# Временное положение о методике определения рыночной стоимости земельных участков в г.Бишкек (Приложение 2 к постановлению Бишкекского городского Кенеша депутатов от 23 мая 2002 года № 137) - Полное наименование: Временное положение о методике определения рыночной стоимости земельных участков в г.Бишкек (Приложение 2 к постановлению Бишкекского городского Кенеша депутатов от 23 мая 2002 года № 137) - Вид акта: Положение - Номер: 137 - Дата принятия: 23.05.2002 - Статус: Утратил силу - Редакция от: 09.04.2003 - Язык текста: русский - Страница на aqlex: - Официальный источник: > Текст приведён по редакции от 09.04.2003 по данным официального источника. Это не юридическая консультация: для юридически значимых действий сверяйтесь с официальной публикацией. > > Как ссылаться: Временное положение о методике определения рыночной стоимости земельных участков в г.Бишкек (Приложение 2 к постановлению Бишкекского городского Кенеша депутатов от 23 мая 2002 года № 137) (ред. от 09.04.2003) - https://aqlex.ai/doc/23025 --- УТРАТИЛО СИЛУ в соответствии с постановлением Бишкекского городского кенеша депутатов от 9 апреля 2003 года № 170 Зарегистрировано Управлением юстиции г.Бишкек 18 июня 2002 года. Регистрационный номер 11-02 Приложение 2 к постановлению Бишкекского городского Кенеша депутатов от 23 мая 2002 года № 137 ВРЕМЕННОЕ ПОЛОЖЕНИЕ о методике определения рыночной стоимости земельных участков в г.Бишкек 1. Общие положения 1.1. Данное временное положение о методике определения рыночной стоимости земельных участков в г.Бишкек (далее - методика) разработано в соответствии с учетом международных стандартов для оценки стоимости индивидуальных земельных участков в г.Бишкек. 1.2. Методика определяет подходы оценки объектов земельной собственности при заключении гражданско-правовых сделок, предусмотренных законодательством Кыргызской Республики. 2. Термины и определения 2.1. Термины, приведенные ниже, употребляются в следующем значении: 2.1.1. Дата оценки - дата, по состоянию на которую совершаются процедуры оценки и определяется стоимость земельного участка. 2.1.2. Земельные улучшения - все изменения, отличающие свободный и неосвоенный земельный участок, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования. 2.1.3. Земельный участок - часть земной поверхности, которая имеет фиксированные границы и характеризуется определенным местоположением, природными свойствами, физическими параметрами, правовым и хозяйственным состоянием и другими характеристиками, являющимися его существенными составляющими. 2.1.4. Капитализация - пересчет будущих доходов в текущую стоимость (стоимость на дату оценки). 2.1.5. Местоположение - экономическое понятие, отражающее доступность, инфраструктурное обустройство и характер использования прилегающей территории. 2.1.6. Наилучшее и наиболее эффективное использование - юридически разрешенное, физически возможное, экономически целесообразное, финансово обоснованное и наиболее доходное использование земельного участка. 2.1.7. Объект земельной собственности - земельный участок (доля в земельном участке), а также права и обязательства, связанные с его (ее) владением, пользованием и распоряжением. 2.1.8. Оценка объектов земельной собственности - определение стоимости объектов земельной собственности на дату оценки по установленной процедуре в соответствии с характером гражданско- правовой сделки. 2.1.9. Оценщик - юридическое или физическое лицо, обладающее профессиональной подготовкой, опытом, квалификацией и правовым статусом для проведения оценочной деятельности. 2.1.10. Правовое состояние земельного участка - совокупность юридически закрепленных прав, обязательств, ограничений и интересов, связанных с использованием и развитием земельной собственности. 2.1.11. Развитие земельной собственности - разделение, объединение, застройка и иное улучшение земельных участков, направленное на повышение стоимости земельной собственности. 2.1.12. Рыночная стоимость - наиболее вероятная на дату оценки сумма, за которую возможно продать право собственности на земельный участок, на открытом рынке в условиях честной конкуренции, полученная расчетным путем, согласно настоящей методике. 2.1.13. Физические характеристики земельного участка - размер, конфигурация, площадь, топография и другие характеристики, выражаемые в метрических показателях. 2.1.14. Разрешенное использование - использование земельного участка b соответствии с местными нормативно-правовыми актами и учетом целевого назначения, землеустроительной и градостроительной документации, утвержденной в установленном порядке. 3. Объекты и цели оценки 3.1. Объектом оценки являются земельные участки (доли в земельных участках), права собственности на них и права третьих лиц, обязательства и интересы, связанные с владением, пользованием и распоряжением. 3.2. Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта при установлении: - цены земельного участка при его продаже собственнику зданий и сооружений, расположенных на земельном участке; - стартовой цены земельных участков в случае продажи на торгах; - других целей. 4. Подходы к определению стоимости 4.1. Оценка объектов земельной собственности осуществляется на основе соблюдения процедур, которые отображают следующие основные методические подходы: а) сопоставление цен продажи (аренды) подобных объектов; б) капитализация чистого дохода; в) учет затрат на земельные улучшения. При проведении оценки могут быть использованы несколько методических подходов, при этом преимущество отдается одному из них, базирующемуся на наличии наиболее полной и достоверной информации об объекте оценки. 4.2. Выбор подходов, которые применяются при проведении оценки, обусловливается объектом оценки, его состоянием на рынке, наличием и качеством исходных данных и регламентируется системой стандартов. 4.3. Исходными данными для проведения оценки объектов земельной собственности являются: - документы, которые подтверждают права, обязательства и ограничения относительно использования земельного участка; - материалы о физических характеристиках земельного участка, качестве грунтов, характере и состоянии его застройки, уровне инженерного обустройства, юридически разрешенном использовании; - сведения об особенностях местоположения земельного участка (природные, экономические, историко-культурные, экологические, градостроительные и другие) и стадии развития рынка недвижимости в данном районе; - информация о ценах продажи (аренды) подобных объектов, типичном покупателе и продавце, расчетном времени экспозиции объектов данного типа на открытом рынке, их сравнительной доходности; - данные о сложившихся на рынке затратах на земельные улучшения и затратах, связанные с содержанием и эксплуатацией зданий и сооружений. 4.4. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом, основанном на сопоставлении цен продаж, определяется на уровне цены продажи объектов, подобных объекту оценки. Цена продажи подобного объекта в случае необходимости корректируется на его различия с объектом оценки в правовом состоянии, условиях и датах продажи, местоположении, физических характеристиках, характере и правилах использования земельного участка и прилегающей территории. Откорректированная цена продажи i-го подобного объекта земельной собственности определяется по формуле: m Цапi = Цаi + E дельта Цаj, где: j=1 Цапi - откорректированная цена продажи i-го подобного объек- та; Цаi - фактическая цена продажи подобного объекта; m - количество факторов сравнения; дельта Цаj - разность (поправка) в цене (+,-) продажи подобного объекта относительно объекта оценки по j-му фактору сравнения. Стоимость объекта оценки устанавливается как медианное (среднее для ранжированного ряда) или модальное (наиболее распространенное) значение полученных результатов откорректированных цен продажи нескольких подобных объектов. 4.5. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом, основанном на капитализации чистого дохода (земельной ренты), определяется как отношение годового чистого дохода от сдачи в аренду свободного земельного участка к ставке капитализации по формуле: Доз Цк = ---, где: Скз Цк - стоимость объекта оценки, определенная путем капитализации чистого дохода; Доз - чистый годовой доход с земли; Скз - ставка капитализации для земли. Ставка капитализации определяется преобладающим соотношением между чистым доходом и ценами продажи для подобных объектов земельной собственности или на основе нормы отдачи с учетом компонентного состава недвижимости. 4.6. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом, основанном на учете затрат на земельные улучшения, определяется как остаток между ожидаемой ценой продажи застроенного участка (или капитализированным чистым доходом от его использования) и всеми затратами на земельные улучшения, по формуле: Цз = Цо - Воз, где: Цз - стоимость объекта оценки, определенная путем учета затрат на земельные улучшения; Цо - ожидаемая цена продажи (или капитализированный чистый доход от застроенного земельного участка); Воз - затраты на земельные улучшения. 4.7. Окончательный вывод относительно стоимости объекта формируется на основании сравнительного и причинно-следственного анализа результатов оценки, полученных по различным подходам. 5. Проведение оценки и оформление ее результатов 5.1. Оценка объектов земельной собственности осуществляется независимыми оценщиками на договорных началах в соответствии с заданием на выполнение оценки. 5.2. Результаты оценки оформляются в виде отчета - документа, который содержит обоснование и вывод оценщика о стоимости объекта оценки. 5.3. Требования к содержанию и оформлению отчета определяются Системой стандартов оценки имущества. Отчет об оценке должен содержать: - титульный лист и содержание отчета; - техническое задание, являющееся основанием для выполнения оценки; - цель оценки и вид определяемой стоимости; - дату оценки; - основные предпосылки, допущения и ограничения; - анализ местоположения оцениваемого объекта; - описание объекта оценки; - определение наилучшего и наиболее эффективного использования; - обоснование применяемых подходов и методов оценки; - расчеты стоимости объекта оценки; - согласование полученных результатов и вывод оценщика о стоимости объекта оценки; - копии квалификационных сертификатов оценщиков; - другие материалы, используемые для оценки объекта. 5.4. Отчет об оценке подписывается и заверяется печатью оценщика. 5.5. Отчет об оценке рассматривается на Комиссии и цена продажи земельного участка утверждается Председателем Комиссии. Руководитель аппарата К.Адыранов