от точности определения всех затрат на развитие земельной собственности и качества данных анализа рынка недвижимости. 4.7. Окончательный вывод относительно оценочной стоимости объекта формируется на основании сравнительного и причинно- следственного анализа результатов оценки, полученных по различным подходам. 5 . Проведение оценки и оформление ее результатов 5.1. Оценка объектов земельной собственности осуществляется независимыми оценщиками на договорных началах в соответствие с заданием на выполнение оценки. 5.2 Результаты оценки оформляются в виде отчета - документа, который содержит обоснование и вывод оценщика о стоимости объекта оценки. 5.3. Требования к содержанию и оформлению отчета определяются Системой стандартов оценки имущества. Отчет об оценке должен содержать: - титульный лист и содержание отчета; - техническое задание, являющееся основанием для выполнения оценки; - цель оценки и вид определяемой стоимости; - дату оценки; - описание месторасположения оцениваемого земельного участка; - площадь участка и форма; - план земельного участка; - сервитуты и обременения; - топография, состояние, неблагоприятные условия окружающей среды; -существующее использование, возможные варианты использования; -определение наилучшего и наиболее эффективного использования; -обоснование применяемых подходов и методов оценки; - конкретный расчет стоимости обустройства земельного участка и самого земельного участка; - описание принимаемых для расчетов объектов-аналогов; - затраты на строительство, стоимость накопленного износа, достоверные цены продаж; - достоверные данные о валовом и чистом операционных расходах по объекту в целом и его составляющим (здание, земля, оборудование и т.д.); - обоснование и расчет коэффициентов капитализации; - факторы и числовые значения аналогов, по которым выполняется сравнение и корректировка стоимости оцениваемого земельного участка с обоснованием показателей; - основные предпосылки, допущения и ограничения; - копии квалификационных сертификатов оценщиков; -другие материалы,используемые для оценки объекта. 5.4. Отчет об оценке стоимости индивидуального земельного участка подписывается и заверяется печатью Оценщика. 5.5. Отчет об оценке и цена продажи земельного участка рассматривается и утверждается на Комиссии.